임대주택으로 활용한 주택, 매도 때 양도세는 어떻게 되나

양도소득세는 ‘2주택자’라도 조건을 만족하는 경우 먼저 취득한 주택을 매도하면 1가구 1주택으로 간주해 12억원 이하분에 대해 비과세를 적용해준다. 가장 대표적인 것이 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하고 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우 적용하는 ‘일시적 2주택’이다. 다만 이 규정을 적용하기 위해서는 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 한다는 조건을 반드시 만족해야 한다. 실제 사례에서는 이 조건을 만족하지 못해 일시적 2주택을 적용받지 못하는 경우가 빈번하게 발생한다.

일반적인 다주택자가 비과세를 적용받는 사례도 있다. 매도 대상 주택 외에 다른 주택을 임대사업자 주택으로 등록해 ‘거주주택 비과세’ 항목을 적용받을 수 있는 것이다. 먼저 임대사업자 등록주택은 지방자치단체와 세무서에 모두 임대사업자 등록을 해야 한다. 다만 현재 아파트에 대해서는 임대사업자 등록주택이 제한돼 있다. 또 임대의무 기간 준수, 임대 기간 중 임대료 상승 제한 요건 등 민간임대주택법과 세법에서 정한 요건을 모두 준수하는 것을 전제로 종전 주택에 비과세 규정을 적용한다. 이 규정이 바로 거주주택 비과세다. 혜택을 받으려는 매도 대상 주택은 취득 시기와 관계없이 2년 이상 거주 요건을 만족한 뒤 매도해야 한다. 2주택 이상인 다주택자에게도 혜택을 주는 규정이므로 세부 요건은 매우 엄격하게 규정하고 있다. 따라서 등록 시기 등 실제 적용 여부는 세무 전문가의 검토를 받아 진행하면 좋다.

이미 임대사업자로서 거주주택 비과세 혜택을 받아 종전 주택을 매도하고, 등록했던 임대주택이 단기임대주택으로 등록돼 임대의무 기간 종료에 따라 말소되기도 한다. 이때 단기임대주택으로 쓰던 주택을 매도하는 경우 매도 시점 기준 자신이 1가구 1주택이라 하더라도 하나 더 검토해야 하는 게 있다. 거주주택을 비과세 적용을 받아 이미 매도하고, 임대주택이었던 주택을 매도하는 경우를 세법에서는 ‘직전거주주택보유주택’이라는 용어로 정의하고 있다. 직전거주주택보유주택의 경우 양도 당시 해당 1주택만 보유하고 있다 하더라도 양도차익 전체에 대해 비과세가 되지는 않는다. 따라서 비과세가 가능한 부분을 별도로 계산해야 한다. 최초 취득 시점, 거주주택 양도 시점, 직전거주주택보유주택의 양도 시점을 구분해 각 시점의 기준시가(공시가격) 비율로 분배해 계산하도록 하고 있다.

앞서 얘기한 거주주택 비과세는 2주택자임에도 한 채를 임대주택으로 활용하면 매도하는 종전 주택(거주주택)에 대해 비과세를 적용하는 규정이다. 또 직전거주주택보유주택이라는 용어로 정의하는, 임대주택으로 활용했던 주택은 매도할 경우 전체 차익에 대해 비과세를 적용받을 수는 없고, 합리적 기준에 의해 차익을 계산해 과세 부분과 비과세 부분을 분리한다는 것이다.

2018년 이후 등록임대주택이 알려지게 되고, 거주주택 비과세라는 소문도 나면서 이 규정을 적용해 매도한 사례가 적지 않았다. 지금은 임대주택으로 등록해 활용했던 주택이 말소되면서 매도를 고려하는 시기가 왔다. 매도 시점에 1가구 1주택이라고만 간단히 생각해 양도소득세 신고에서 오류가 있어서는 안 될 것이다.

김성일 리겔세무회계 대표회계사