'아파트 100억원 시대' 열 강남의 강남…압구정 투자 언제쯤?

준공 47년만에 재건축 초읽기...‘강남의 강남’기대감
대장 ‘3구역’은 최대 70층...2·4·5구역도 50층 조성
보행로 놓고 "시민 한강접근성" vs "사생활 침해" 갈등

“압구정 일대 재건축이 시작되면 시장 판도가 확 바뀌는 거죠. 다시 ‘강남구 아파트’ 시대가 되는 겁니다.”(압구정동 B공인 대표)

서울 강남은 부동산 시장에서 늘 관심의 대상이다. 고가 아파트가 모여 있는 강남 안에서도 또 다른 상급지로 불리는 곳이 있다. 바로 압구정동이다.

압구정 재건축은 서울시 지구단위계획에 대한 주민 반발과 이른바 ‘35층 룰’에 따른 층수 제한으로 오랜 기간 지연됐다. 하지만 오세훈 서울시장 취임 이후 서울시의 규제 기조가 확 바뀌면서 사업에 활기가 돌고 있다. 특히 3구역은 고급화 설계 등을 통해 최대 70층에 달하는 초고층 재건축을 추진하기로 했다.

압구정이 재건축 후 명실상부한 ‘최고급 랜드마크 주거단지’가 될 것이란 데는 이견이 없다. 하지만 70층 추진 가능 여부, 신속통합기획을 놓고 주민 간 갈등으로 인한 사업 지연 가능성에는 의견이 엇갈린다.

최고급 미니신도시가 온다...1만3천가구 재건축 시동

압구정현대 3구역은 신속통합기획에 맞춰 최대 70층까지 층수 규제가 완화를 추진하고 있다. /한경DB

압구정동은 1970년대 말 영동지구 개발의 일환으로 아파트지구로 지정됐다. 대형 면적의 고급 아파트로 기획된 압구정 현대가 성공하면서 비슷한 아파트가 우후죽순 들어섰다. 재계, 정·관계에 연예계 인사까지 모여들면서 명실상부 국내 최고 부촌으로 거듭났다.

압구정 재건축은 1976년 준공된 현대아파트 1·2차 등을 중심으로 한 현대(1~14차)와 한양(1~8차), 미성(1·2차) 등이 포함돼 있다. 서울시 지구단위계획에 따라 총 6개 구역으로 나뉘어 재건축이 이뤄지고 있다.

2·3·4·5구역(면적 70만6561㎡)은 서울시 신속통합기획에 선정돼 사업이 속도를 내고 있다. 서울시가 지난 4월 공개한 기획 초안에 따르면 제3종 주거지역인 이들 구역은 준주거지역 등으로 용도 상향해 200~500%의 용적률을 적용한다. 50층 내외의 초고층 아파트 건축이 가능해진다. 4개 구역에 포함된 기존 19개 단지, 8443가구가 총 1만1840가구의 매머드급 아파트 단지로 탈바꿈한다.

상대적으로 속도가 느린 1·6구역까지 포함해 총 1만3000가구 규모의 신도시로 조성한다는 게 서울시의 구상이다.

덩치가 크고 사업성도 좋아 일대 대장단지가 될 가능성이 큰 3구역은 신속통합기획에 맞춰 최대 70층까지 층수 규제 완화를 추진하고 있다. 압구정 현대 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 13, 14차와 대림빌라트 등 전체 4065가구 규모다. ‘구현대’라고 불리는 곳이다.

기획안에 따르면 용적률을 최대 320%까지 허용해 단지 규모가 기존 3900가구에서 35층 기준 5810가구로 확대될 예정이다. 압구정역 일대 일부 구역은 용도지역 상향을 통해 준주거지역으로 바뀌고, 저층부에 상업·문화시설 등이 들어간 주상복합으로 설계됐다.

크게 세 가지 랜드마크 설계안이 적용된다. 기존 동호대교·성수대교로 이뤄진 양측 외부 통경축 외에 단지 중앙을 가로지르는 보행로 및 통경축이 만들어진다. 해당 보행로는 덮개시설·한강 보행교와 연결되며 성수동 서울숲까지 이어진다. 또 한강변 30m 구간을 수변 특화구간으로 설정해 한강 접근성을 대폭 끌어올린다.

이 중 가장 눈길을 끄는 것은 서울숲으로 이어지는 보행로다. 덮개시설은 압구정 4개 구역이 모두 제안했다. 하지만 압구정역 접근성, 한강 보행교 등을 고려해 3구역에서만 단독으로 추진된다. 올림픽대로 상부를 덮은 덮개 시설에 △보행로 △공원 △휴게공간 등 부대 복리시설 등이 신축된다. 지하터널을 이용해 한강으로 돌아가야 했던 불편함을 덮개 시설을 통해 해소하겠다는 게 서울시 구상이다.

압구정 신속통합기획안을 총괄한 남진 서울시립대 교수는 “한강 접근성 강화와 맞은편 서울숲까지 생활반경을 확대해 압구정 아파트의 가치는 이루 말할 수 없이 커질 것”이라고 했다.

주민으로선 올림픽대로에서 발생하는 소음·분진이 줄어들어 정주 여건이 좋아진다. 다만 비용은 3구역에서 부담해야 한다. 서울시가 추산한 보행교 설치비용은 2500억원이다. 한강 보행교‧덮개시설 등으로 3구역에 추가되는 용적률은 6%가량이다.

압구정 신통기획안에 따르면 압구정현대는 한강 접근성이 커지고 맞은편 서울숲까지 생활반경이 확대된다. /한경DB

2구역은 수상레저, 4·5구역은 한강품은 단지로

2구역은 ‘신현대’라고 불리는 단지다. 현대 9·11·12차 3개 단지 전체 1924가구 규모다. 3구역과 마찬가지로 압구정역 역세권에 잠원한강공원, 현대백화점을 끼고 있는 단지다. 신사동 가로수길도 가깝다.

신속통합기획안에 따라 총가구 수가 기존 1924가구에서 2700가구 안팎으로 늘어난다. 230%인 용적률에 기부채납(공공기여) 등을 통해 인센티브를 받아 263%까지 늘릴 수 있도록 설계됐다. 여기에 임대주택을 추가 배치하면 300%까지 높아질 수 있다. 공공기여를 하는 만큼 용적률이 높아지는 구조다. 다른 구역도 같은 조건으로 용적률을 올릴 수 있다.

공공기여는 한강 접근성을 높이는 방안으로 내놔야 한다. 입체 보행교를 설치하는 게 대표적이다. 2구역과 접한 한강변에 ‘수상 스포츠 기능’이 있다는 점을 고려해 개방형 커뮤니티 시설은 스포츠 관련 콤플렉스가 들어오는 계획을 제안했다.

4·5구역…주변 조망 휴식기능 강화

언주로 동쪽에 있는 4구역은 한양 3·4·6차와 현대 8차로 구성된다. 총 1340가구로 6개 구역 중 세 번째로 크다. 5구역은 한양 1, 2차로 묶인 구역이다. 전체 1232가구를 허물고 재건축을 시행할 계획이다.

서울시는 4구역을 ‘공원과 한강을 같이 품은 단지’로 방향을 설계했다. 수변 조망과 휴식 기능을 강화하는 형태로 수변 특화 공간이 조성된다. 최고 층수 50층 안팎의 1790가구 규모 단지로 재건축되는 것으로 설계했다. 현재 1341가구에서 449가구 늘어나는 것이다.

5구역은 현재 1232가구가 1540가구 규모로 늘어날 것으로 전망된다. 한강 조망권을 확보하기 위해 공중에 떠 있는 복도식 모양인 ‘플로팅 매스’를 도입할 것을 서울시는 권고했다.

두 구역의 공공기여는 한강을 조망하는 시설로 받는다. 4구역의 경우 북쪽으로 한강, 남쪽으로 공원을 조망할 수 있는 랜드마크타워 2개 동을 배치한다. 현재 선형으로 조성된 갈매기 공원은 압구정로변에 붙여 사각형 형태로 넣는 안을 제시했다. 서울시는 “4·5구역 앞 한강 둔치는 매우 좁고 자전거만 겨우 지나갈 수 있다”며 “한강변 완충 녹지와 단차가 있는 단지 높이를 맞추고 조망 데크 공원을 붙이려고 한다”고 설명했다.

특혜 논란에 조합원 불만 등 리스크

당초 서울시와 조합은 5월 안에 신속통합기획을 확정하고 인허가 작업에 들어갈 예정이었다. 하지만 신속통합기획안을 놓고 각 조합 내 이견이 분출하면서 일정이 지연되고 있는 것으로 알려졌다. 신속통합기획은 각 조합원의 3분의 2 이상 동의해야 추진이 가능하다.

2구역은 “공원을 오가는 도로 위치가 단지 한복판이어서 사생활 침해·관리 미비가 우려된다”는 이유로, 4구역은 “공원 위치 때문에 사업성이 떨어진다”며 시에 문제를 제기했다.

2구역의 경우 북쪽 끄트머리에 있는 112동과 117동 사이에 공원을 배치하고, 단지 내부를 관통하는 도로를 일반에 개방한다는 계획이 담겼다. 주민들은 “외부인이 출입하면서 소음, 분진을 유발할 수 있고 관리 측면에서도 비용이 든다”고 반발했다. 추가 분담금 감면 등의 혜택도 요구하는 것으로 전해졌다.

4구역도 기부채납할 공원 위치에 불만을 제기하고 있다. 기획안에 따르면 현재 현대 8차 아파트 91~92동에 공원이 들어선다. 주민은 고층 건물을 지을 부지가 줄어들어 사업성이 떨어진다는 불만을 제기하고 있다. 대신 단지 북쪽에 공원을 배치하자고 주장했다.

기부채납, 공사비 상승 등은 압구정현대 재건축 사업의 갈등 요인으로 꼽힌다. /한경DB

공공기여도 이견이 많다. 4·5구역의 경우 한강변 조망데크공원 조성 비용도 기부채납해야 한다.

70층 재건축이 가능할지도 관건이다. 시는 이와 관련, “특화된 디자인으로 설계하면 도시계획 심의를 거쳐 가능 여부를 판단하겠다”는 입장이다. 다만 이미 한강변 재건축과 관련한 공공기여 의무비율을 15%에서 10%로 낮춘 것을 놓고도 ‘특혜 논란’이 불거진 터라 부담을 느낄 수 있다는 분석도 있다.

건축비 상승 등 조합 내부 이견도 변수다. 건설업계 관계자는 “통상 50층이 넘어가면 특수자재를 사용해야 하고, 최첨단 공법이 필요해 공사비가 두 배 이상 들어간다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com