더 그로우 서초, 우면산 조망 가능한 3베이설계... 대출규제도 피해
입지 여건이 좋다는 평가다. 인근에 우면산과 서리풀공원이 있어 주거 환경이 쾌적하다. 지하철 3호선 남부터미널역, 교대역, 서초역을 도보로 이용할 수 있다. 인근에 서울고와 상문고가 있고 학원가도 가깝다. 신세계백화점, 서울성모병원, 국립중앙도서관 등 다양한 생활편의시설이 근처에 있다.
인근에 개발 호재가 많다. 옛 국군정보사령부 부지는 첨단기업과 자연, 문화공간 등이 어우러진 대형 오피스 타운으로 거듭날 예정이다. 서초대로 일대 롯데칠성 부지, 코오롱 부지, 라이온미싱 부지 등은 특별계획구역으로 지정돼 국제 업무·상업 복합 중심지로 개발된다.
주거형 오피스텔이어서 각종 대출 규제에서 상대적으로 자유롭다. 투기과열지구인 서초구에 들어서지만 담보인정비율(LTV) 최대 70%를 적용받는다. 올해 1월부터 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제도 피해 잔금 대출이 가능하다.
이혜인 기자 hey@hankyung.com
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공공+민간 역대급 '섞어찌개' 안양어반포레 청약 방식 총정리 [집코노미TV]
▶전형진 기자이 아파트는 청약할 때정말 카오스가 예상돼요..무슨 생각으로 이렇게 한 거지?자 오늘 소개해 드릴 곳은평촌!..에서 조금 떨어진여기에 있어요안양어반포레 자연앤이편한세상이름 엄청 기네..포레는포레스트죠보통 이럴 땐 산을 말해요..산도 숲이니까의역하면우리 아파트엔 언덕이 있습니다 ^^주변에 큰 호재가 있어요광명역세권테크노밸리근데 막 우리 동네가 개발된다이런 느낌은 아니에요..대신 우리 동네여기 안양역에 월곶판교선이 들어옵니다판교 가서 신분당선 환승해서 서울 가도 되고요그리고 GTX!GTX-C 노선이 근처 인덕원에 들어오거든요서울 빨리 갈 수 있겠죠?근데 사업은 빨리 안 될 수도 있어요..너무 멀잖아?그래도 없는 것보단 나아요.그리고 범계역쪽에 안양1번가라는 상권이 있는데여기가 수도권에서 가장 좋은 상권으로 꼽히는 곳이에요그러니까 주변에 있을 만한 건 다 있다이런 얘기예요그럼 얼마냐전용 84㎡ 기준으로 보면 6.6억~7.2억싼 건가?감이 안 오죠?옆 단지 얼마일까요?이제 좀 더 흥미가 생기죠?근데 오늘 단지굉장히 독특한 아파트예요아까 단지명이안양어반포레 자연앤이편한세상이라고 했잖아요여기서 자연앤은 경기도시공사이편한세상은 DL이앤씨 브랜드예요그러니까 공공과 민간이 섞였다는 거죠총 2300가구가 넘는데그 중에 1087가구를 분양해요근데 여기서도 중소형 1058가구는 공공과 민간이 섞인 형태로중대형 29가구는 민간 형태로 분양합니다뭔가 좀 복잡할 것 같은 예감이 들죠?그래서 공공과 민간 두 유형의 공고가 따로 떴어요청약도 따로 해요그럼 둘 다 넣으면 되겠네?..안 돼요공공과 민간의 당첨자 발표일이 같아요같으면 뭐다?둘 다 당첨되면둘 다 취소된다사실 이 아파트 물량의 거의 대부분이 특공이에요주택형이 되게 많고표기도 막 46A1..되게 복잡한데....아이돌인가?..B1A4?어쨌든 그 중에서도 신혼하고 생애최초가 가장 많아요내가 신혼부부다그럼 여기서 선택해야 돼요신혼특공으로 가면 경쟁 밀릴 것 같은데?그럼 애초에 생애최초로 넣는 게 날 수도 있어요근데 여기서 중요한 것!특공은 중소형 면적대에서만 나오는데제가 아까 중소형 면적대는 공공과 민간이 섞였다고 했잖아요특공의 당첨자 선발 방식은 민간 기준이에요같은 신혼특공이어도원래 공공은 신혼특공용 가점 체계가 따로 있고 소득기준이 깐깐하죠근데 민간 방식 특공이니까 가점 안 따지고소득기준도 조금 널널해진단 얘기예요대신 공공에서 인정하는 예비신혼이런 거 없어요국물도 없어요저도 예비예비예비신혼입니다자 특공 자격이 안 돼서중소형 일반공급으로 갈 거다그럼 이번엔 공공 기준이에요..ㅎㅎ공공분양의 일반공급 당첨 기준은 뭐죠?월 10만원씩 누가 오래, 많이 넣었냐대신 공공 기준이어도 뭐 비싼 자동차 사면 안 된다이런 자산 기준은 없어요그냥 나는 중대형 일반공급으로 청약할래그럼 또 민간 기준입니다..ㅎㅎ민간의 전용 85㎡ 초과 당첨 기준은 뭐죠?절반은 가점제절반은 추첨제..어렵죠?제가 처음에 카오스라고 했잖아요정리할게요이 아파트는 크게 중소형과 중대형으로 나눠서 청약합니다중소형은 특공 물량이 대부분인데이건 민간 기준이에요나머지 일반은 공공 기준그러니까 불입액을 봅니다그리고 중대형은뭐 물량이 코딱지만큼이어서 없는 것이나 마찬가지지만어쨌든 민간 기준입니다가점이나 추첨그러니까 당첨자 선정 기준을이거저거 닥치는 대로 막 섞어놨어요복잡해서 나 안 할래그냥 고시공부 하는 게 낫겠다이러는 분들 계신데고시가 더 어려워요..고시패스한 분들이 청약제도 만드는 겁니다그러니까 어려우면고시패스해서 내가 제도 고쳐야 돼요그래도 한 가지 다행인 건거주의무는 없습니다입주할 때 세입자 받을 수 있다는 얘기예요여기가 공공 기준도 들어가 있기 때문에분양가상한제가 걸린 주택형들도 있는데원래 상한제엔 거주의무가 세트로 들어가거든요안 걸리는 예외 조건이 하나 있는데분양가가 시세의 100% 수준이라고 평가됐을 때예요그렇다고 쫄지 마세요처음에 전용 84㎡ 기준으로 보여드렸지만다른 주택형들도 주변하고 차이는 있어요대신 전용 98㎡는 9억 넘으니까 중도금대출 안 나오겠죠3블록이 메인인데전용 59㎡는 3블록이 더 싸죠왜냐면 얘들은 3블록 맨 뒤에 있어요그리고 여긴 단차가 있어요..ㅎㅎ아까 말했죠포레스트는 산이다 근데 3블록에 사우나도 있고 게스트하우스도 있고실내놀이터까지웬만한 건 다 몰빵이에요그리고 이제 특이한 것 몇 가지 짚어볼게요이 아파트는 계약금이 10%밖에 안 돼요요즘 이런 단지 별로 없는데그럼 자납 얼마인지 계산 나오죠계산 안 되면 지난번 영상 보세요그리고 중도금 간격이 거의 6개월이에요텀이 길어요왜냐면 공사를 3년 동안 해서 그래요보통 한 5000가구는 넘어야 한 3년 걸리거든요?근데 여긴 2000가구인데..산을 깎아서 그런가?요즘 빨리 짓다 무너지는 곳도 있는데입주 늦어도 천천히 하는 게 낫죠그리고 발코니 확장비가 전용 84㎡ 기준 560만원이에요아주 착해요제가 직전에 다룬 단지는 2700만원이었어요그리고 아까 민간 기준 적용된다는 전용 98㎡에서도 C형 같은 경우엔세대분리가 돼요그러니까 딱 요만큼은완전 다른 집처럼 분리하고 현관문도 따로 둬서임대 돌려도 된다는 거예요아들 독립시켜야 되는데시원치 않으면 여기다 유배보내도 되고..주차대수는 가구당 1.14대 정도 나오는데조금 빡빡해요전기차는 더 빡빡해요테슬라는 주식만 사는 걸로..그리고 전용 46㎡ 같은 경우엔1블록하고 4블록에 배치되는데여긴 다 복도식이에요그리고 얘들만주방 닥트가 개별이 아니라 공용이라서 냄새 유입되고중문도 미닫이가 아니라 여닫이에요..제가 저주를 걸어놨으니가이 집에서 기회가 나올 수도 있겠죠?우리 어릴 때 다 복도식 아파트에서 불편함 없이 살았잖아요자 다시 일정을 보여드리면 이렇고요중간에 말씀드렸지만중소형과 중대형 청약을 따로 받는데두 곳에 다 넣는 건 안 돼요대신 중소형에선 특공도 넣고 일반도 넣고이건 돼요그리고 서울, 수도권에 거주하면 1순위 청약 가능합니다다만 안양에 2년 이상 살았어야 우선하고요이분들 물량에서 미달이 나야 다음날 수도권분들이 청약할 수 있어요이게 1순위 당해지역 청약과 기타지역 청약의 개념입니다기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 김인별 PD·이재형편집 김인별·정준영 PD 디자인 이지영·문윤정제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
![공공+민간 역대급 '섞어찌개' 안양어반포레 청약 방식 총정리 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202201/01.28636885.3.jpg)
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연초 서울 분양장 열린다…수도권, 내달까지 3만여 가구 분양
다음달 말까지 서울 등 수도권에서 3만 가구가 넘는 새 아파트가 공급된다. 이 중 2만3000여 가구가 일반에 분양된다. 지난해 공급이 드물었던 서울에서 재건축·재개발 추진 단지의 분양이 잇따르면서 청약 열기가 뜨거울 전망이다. 전문가들은 수도권 대부분이 규제 지역으로 묶여 있고 청약 당첨 커트라인도 갈수록 높아지고 있어 청약 전략을 꼼꼼히 세워야 한다고 조언했다. ○재건축·재개발 단지 분양 잇따라부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 다음달 말까지 수도권에서 3만802가구의 새 아파트가 나온다. 이 중 78%인 2만3967가구가 일반분양 물량이다. 지역별로 경기가 1만7000가구로 일반분양 물량이 가장 많을 것으로 조사됐다. 서울은 2238가구, 인천은 4729가구다.서울에서는 모처럼 재건축·재개발 단지 분양이 잇따른다. 도심 내 좋은 입지에 공급되는 신축 아파트여서 청약 가점이 높은 무주택 실수요자 사이에서 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 서울 은평구 역촌1구역을 재건축하는 ‘센트레빌 파크 프레스티지’가 대표적이다. 이 단지는 지하 3층~지상 최고 20층, 8개 동, 752가구(전용면적 46~84㎡) 규모다. 이 중 절반이 넘는 454가구가 일반분양 물량이다. 2010년 ‘역촌 센트레빌’ 이후 10여 년 만에 역촌동에 공급되는 새 아파트여서 관심이 모아진다. 지하철 6호선 응암역에서 걸어서 10여 분 거리에 있다.현대엔지니어링은 서울 중구 입정동 세운재정비촉진지구 3-1·4·5구역을 재개발하는 ‘힐스테이트 세운 센트럴’을 선보인다. 도시형생활주택 487가구는 2020년 8월 분양을 마쳤다. 내달 아파트 429가구(전용 39~59㎡)를 일반 분양한다.GS건설은 이달 서울 강북구 첫 ‘자이’ 단지인 ‘북서울자이 폴라리스’를 공급한다. 미아3구역을 재개발하는 이 단지는 지하 3층~지상 최고 22층, 15개 동, 1045가구(전용 38~112㎡) 규모로 지어진다. 이 중 일반분양 물량은 327가구다. 우이신설선 삼양역과 인접해 있고, 지하철 4호선 미아역도 걸어서 이용할 수 있다.국내에서 처음으로 수직 증축 방식의 리모델링 사업을 승인받은 송파구 송파동 ‘성지’ 아파트도 증축을 통해 확보한 29가구를 일반에 분양한다. 30가구 미만의 일반분양 물량은 분양가 상한제를 적용받지 않기 때문에 분양가가 다소 높게 책정될 것으로 예상된다. 서대문구 홍은동에선 홍은13구역을 재개발한 ‘홍은13구역 아이파크’(가칭)가 공급된다. ○대출 가능 여부 면밀히 따져야경기에서도 신축 아파트 분양이 줄줄이 예정돼 있다. 현대건설은 경기 용인시 처인구 모현읍 왕산리에서 ‘힐스테이트 몬테로이’를 이달 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 최고 29층, 40개 동, 3731가구(전용 59~185㎡)의 매머드급 단지다. 고산나들목(IC), 태전분기점(JC)을 이용해 판교, 분당 등지로 쉽게 이동할 수 있다. 모현읍은 수도권 내 보기 드문 비규제 지역이다. 청약통장 12개월 이상 가입자면 유주택자 세대주와 세대원도 1순위로 청약할 수 있다. 청약 재당첨 제한이 없고, 당첨자 발표일로부터 6개월이 지나면 분양권 전매도 가능하다.경기 안양시 만안구 안양동에 들어서는 ‘안양 어반포레 자연& e편한세상’ 1087가구도 이달 분양 예정이다. 경기주택도시공사(GH)와 DL이앤씨는 냉천지구 주거환경개선사업을 통해 지하 3층~지상 최고 29층, 18개 동, 2329가구를 짓는다. 일반분양분이 전체 물량의 절반에 가까워 로열층 당첨 가능성도 높다. 구도심인 안양동 일대는 최근 정비사업이 활발히 추진되고 있어 미래 가치도 높다는 평가다.DL건설은 내달 경기 안성시 당왕동에서 ‘e편한세상 안성 그랑루체’를 선보인다. 총 1370가구로 대부분 가구가 4베이(거실과 방 3개를 전면 발코니 쪽에 배치), 판상형 구조로 설계됐다. 모든 가구를 채광·통풍에 유리한 남향 위주로 배치할 예정이다.전문가들은 수도권 대부분 지역이 규제 지역인 만큼 대출 가능 여부 등을 면밀히 따져 청약에 나서야 한다고 조언했다. 리얼투데이 관계자는 “청약 가점이 높지 않은 30~40대는 신혼부부나 생애 최초 특별공급 물량이 많은 단지를 전략적으로 노려야 당첨 확률을 높일 수 있다”고 말했다.하헌형 기자 hhh@hankyung.com
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농어촌주택을 세컨드하우스로 갖고 있다면…3년 보유 땐 비과세
서울과 시골에 2주택을 가진 김절세 씨는 최근 고민에 빠졌다. 서울 집을 팔아야 하는데 몇 년 전 세컨드하우스로 사둔 시골집 때문에 양도소득세가 많이 나올 것 같아서다. 시골집을 먼저 처분하려고 부동산에 내놨지만 몇 달째 보러 오는 사람이 없다. 김절세 씨가 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없을까.정부는 농어촌에 빈집이 늘어나는 것을 막기 위해 일정 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유한 일반주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 주택 수에서 제외하고 1가구 1주택 비과세를 적용하는 특례 규정을 두고 있다. 1가구가 농어촌주택을 포함해 2주택을 보유하고 있어도 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다. 김절세 씨는 시골집이 농어촌주택 요건에 해당하는지 검토해볼 필요가 있다. 조세특례제한법상 농어촌주택 요건은 다음과 같다.첫째, 기존에 주택이 있는 상태에서 농어촌주택을 취득해야 하고, 농어촌주택은 2003년 8월 1일~2022년 12월 31일 기간 중에 취득해야 한다. 또 농어촌주택과 보유하고 있던 주택이 행정구역상 같은 읍·면·동 또는 연접한 읍·면·동에 있어선 안 된다.둘째, 농어촌주택은 취득 당시 기준시가가 2억원 이하(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)여야 한다. 취득 당시에만 2억원 이하면 되고, 취득 이후에 기준시가가 올라서 2억원이 넘더라도 상관없다. 단 2009년 이후 취득한 주택은 기준시가 요건이 2억원 이하지만 2008년에 취득한 주택은 1억5000만원, 2007년 이전에 취득한 주택은 7000만원 이하로 연도별로 금액 요건이 다르다는 점에 주의해야 한다.셋째, 농어촌주택은 취득 당시 수도권(서울, 경기, 인천)과 도시 지역(주거·상업·공업·녹지지역)을 제외한 읍·면 지역에 소재하거나(경기 연천군, 인천 옹진군은 포함), 인구 20만 명 이하 시 지역(표 참조)에 속한 동 지역에 소재해야 한다. 또 취득 당시에 토지거래허가구역이나 관광단지, 투기지역(2020년 이전 취득분에 한함), 조정대상지역(2021년 이후 취득분에 한함)에 소재한 주택은 농어촌주택 특례를 적용받을 수 없다.넷째, 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 한다. 3년의 보유기간을 채우기 전에 일반주택을 양도하더라도 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 하지만 3년의 보유기간을 채우지 않고 농어촌주택을 양도하면 비과세 받은 양도소득세를 추징당하므로 주의해야 한다.이승현 진진세무회계 대표
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