마래푸·마프자 게섯거라!…마포 대장’ 노리는 이 단지는?

성산시영, 지난달 지구단위계획 결정고시
4823가구로 재건축되면 ‘지역 최대 규모’
‘35층 룰’ 폐지로 최고 40층 추진 전망
DMC와 가까워…‘서울링세권’ 호재도

“한강과 가까운 재건축 아파트 중에서 이 정도로 가격 경쟁력이 있는 곳은 없습니다.” (서울 마포구 성산동 성산시영 인근 공인중개사)

노원구 월계시영(미성·미륭·삼호3차)과 더불어 서울 강북권 대규모 정비사업 쌍두마차로 꼽히는 마포구 성산시영이 지난달 지구단위계획 결정고시가 났다. 기존 3710가구에서 4823가구로 재건축이 완료되면, 마포래미안푸르지오(3885가구)를 제치고 지역 '최대 규모 아파트' 타이틀을 꿰찰 전망이다.

준공 38년차…강북서 손꼽는 대규모 정비사업

1986년 조성된 성산시영은 올해로 준공 38년 차를 맞는다. 33개 동, 14층, 3710가구로 구성돼 있다. 이 단지는 대우와 유원, 선경 세 건설사가 함께 지었다. 대우(전용면적 50㎡)가 1330가구로 가장 많다. 유원(전용 59.4㎡)과 선경(전용 50.5㎡)은 각각 1260가구, 1120가구다. 중소형으로만 이뤄진 게 특징이다.

성산시영은 2018년 3월부터 재건축을 준비했다. 현재까지 분위기는 순조롭다. 2020년 5월 안전진단을 최종 통과했고, 지난달 10일 지구단위계획구역 및 정비계획 결정고시가 났다. 올해 안에 조합을 설립하고, 내년 시공사 선정과 사업시행인가 등을 준비한다는 목표다.

정비계획안에 따르면 성산시영은 최고 35층, 30개 동, 4823가구의 대단지로 바뀔 예정이다. 하지만 서울시가 최근 ‘35층 룰’을 폐지하면서 40층까지 높이는 게 가능해졌다. 이에 조합설립 이후 최고 층수를 40층으로 바꾸는 작업이 추진될 전망이다. 고층에선 ‘한강뷰’가 가능하다.

성산시영의 용적률은 148%다. 재건축 시 용적률은 300%까지 늘릴 수 있다. 대지 지분은 단지마다 조금씩 차이가 있다. 유원이 51㎡ 수준이고 선경과 대우는 약 43㎡다. 전용면적 대비 대지 지분이 낮지 않은 편이라는 평가다. 재건축으로 늘어나는 가구 수(1113가구) 중 임대 아파트 516가구를 제외하면 일반분양 물량은 597가구 내외로 추정된다.

전용 50㎡, 10억원 초읽기

성산시영 투자 가치는 어떨까. 성산시영 인근 공인중개사 “한강과 가깝다는 측면에서 성산시영은 양천구 목동신시가지 아파트와 비교해볼 만하다”며 “물론 목동이 규모는 7배 크기도 하지만, 성산시영은 아직 저평가돼 있어 가격 메리트가 있는 편”이라고 설명했다. 성산시영은 아직 매매가가 10억원 수준이기 때문이다. 요새 호가가 조금씩 오르면서 거래량 자체는 그렇게 많지 않다고 한다.

물론 최근 몇 달 새 거래량과 가격은 오름세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 1~5월 월간 거래량은 한 자릿수에 그쳤다. 하지만 6월 18건, 7월 13건, 8월 11건(9월8일 기준) 등 6월부턴 두 자릿수 거래가 이뤄지고 있다. 전용 59㎡는 지난 2월 9억9500만원에서 지난달 11억3000만원으로 올랐다. 전용 50㎡(선경)도 지난 1월 8억4000만원에서 지난달 9억8800만원에 손바뀜하며 ‘10억원 클럽’ 입성을 노리고 있다. 전세는 전용 50㎡이 2억4000만원~3억원, 전용 59㎡는 3억~3억5000만원 수준에서 거래되고 있다.

성산시영 단지 안에 지구단위계획 심의 통과를 알리는 현수막이 붙어 있다. 한경DB

성산시영은 입지도 나쁘지 않다. 서울지하철 6호선 월드컵경기장역과 인접해 있다. 6호선과 경의중앙선, 공항철도 환승역인 디지털미디어시티역과도 가깝다. 내부순환로와 강변북로 등과 가까워 서울 주요 지역 이동이 편리하다는 것도 장점이다. 성원초와 신북초가 붙어 있는 ‘초품아’기도 하다.

쓰레기 소각장 설치 이슈는 골칫거리

재건축이 완료되면 성산시영이 마포 대장아파트 타이틀을 꿰찰 것이란 시각이 적지 않다. 일단 가구 수로만 따지면 마포에서 가장 큰 규모 단지가 된다. 현재 ‘마포 3대장’이라 불리는 마포래미안푸르지오, 마포프레스티지자이, 마포더클래시 등이 모여 있는 아현동과 염리동, 공덕동 일대가 마포의 중심지로 꼽히고 있다. 지하철 2호선과 5호선 역세권이라 여의도나 광화문 출퇴근이 편리하다. 교통편은 성산시영이 이곳에 비해 불리한 측면이 있다.

하지만 정주 환경이나 개발 호재 측면에선 성산시영이 더 유리할 수 있다는 분석이 나온다. 먼저 성산시영 근처엔 하늘공원과 평화의공원 등 대규모 공원이 있다. 불광천, 한강도 가까워 산책할 공간도 많다. 단지 바로 옆에 서울월드컵경기장도 있다. 홈플러스 월드컵점 등 대형마트도 주위에 있고 망원동이나 연남동 상권 이용도 편리하다. 아현동 대단지가 언덕에 위치해 다소 경사가 있는 것과 달리, 성산시영은 평지에 있다는 점도 특징이다.

개발 호재도 여럿 있다. 서울시가 지름 180ｍ 규모 초대형 대관람차인 ‘서울링’을 마포구 상암동 하늘공원에 조성하겠다고 밝히면서 성산시영은 ‘링세권’ 수혜 단지로 주목받고 있다. 서울링이 들어서면 여의도 63빌딩보다 더 높은 위치에서 서울 시내를 조망할 수 있다. 디지털미디어시티역 근처에 상암 롯데몰과 강북횡단선이 추진되고 있는 것도 개발 호재로 꼽힌다. 물론 롯데몰은 10년째 표류하고 있고, 강북횡단선은 올해 예비타당성 조사에서 낮은 점수를 받아 완공까지 시일이 꽤 걸릴 순 있다.

성산시영 단지 외부에 소각장 설치를 반대하는 현수막이 붙어 있다. 한경DB

다만 최근 성산시영 주민들 사이에선 쓰레기 소각장 설치 이슈가 골칫거리고 꼽힌다. 서울시가 최근 새 쓰레기 소각장을 상암동에 짓겠다고 발표하면서다. 단지 안팎엔 서울시에 철회를 요구하는 내용의 현수막들이 붙어 있었다. 소각장이 혐오시설로 인식되는 만큼, 아파트 가치에 부정적 영향을 끼칠까 우려해서다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com