용인 '수지삼성2차'도 1차 정밀진단 통과
1995년 준공된 이 아파트는 지상 최고 18층, 5개 동, 420가구(전용면적 59·74㎡) 규모다. 신분당선 수지구청역에서 걸어서 약 10분 거리에 있다. 현재 용적률은 209%로 다소 높은 편이다. 전용 74㎡의 최근 실거래가는 8억5500만원(3월)으로, 1년 전(5억7000만원)보다 3억원 가까이 올랐다.
지난 4월 수지삼성2차 인근 한성(774가구, 1995년 준공)과 수지삼성4차(1137가구, 1994년 준공)도 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받았다. 용인시의 ‘2030 도시·주거 환경 정비 기본계획’에서 1단계 정비예정구역(2021~2022년 추진)으로 선정된 이들 3개 단지는 PC(프리캐스트 콘크리트) 공법으로 지어져 안전진단 최종 통과 가능성이 비교적 높은 것으로 평가된다.
하헌형 기자 hhh@hankyung.com
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"수지 안 맞아" 재개발·재건축 시들해진 건설사들…조합과 갈등 리스크도
지난해 치열하게 벌어졌던 건설사들의 재개발·재건축 사업 수주 경쟁 열기가 한 풀 꺾였다. 기하급수적으로 불어나는 건축비 부담에 수익성이 낮아졌기 때문이다. 건설업계는 '고위험·고수익' 디벨로퍼 사업 비중을 확대하고 있다.14일 업계에 따르면 최근 건설사들은 재개발·재건축 사업 입찰을 포기하는 사례가 늘고 있다. 지난 13일까지 시공사 선정을 위한 입찰을 받은 부산 해운대구 우동3구역 재개발 사업은 건설사들이 한 곳도 참여하지 않아 결국 유찰됐다.우동3구역 재개발 사업은 부산 해운대구 우동 229번지 일원에 지하 2층~지상 39층 공동주택 2918가구 및 부대 복리시설을 짓는 사업이다. 공사비만 9200억원에 이른다. 조합은 지난 4월부터 세 차례에 걸쳐 시공사를 찾았지만, 세 번 모두 참여 건설사가 없었다. 우동3구역 또 유찰…건설사들 "수익성 떨어져"건설사들이 우동3구역 재개발 사업을 외면한 이유는 수익성이다. 조합은 3.3㎡당 600만원 수준 공사비로 서울 강남에 준하는 특화 설계와 마감재를 요구했다. 원자잿값과 인건비가 크게 올랐는데 조합이 원하는 공사비로는 수익 확보가 불가능하다는 게 업계의 중론이다.A건설사 관계자는 "지난해에는 무리해서라도 수주하려는 경향이 있었지만 올해 상황은 다르다. 철저하게 수익성 중심으로 접근하고 있다"고 설명했다. B건설사 관계자도 "협력사들과 연초에 연단가로 납품 계약을 맺지만, 올해는 자재비가 너무 급격하게 올라 납품 단가도 일부 높여주고 있다"며 "건축비가 계속 오르는 상황에서 저가 수주를 할 수는 없다"고 했다.처음부터 공사비를 확정하고 진행하는 도급 공사의 특성상 추후 물가를 반영해 공사비를 올리기도 쉽지 않다. 어렵사리 증액 계약을 맺어도 조합 내 반발 가능성이 있다. 공사비 증액을 둘러싼 갈등으로 공사가 두 달째 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 대표적 사례다.둔촌주공 재건축 조합과 시공사업단은 2016년 2조6708억원에 공사하기로 계약을 맺었지만, 공사가 지연되고 설계도 변경되면서 2020년 공사비를 3조2294억원으로 늘린 도급공사 변경계약을 맺었다. 이후 교체된 조합 집행부가 공사비 증액이 부당하다고 주장하면서 조합과 시공사업단의 갈등이 시작됐다.C건설사 관계자는 "재건축· 재개발은 수주한다고 바로 공사가 되는 것이 아니다"라면서 "뻘라도 착공까지 1~2년이 걸리고 중간에 공사가 멈추기도 한다. 그 기간 동안 건축비가 어느 정도 인상될 것을 감안해 공사비를 제시해야 하는데, 이 부분에서 위험성이 늘고 있다"고 지적했다. 매년 건축비가 크게 오르면 건설사가 계약한 공사비로는 수익을 내기 어려워지는 구조다. 공사비 맞춰야 하는 '남의 공사'보다는 '내 공사'결국 대형 건설사들은 수익성 확보를 위해 도급 공사 비중을 줄이고 '고수익·고위험' 디벨로퍼 사업 확대에 박차를 가하고 있다. 용지 매입부터 기획, 지분투자, 금융 조달, 시공, 운영 관리까지 전 과정을 아우르는 디벨로퍼는 시공만 하는 경우보다 위험 요소가 많지만 성공할 경우 수익이 막대하다.현대건설은 강남 르메르디앙 호텔, 이마트 가양점 등을 인수해 개발사업을 추진 중이고 삼성물산은 말레이시아 부동산 개발업체와 손을 잡고 해외 디벨로퍼 사업을 본격 추진하고 있다. DL이앤씨는 올 초 터키 차나칼레 대교를 개통했으며 지난달에는 서울 관악구 관악산(서울대)역부터 영등포구 샛강역을 연결하는 7.8㎞ 길이의 신림선 개통에도 성공했다. GS건설 역시 지난해 디지털센터 운영을 담당하는 자회사 '디씨브릿지'를 설립해 데이터센터 사업개발과 시공, 영업, 운영에 이르는 전체 서비스 제공에 나섰다.업계 관계자는 "건설사의 '캐시카우' 역할을 하던 주택 시공에서 수주 경쟁이 과열되고 미분양도 늘어나는 등 시장 침체 조짐이 보이면서 건설사들에 새로운 수익원이 절실해졌다"며 "용지 매입부터 시공, 운영까지 아우르는 종합개발사업은 초기 투자 비용을 많이 들여야 하기에 원활한 자금 조달이 성패를 가르는 핵심이 될 것"이라고 내다봤다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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대우건설, 서초 소규모 재건축에 하이엔드 브랜드 '푸르지오 써밋' 첫 적용
대우건설이 처음 수주한 서울 강남권 소규모 재건축 단지에 하이엔드 브랜드인 '푸르지오 써밋'을 적용한다.대우건설은 지난 11일 서초구 서초아남아파트 소규모 재건축 사업 총회에서 조합원 171명 중 144명이 투표에 참석한 가운데 136표의 찬성표를 얻어 시공사로 선정됐다고 12일 밝혔다. 단지는 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 200가구 규모로 조성될 예정이다. 공사비는 약 984억원(3.3㎡당 875만원)이다. 대우건설은 단지명으로 ‘서초 써밋 엘리제’를 제안했다.대우건설 관계자는 “‘서초 써밋 엘리제’는 프랑스 왕실의 엘리제궁을 현대적으로 재해석한 디자인 컨셉트”라며 “단지 외관에 고급석재와 메탈패널, 커튼월룩을 적용해 현대적이면서도 중후한 분위기를 연출할 예정”이라고 설명했다.최상층에는 도심을 조망할 수 있는 라운지와 게스트하우스를 갖춘 스카이커뮤니티를 넣는다. 썬큰커뮤니티에는 피트니스센터, 골프연습장 등 프리미엄 공간을 조성할 예정이다.단지 조경은 프랑스 베르사유 궁전 정원을 모티브로 로얄팰리스가든, 아트포레가든, 워터테라스가든 등이 조성돼 이국적인 정취를 느낄 수 있도록 설계했다.평면에는 최신 주거 트렌드를 반영한 7개 타입을 제안했다. 독일 베카(VEKA) 3중유리 시스템창호, 미국 명품 주방가구 콜러(KOHLER), 아메리칸 스탠다드 욕조 및 수전, 전동커튼, 편백나무 욕조 등 명품 마감재를 적용할 예정이다.또 음식물쓰레기 이송설비, 전기차 충전시스템, IoT 스마트시스템, 유해바이러스 차단시스템 등 주거 편의성을 높일 수 있는 첨단시스템을 제안했다.회사 관계자는 “대우건설은 과거 로얄카운티, 유로카운티 등 강남 소규모 고급빌라시장을 주도했다”며 “이번 수주를 시작으로 프리미엄 입지의 소규모 정비사업을 지속적으로 추진할 계획”이라고 밝혔다.한편 대우건설은 올들어 총 3건의 정비사업을 수주했다. 현재 입찰한 프로젝트를 고려하면 상반기에만 총 2조원의 수주 실적을 달성할 것이란 전망이다. 대우건설이 시공사 선정 총회를 앞두고 있는 프로젝트는 △서울 강동 고덕현대아파트 리모델링 △경기 안양 초원한양아파트 리모델링 △경기 수원 두산우성한신아파트 리모델링 △강원 원주 원동다박골 재개발 등 총 4건이다. 이혜인 기자 hey@hankyung.com
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재건축 멈춘 목동…'한신청구' '현대' 리모델링 조합설립은 속도
서울 양천구 목동신시가지 인근 노후 아파트 단지들의 리모델링 사업이 속도를 내고 있다. 목동우성2차와 우성에 이어 목동한신청구, 목동현대도 리모델링 주택조합 설립을 눈앞에 두고 있다.9일 정비업계에 따르면 목동한신청구 리모델링 추진위원회는 현재까지 조합 설립을 위한 주민 동의율 30%가량(법정 요건 67%)을 확보했다.추진위 관계자는 “동의서를 걷기 시작한 지 불과 한 달여 만에 동의율이 30%를 넘어섰을 정도로 리모델링 추진에 대한 주민들의 열의가 높다”며 “하반기 조합 설립 인가를 받는 게 목표”라고 했다.1997년 준공된 이 아파트는 지하 1층~지상 최고 15층, 15개 동, 1512가구 규모다. 수요자들의 선호도가 높은 전용면적 84㎡로만 구성됐다. 서측으로 목동신시가지1단지와 맞붙어 있고, 지하철 9호선 신목동역까지 걸어서 5분이 채 걸리지 않는 역세권 단지다. 현재 용적률은 233%다.추진위는 수평, 별동 증축 방식의 리모델링을 통해 가구수를 225가구 늘릴 계획이다. 옆으로 면적을 늘리는 수평, 별동 증축은 수직 증축에 비해 사업성은 떨어지지만, 안전성 검토 등을 받을 필요가 없어 사업 추진 속도가 빠르다. 추진위 관계자는 “삼성물산, 현대건설, GS건설 등이 사업 수주에 관심을 보이고 있다”고 했다.지하철 5호선 오목교역 인근 목동현대도 내년 초 조합 설립을 목표로 주민 동의서를 걷고 있다. 이 아파트 역시 수평, 별동 증축 방식 리모델링을 통해 가구수를 현재 972가구에서 1117가구로 늘릴 예정이다.목동신시가지 인근 리모델링 추진 단지 중에선 목동우성2차(1140가구, 2000년 준공) 사업 속도가 가장 빠르다. 작년 2월 롯데건설을 시공사로 선정한 데 이어 12월 안전진단을 통과했다. 목동신시가지1단지 맞은편 우성(332가구, 1992년 준공)은 지난 2월 리모델링 조합을 설립한 데 이어 지난달 GS건설을 시공 우선협상대상자로 선정했다.리모델링 추진 아파트와 달리 준공된 지 30년이 넘어 재건축을 추진 중인 목동신시가지 단지들은 안전진단 문턱에 막혀 사업에 진척을 보지 못하고 있다. 한 대형 건설사 정비사업 담당 임원은 “윤석열 대통령의 공약대로 안전진단 평가 기준이 완화되기 전까진 사업에 속도를 내기 어려울 것”이라고 했다.하헌형 기자 hhh@hankyung.com
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