집값 하락세라더니…"내년 서울 주택가격 1% 상승 전망"

주택산업연구원 간담회

"전셋값은 2.7% 상승 예상"

서울 남산타워에서 바라본 아파트. 사진=뉴스1

내년 주택가격이 하반기부터 인기 지역 위주로 상승하면서 서울은 1% 오를 것이라는 전망이 나왔다. 전셋값은 3% 가까이 상승할 것으로 예상됐다.

주택산업연구원(주산연)은 22일 서울 중구 대한상공회의소에서 '2024 주택시장 전망과 정책 방향' 간담회를 개최해 내년 중순부터는 수도권 인기 지역부터 집값이 보합세 또는 강보합세로 전환될 것으로 예상했다. 집값 하락세가 지속되지만 내년 상반기 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 인하 가능성이 거론되고 있다는 점에서 상황이 반전될 여지가 있다는 것이다.

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미국발 기준금리 인하가 현실화하는 경우 대출금리 하향 조정과 경기 회복에 따라 이같은 흐름이 나올 것이라는 설명이다. 이후에는 지방 광역시 등으로 집값 상승세가 확대되는 수순을 밟을 것으로 내다봤다.

주택가격 순환변동 모형을 기반으로 변동률 추세선을 분석한 결과로도 올해 말 집값이 가격변동선상 가장 낮은 위치에 있어 향후 6개월 내외로 반등 국면으로 전환할 가능성이 크다.

경제성장률과 주택수급지수, 금리 변화 등을 고려하면 내년 전국 주택가격은 올해보다 1.5% 하락할 것으로 추정된다. 수도권은 0.3%, 지방은 3.0%의 하락률을 각각 기록할 것으로 보인다.

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다만 서울은 1.0% 상승할 전망이다. 전셋값은 내년 전국 기준 올해보다 2.7% 오를 것으로 예상되며 서울(4.0%)과 수도권(5.0%), 지방(0.7%) 모두 상승세를 기록할 것으로 분석됐다.

현재 주택 매매 거래가 감소세인 동시에 내년 아파트 입주 물량도 줄어든다는 것을 고려하면 전반적인 공급 부족이 전셋값 상승을 견인할 것으로 보인다. 2018∼2022년 연평균 입주 물량은 37만4000가구 수준이지만, 내년 입주 예정 물량은 32만8000가구에 그칠 것으로 예상된다.

월세는 지난해 10월 고점을 찍은 후 하락세를 이어가는 가운데 낙폭을 축소하는 양상인데, 순환변동 단계상 상승 국면에 진입하고 있어 향후 오름세를 보일 전망이다.

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한편 내년 주택 매매 거래량은 65만가구 수준으로 예상됐다. 이는 올해 대비 20% 증가한 규모지만, 2017∼2021년 연평균 거래량이 98만가구였다는 것을 고려하면 여전히 부진한 수준이다. 주택 공급량의 경우 작년과 올해 인허가 및 착공 물량이 급감한 데다 PF 여건도 단기간에 개선되기 어려운 만큼 올해 수준을 크게 벗어나지 못할 예정이다.

이에 따른 내년 인허가 규모는 30만가구 내외이며 착공과 분양은 각각 25만가구, 준공은 30만가구 내외가 될 것으로 예상됐다.

내년 하반기부터 주택 거래가 회복되고 내후년 본격적인 경기 회복세에 접어들 경우 주택 공급 부족 등으로 주택시장 과열이 반복될 가능성이 있는 만큼 수급 균형을 위한 공급 적정화에 초점을 둔 주택 정책을 펼쳐야 한다는 제언이 나왔다. 우선 공급 급감을 해소하기 위한 방안으로 인허가 통합 심의 의무화, 기한 내 인허가 처리, 과다한 기부채납 요구 금지 등이 제시됐다.

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서종대 주산연 대표는 "공급을 제약하는 요인인 규제 지역을 전면 해지해야 한다"며 "분양받은 아파트에 대한 의무 거주기간도 해지해야 한다. 청년들은 돈이 없기 때문에 분양받은 후 돈을 모아 이사해야 하는 만큼 의무 거주는 청년들에게 가장 불리한 제도"라고 말했다. 또 "너무 복잡한 청약 가점제도를 단순화할 필요도 있다"며 "세제와 청약 제도가 복잡할 경우 (주택 거래의) 시행과 확신이 불가능하다"고 덧붙였다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com