김상훈 법무법인 가온 대표변호사
김상훈 법무법인 가온 대표변호사
상가건물을 임차하여 사용하던 중 임대인이 사망한다면 내 보증금은 누구한테 받아야 할까.

특히 상속인이 여러 명인 경우에 임차인은 상속인 각자의 상속지분에 따라 보증금 반환을 청구해야 하는지, 아니면 상속인 중 누구에게나 보증금 전액을 청구할 수 있는지 문제된다.
이것은 임대차보증금반환채무가 분할채무인지 불가분채무인지에 관한 문제이다. 채권자가 여러 명이거나 채무자가 여려 명인 경우에는 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자나 채무자가 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다(민법 제408조). 즉 분할채권, 분할채무가 원칙이다.

그러나 채권의 목적이 그 성질상 또는 당사자의 의사표시에 의해 불가분인 경우에는 불가분채권 또는 불가분채무가 된다(민법 제409조). 성질상 불가분인 예로는, 자동차나 주택을 인도하는 채무와 같이 성질상 분할하여 이행할 수 없는 것이 이에 해당한다.
만약 임대차보증금반환채무가 가분채무라면 임대인이 사망하여 보증금반환채무가 상속된 경우 채권자인 임차인은 수인의 상속인들에게 각각 상속분 비율로 보증금반환을 받아야 한다.

이것은 임차인 입장에서는 대단히 불편하고 불리한 일이다.
원래는 임대인으로부터 보증금 전액을 지급받을 수 있었는데, 그 임대인이 사망하여 상속인이 여러 명이라는 이유만으로 상속인 각자에게 상속분 비율만큼만 받을 수 있게 된다는 것은, 임대차계약 당시 전혀 예상하지 못한 불의의 타격이 아닐 수 없다.
대법원은 “상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 상가건물임대차보호법에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다”고 보고 있다(대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결).

과거에도 전세물건의 소유자가 공유자인 때에는 그 전세계약과 관련하여 받은 전세금의 반환채무에 관하여 성질상 불가분채무로 본 판례가 있기도 하다(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결).
위와 같이 임대차보증금반환채무는 불가분채무이기 때문에 임차인은 임대인의 상속인들 중 누구에게라도 보증금 전액의 반환을 요구할 수 있다(민법 제411조, 제414조). 그리고 그렇게 임차인에게 보증금 전액을 반환한 상속인은 다른 상속인들에게 상속분의 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있게 된다(민법 제411조, 제425조).

<법무법인 가온 변호사, 법학박사 김상훈>