다 똑같은 집이 아니다…아파트에 숨겨진 '비밀' [집코노미TV]

흥하는 청약단지 골라주고
망하는 청약단지 걸러주는 흥청망청
흥청교육대 : 용도지역

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▶전형진 기자
집코노미에서 흥청망청을 처음 선보인 게 작년 1월 1일이었죠
1년 3개월 만에 100편째네요 ^^
그래서 오늘은 100회 특집으로 몰래 온 손님
흥부를 모셨어요

자 흥부에겐 100㎡의 땅이 있습니다
그 위에 50㎡짜리 초가집을 하나 짓고 살아요
그럼 대지면적 대비 건물면적의 비율이 50%죠
이걸 건폐율이라고 해요

그럼 흥부네 집이 2층짜리면 어떨까요
이때도 건폐율은 50%로 똑같아요
건물 높이는 올라갔지만 땅을 깔고앉은 면적은 여전히 50㎡잖아요

근데 이쯤에서 중요한 개념이 등장해요
첫 번째는 연면적입니다
연면적은 건물 바닥의 면적을 다 이어서 더했다는 거예요
흥부네 연면적은 얼마인가요
50㎡ x 2층 = 100㎡가 되죠

두 번째로 중요한 개념은 많이 들어보셨을 용적률입니다
아까 건폐율은 대지면적 대비 건물면적이었잖아요
용적률은 대지면적 대비 연면적입니다
흥부네 땅이 100㎡인데 연면적도 100㎡니까 용적률은 100%가 되는 거죠

정리할게요
흥부네집이 1층이든 2층이든 건폐율은 똑같이 50%예요, 맞죠
그런데 용적률은 연면적으로 계산하니까
1층일 땐 50%, 2층일 땐 100%가 됩니다
3층으로 올리면? 150%가 되는 식이죠
10층이면?
그땐 흥부가 아니라 놀부죠..

이렇게 보니까 용적률이 높을수록 집이 커지죠
집을 크게 지을 수 있는 만큼.. 팔면 많이 남겠죠 ^^
하지만 내가 크게 짓고 싶다고 그렇게 지을 수 있는 건 아니에요
사실 땅은 이렇게 나라에서 이미 세부적으로 그 용도를 정해뒀어요
거기에 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지도 전부 정해뒀어요
우리 지금 용적률 배웠는데 여기 땅마다 맥시멈이 얼마인지 다 써있습니다
이렇게 표로 보니까 주거지, 상업지에 1, 2, 3종.. 되게 헷갈리죠
가진 종은 1종보통 운전면허뿐인데ㅎㅎ

글자는 머리 아프니까 그냥 색칠공부나 하자고요
이건 집코노미 식구들이 갈ㅇ.. 같이 일하는 충정로 지도죠

지적도 옵션을 눌러보면 이렇게 바뀝니다
여기서 노랑, 빨강, 이런 색이 그 땅, 지역의 용도를 말해주는 거예요
이걸 용도지역이라고 하고, 색은 어떤 지도로 보든 똑같습니다
노란색 계열은 주거지, 빨간색 계열은 상업지
여긴 안 나왔지만 파란색 계열은 공업지예요

표를 다시 보죠, 이제 아까보단 좀 이해가 되죠
아 주거지역에선 종이 올라갈 때마다 용적률이 높아지는구나
그래서 맨날 종상향 해달라고 시위하는구나, 깨달았죠 ^^
그리고 상업지역 용적률은 주거지역과 비교할 수 없을 만큼 높은 것도 보이죠

그럼 어떻겠어요
흥부가 1종주거지에서 용적률 200% 따리로 집 지을 때
놀부는 상업지에서 용적률 900% 풀방 채워서 임대 돌릴 수 있는 거죠ㅎㅎ

볼까요? 여기 공덕오거리거든요, 앞에 마포대교
가운데 금색 건물 보이나요? 롯데캐슬이에요
근데 주변 아파트들하고 벌써 체급이 확 다른 게 느껴지죠

지도에서 롯데캐슬 다시 찾아볼까요?
2번출구 앞에 저기거든요
용도지역 한 번 볼까요?
네 빨간색, 상업지역이죠
다른 아파트들은 노란색 주거지역에 있었고요

자 이제 내가 땅주인이라고 생각해보자고요
이 땅이 상업지니까 그냥 아파트 다 때려박으면
주거지역에 아파트 짓는 것과는 차원이 다른 돈을 당길 수 있겠네?
아니에요 ㅡㅡ
내가 짓고 싶다고 막 지을 수 있는 건 아니죠
너 왜 상업지에 집을 짓겠다고 난리야
안 돼, 안 바꿔줘, 빨리 돌아가
허가를 안 해줍니다
그런데도 여기에 집을 짓고 싶으면 어떻게 할까요

1번, 오피스텔을 짓습니다
아파트처럼 지어요, 우리가 잘 아는 그 오피스텔들이죠
사실 오피스텔을 주택으로 쓰는 경우가 많아서 그렇지
원래는 상업용, 업무시설이잖아요
그래서 주택법이 아니라 건축법을 적용받고, 청약도 좀 다르죠
시내 교통 좋은 곳에 오피스텔 많은 이유가 이겁니다
집을 못 지으니까 대신 오피스텔을 지은 거예요

다음 2번, 일단 상가를 조금 지어요
그리고 그 위에 아파트를 얹습니다ㅋㅋ
바로 우리가 알고 있는 주상복합이죠
되게 흔해요, 형진이네 회사 앞에도 있어요

이런 경우는 보통 아파트를 짓기 위해 상가를 끼워 넣게 된 경우예요ㅋㅋ
상업지역에도 주택을 지을 수는 있지만
그럴 땐 상업시설을 일정 비율 의무로 넣어야 하거든요

아까 봤던 공덕 롯데캐슬도 마찬가지예요
이렇게 건축물대장 떼보면 그냥 공동주택이 아니라 끔찍한 혼종이죠

상업지역 아파트는 주거지역 아파트와 뭐가 다를까요
주거지가 아니라 상업지의 용적률을 적용받으니까 엄청 높겠죠
근데 용적률 숫자가 올라가면 높이만 높아지는 게 아니라
..이렇게 밀도도 높아집니다ㅎㅎ

그리고 이렇게 옆집하고 하이파이브도 가능해요 ^^
왜냐면 상업지는 일조권을 거의 안 따지거든요

그런데 아파트 건물이 높다고 다 주상복합은 아니에요
트리마제 보면 뭐가 막 섞여 있는 복합 초고층 주거시설일 것 같지만
의외로 그냥 순정품 아파트예요
..온갖 음해에 시달렸습니다

이렇게 요즘은 그냥 아파트나 주상복합 아파트, 오피스텔
모두 브랜드 이름을 공유하면서 거의 비슷하게 짓기 때문에
얼핏 봐서는 구분하기가 좀 힘듭니다
하지만 알고보면 사실 출발점 자체가 다른 상품이라는 거죠

주상복합 같은 경우 기존의 아파트와 비교하면
상업시설 이용 편리하고, 채광 좋고, 층간소음 덜하고
교통 좋고, 밖에서 볼 때 멋지고
이런 장점이 있다고 하지만
커뮤니티 시설이 부실하고, 통풍 안 좋고, 관리비 비싸고
아까 봤던 것처럼 대단지면 밀도가 너무 높은 게 단점으로 꼽히죠

결정적으론 용적률을 이미 거의 꽉 채웠기 때문에
나중에 재건축의 동인이 없다는 게 치명적이에요
왜냐면 용적률 여유가 남아 있어야
재건축을 통해 그만큼 아파트를 더 지어서
그걸 팔아서 사업비를 충당하는데
용적률을 이미 꽉 채웠으면 더 지어서 팔 아파트가 없거든요

좋다나쁘다 따지자는 게 아니고
우리가 이제 흥청망청 100번 정도 봤으니까
이 정도는 딱딱 구분할 수 있는 안목을 키우자는 취지입니다
몇 달 전에 몰림님 남긴 댓글에 적절한 답이 됐을지 모르겠네요

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장
진행 전형진 기자 촬영 이재형·조희재·이예주·이문규 PD
편집 이재형 PD 디자인 이지영·박하영
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩