한강변 아파트값 홍콩 따라잡는다? [집코노미TV]

서기열 기자

입력2021.10.13 08:32 수정2021.10.13 08:33

[그곳이 알고싶다]
업그레이드 되는 한강변 스카이라인
정비 완료 후 3.3㎡ 당 2억도 넘본다

그곳이 알고싶다! 안녕하십니까, 서기열입니다.

서울! 그 중에서 한강변 아파트 가격이 무섭게 치솟고 있습니다. 한강 조망권의 가치가 부각되는 가운데 특히 정비사업을 통해 들어선 신축 아파트의 가격은 상상했던 것 이상으로 오르고 있는데요.

그런데 말입니다. 한강변 신축 아파트 가격이 세계 최고 수준의 집값을 자랑하는 홍콩을 머지않아 곧 따라잡을 기세입니다. 그리하여 집코노미TV가 한강변 아파트 가격의 현주소 그리고 미래 상승 가능성에 대해서 짚어봤습니다.

한번 보시죠!

<반포동 아크로리버파크 앞>

오늘 집코노미는 반포동 아크로리버파크 앞에 나와있습니다. 대한민국 아파트 대장주라고 할 수 있겠죠. 전용 84㎡가 최근에 42억원에 거래되면서 굉장히 세간의 이목을 끌었습니다. 한강변에 신축 아파트 가치가 그만큼 재조명 받고 있다고 볼 수 있을 거 같은데요. 한강변 아파트의 가치가 과연 어디까지 올라가고 더 높게 평가받을 수 있을 것인지 집코노미TV가 짚어보도록 하겠습니다.

▶서기열 집코노미TV 기자
반포에 아크로리버파크가 최근에 시세는 어떤가요?

▷김한 대양공인중개 실장
이번에 42억까지 하나 거래가 되면서 평균적으로 부르시는 금액대가 40억원대 이상은 대부분 부르시고.

▶서기열 기자
84㎡?

▷김한 실장
네네. 84㎡. 그리고 우선은 기본적으로 40억 내외 보시면 될 거 같습니다.

▶서기열 기자
그럼 지금 아까 42억원은 보니까 계산해보니까 평당 1억2000만원 정도? 그 정도 시세인거 같아요. 이 지역의 전체적인 대장주인 거 같은데. 현재 매물은 어떻게 많이 쌓였나요?

▷김한 실장
사실 매물은 거의 없구요. 거의 없구요. 사실 매물 잠김 때문에 거래되는 것들이 신고가를 찍고 있는 거 같구요. 향후에는 평당 1.5억 정도까지도 예상하는 거 같습니다.

▶서기열 기자
매물은 없지만 매수 문의는 오고 있나요?

▷김한 실장
매수 문의도 예전만큼 있진 않아요. 있진 않지만 그 매도 물량에 비해서는 매수 문의가 조금 더 있는 거죠.

▶서기열 기자
똘똘한 한채 수요가 들어오면서 가격은 계속, 거래는 적지만 올라가고 있다.

▷김한 실장
상향되는 그런 상황입니다.

▶서기열 기자
이 지역이 주목 받는 이유는 한강변의 가치 때문이라고 봐야될까요?

▷김한 실장
그렇죠. 아무래도 이제 한강변, 강남에 위치한 한강변 중에 제일 처음 정비를 시작하는 곳이기 때문에 먼저 치고 나가는 거 같구요. 그리고 아크로리버파크를 중심으로 해서 원베일리나 원펜타스가 양쪽에 신규 아파트들이 들어선다는 것은 사실 공급에 대한 것들도 있겠지만 이 정비라는 개념으로 봤을 때는 먼저 정비가 되다보니까 이쪽으로 많이 몰리는 거 같습니다.

▶서기열 기자
이제 동네가 완전히..

▷김한 실장
탈바꿈을 하는거죠. 그쵸

▶서기열 기자
동쪽에 원베일리, 서쪽에 디에이치클래스트.

▷김한 실장
디에이치도 있고 원펜타스도 있으니까 우선 원펜타스까지 들어오고 디에이치까지 들어서면 이쪽 반포 쪽에는 스카이라인이 형성되는 거죠.

▶서기열 기자
앞으로 어디까지 갈까요?

▷김한 실장
향후에는 모르겠습니다. 뭐 45억까지는 어느 정도 예상하시는 거 같아요 대부분.

▶서기열 기자
아, 단기적으로. 45억 정도까지는.

▷김한 실장
예상을 하시더라구요.

▶서기열 기자
그러면 중대형 평형 중에서는 눈 여겨볼 만한 가격대, 거래는?

▷김한 실장
45평형이 기본적으로 50억대선에서 몇 개가 거래가 됐구요. 나머지 50평형대나 다른 평형대도 사실은 물건이 없어서 거래를 못하고 있는 실정입니다.

<압구정동 현대아파트 단지 내>

▶서기열 기자
저는 반포에 이어서 압구정동 현대아파트에 나왔습니다.

한강변 아파트의 가치를 얘기할 때 빼놓을 수 없는 곳인데요. 전통적인 부촌이죠. 그리고 현재 재건축이 지금 추진되고 있습니다. 재건축이 어느 정도 완성이 되고 난 이후에 이 압구정동 현대아파트의 가치는 과연 어디까지 올라갈 수 있을까요? 홍콩의 집값을 뛰어넘을 수 있을지 한번 제가 짚어보도록 하겠습니다.

▶서기열 기자
안녕하세요.

▷신만호 중앙리얼티 대표
안녕하십니까.

▶서기열 기자
집코노미TV에서 나왔습니다.

한강변 아파트 하면 당연히 대장주는, 전통적인 대장주는 압구정 현대아파트 아닐까 싶습니다. 최근에 거래가 이뤄지고 있나요?

▷신만호 대표
압구정동 같은 경우는 아시다시피 이번 지난 4월 말부터 토지거래허가제가 시행이 되면서 거래량이 많지는 않습니다. 하지만 나와있는 매물들은 얼마 없지만 수요는 굉장히 많은 편이거든요.

그래서 그 어려운 환경 속에서도 거래가 몇 건이 됐는데. 예를 들면 한강변 같은 경우 53평형(전용 160㎡)이 58억원에 거래가 됐어요. 그게 직전 거래가가 4월말 토지거래허가 시행 전에 54억3000만원에 거래가 됐으니까 5개월 만에 한 3억7000만원정도 상승을 했죠? 그러니까 평당으로 치면 1억1000만원 정도 되는 거래 사례가 나왔고, 30평형대 같은 경우는 35평 현대아파트 35평이 36억원에 최근 거래가 됐어요.

그러니까 최저 거래가가 1억원은 돌파를 했다고 보시면 되고. 1억1000만원 정도 시세가 형성이 됐다고 보시면 될 거 같아요.

▶서기열 기자
평당 3.3㎡ 당 1억1000만원 정도. 많이 올라왔네요.
매물은 어느 정도나 조금 있고 매수세는 어느 정도인지? 궁금합니다.

▷신만호 대표
매물이 정말 적어요. 현대아파트는 조합이 설립돼 있기 때문에 조합원 지위양도가 원천적으로 금지가 돼있습니다. 또 조합원 지위 양도가 되는 예외적인 물건을 찾다보니까 물건이 더 적고. 그러다보니까 나와있는 매물들은 글쎄요, 압구정동이 한 1만세대 정도 되는데 제가 머리 속으로 대충 계산해봐도 10개 내외? 진짜로. 나와있는 게.

하루에 꾸준히 문의전화는 꾸준히 서너통씩은 오고 있고. 지금은 서울 뿐만 아니라 지방에서도 실제 구입을 하겠다, 상경을 하겠다 하는 분들이 계시는데 매물 자체가 없어요.

▶서기열 기자
결국은 그렇게 수요가 몰려들고 있다는 얘기는 한강변 아파트에 대한 가치가 중요하게 조명받고 있지 않나 싶은데요. 또 이게 재건축이 되면 재건축이 어느 정도나, 재건축이 진행이 되면 그 가치는 더 부각될 거 같은데 어떻게 보시나요?

▷신만호 대표
원래 현대아파트는 비쌌는데 지역 자체가 좋았는데 압구정동이 한강이 보인다고 비쌌던 게 아니었어요. 압구정동 자체가 터가 좋아서 비쌌었는데 한강조망이 플러스가 된 거에요. 그게 사실 10년이 안 된 거거든요. 그렇기 때문에 이제야 한강 조망에 대한 가치가 반영이 되기 시작했다, 이제 시작이라고 봅니다.

그러면 재건축 후에는 한강이 보이는 압구정동 현대아파트의 가격이 얼마가 될까? 다른 강남권, 한강이 보이는 아파트보다는 최소한 1.5배에서 2배는 더 비싸지 않게 형성이 될까. 즉 지금 반포 같은 경우는 1억이 넘게 시세가 형성이 돼있고 거래가 되는 걸로 알고 있는데 그러면 지금 압구정도 같은 경우는 최소 1.5억, 2억은 형성이 되지 않을까 예상하고 판단하고 있습니다.

▶서기열 기자
중장기적으로 재건축이 마무리가 되면 정말 100억까지도 바라볼 수 있는 입지라는 건가요?

▷신만호 대표
어, 100억 가능합니다.

<스튜디오>
반포동 아크로리버파크와 압구정 현대아파트의 모습은 이랬습니다. 최종 확인되지는 않았지만 아크로리버파크 84㎡는 45억원에 거래됐다는 이야기까지 들리기도 합니다. 현장에서는 향후 50억원까지 오를 것이란 기대감도 보이네요. 압구정 현대아파트도 재건축이 마무리되면 3.3㎡ 50평형대 아파트가 75억, 100억까지도 오를 거라는 얘기도 나오네요.

그렇다면 홍콩의 집값은 어느 정도일까요? 글로벌 상업용 부동산 서비스업체인 CBRE의 ‘글로벌 리빙 2020’ 리포트에 따르면 홍콩의 평균 집값은 125만달러, 약 15억원 수준으로 1위를 기록했습니다. 그 중에서도 프라임 프라퍼티, 고급 주택의 평균 가격은 599만달러, 약 71억원 수준이네요. 홍콩 집값을 따라잡는다? 불가능한 일만은 아닌 거 같습니다.

강남권 한강변에선 서초구 반포를 출발점으로 잠원동, 압구정동으로 이어지는 한강변에서 재건축이 추진중입니다. 청담동 청담삼익아파트와 삼성동 홍실아파트도 철거를 마치고 신축아파트 대열에 합류할 것을 예고하고 있습니다.

강북권에서도 한강변 신축아파트의 가치는 부각되고 있죠. 성수동에는 트리마제를 비롯해 아크로서울포레스트 등이 대표적이죠. 또 동쪽으로 이어지는 성수전략정비구역의 재개발이 속도를 내면 스카이라인이 달라질 전망입니다. 서쪽으로 넘어가면 한남뉴타운이 속도를 내고 있고 서빙고, 동부이촌동, 한강로까지 이어지는 한강변에 아파트 벨트가 형성될 것으로 예상됩니다.

그곳이 알고싶다! 다음에는 새로운 지역을 찾아 심층적인 분석으로 찾아뵙도록 하겠습니다. 원하는 지역 있으면 영상에 댓글 달아주세요.

구독, 좋아요, 알림 설정은 사랑입니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영·편집 정준영 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

관련 뉴스

1

올해 급등은 예고편…"내년 7월이 두렵습니다" [집코노미TV]

부동산 전문가 아포유(이종원 대표)는 올해보다 내년 집값 상승이 더 심각할 것이라고 내다봤습니다. 지난해 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 내년 7월 이후 계약이 만료되면 폭등한 전셋값을 감당하지 못할 거라는 겁니다. 현재 전세 보증금으로 도심 빌라를 매입하거나 서울 외곽의 집을 매수하면 전세가와 더불어 매매가 상승까지 자극할 거라는 전망입니다. 이런 상황에서 무주택자와 1주택자의 선택지는 무엇이 있을지 함께 들어보시죠.▶서기열 집코노미TV 기자누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘 지난 시간에 이어 부동산 전문가 아포유님 다시 모셨습니다. 안녕하세요.▷아포유(이종원 대표)안녕하십니까.▶서기열 기자앞으로 좀 집값 전망 좀 어떻게 보시나요. 내년부터 입주물량이 크게 준다라는 얘기도 좀 있던데 좀 걱정들이 많은 거 같습니다.▷아포유입주물량 줄어든 건 올해부터 시작된 거라고 봐야 되고요. 내년에 더 준다는 부분도 사실상 뭐 틀린 부분은 아닙니다. 그리고 현 정부에서 너무 지나치게 임대주택 쪽으로 해서 신경을 썼는데 사실상 임대주택을 들어가실 수 있는 분들은 원래 아파트에 진입할 수 있는 분보다는 아파트 진입할 수 없었던 분들인데 임대주택으로 가는 경우가 많아요.그렇기 때문에 실질적으로 시장에 내가 주택을 매수할 여력이 있고 고가의 전세를 사시는 분들의 입장에서는 여전히 공급이 부족한 게 팩트입니다. 따라서 정부에서 지나치게 너무 임대주택 위주로 진행했기 때문에 시장의 니즈에 맞는 물량이 부족한 것은 내년, 내후년 까지도 이어질 것으로 보입니다.지금 이런 상황 속에서 내년에 장세를 갔다가 보게 되면은 내년은 당연히 전세가는 더 급등할 수밖에 없습니다. 지금 앞서 말씀드린 것처럼.▶서기열 기자지금도 많이 올랐는데.▷아포유정책적 변화가 있지 않는다는 가정하에는 내년도 전세가 상승폭이 올해보다 더 높을 수도 있다고 저는 좀 보고 있습니다.▶서기열 기자올해보다 더.전세가 상승이 동반이 되면 그와 함께 매매가도 자연스럽게 계속 상승국면을 이어갈 수 밖에 없다. 그렇게 봐야되는 군요.▷아포유작년부터 그랬습니다. 작년 하반기에 매매가 상승은 전세가 급등이 밀어올린 상승이라고 보시면 돼요.근데 올해 역시 마찬가지입니다. 올해 역시 전세가 상승이 올해 하반기, 추석 이후로 전망 하게 되면은 전세가가 또 이사철을 맞이해서 전셋값 상승해 가면서 매매가를 밀어올리는 그런 장세가 쭉 이어 나갈 것으로 보여요.▶서기열 기자올해도 사실 어려운 국면이 이어질 수 밖에 없겠네요.▷아포유실질적으로 지금 전세가 급등이 나타나고 있는 지역들이 지금 2년 전 대비를 해서 비교해서 봤을 때 그 두 배 오른 지역들이 많아요. 2년 전 대비해서 갑자기 그러니까 임대차 3법 발의 이후로 급등했는데 여기서 또 전세가가 좀 급등할 때 억단위로 올라가고 있는 부분이 있어요.매매가 상승보다 전세가 급등이 더 급하게 나타난 지역들이 있고요. 내년에는 이벤트가 있죠▶서기열 기자대선?▷아포유대선이 아니라.. 세입자들 입장에서 더 큰 이벤트가 있어요.▶서기열 기자어떤 거죠?▷아포유2 + 2 를 처음 사용해 했던 사람들이 도래하는 시점이 내년 7월부터 나타나요.▶서기열 기자계약갱신청구권을 쓴 분들이.▷아포유그렇죠. 이분들이 다시 계약갱신청구권을.▶서기열 기자못쓰죠.▷아포유그러니까 4년 전 전세금에 대비해서 오른 금액을 감당해야 되는데 지금 금융권에서 전세자금대출 규제, 이 기조가 이어진다고 가정하면 이 분들은 어떻게 해야 되느냐.그럼 늘어나는 그 전세가가 예를 들어서 내가 4억짜리 전세 살고 있었는데 지금 다시 갱신하려면 8억.. 8억이 된 상황, 4년 전 대비니까 당연히 8억은 넘어갈 수 있습니다. 근데 이 사람들 입장에서는 이걸 갖다가 무슨 수로 감당해요.▶서기열 기자대출 안 해주는데.▷아포유그럼 이게 늘어나는 4억 가지고 월세를 납부 한다고 하면은 이게 감당이 안 되거든요. 일반 홑벌이 가정에서는 감당이 안 되는 부분인데. 그래서 내년에 전세가 급등이 얼마나 나타나냐보다는 지금 세입자분들이 당면한 과제는 지금 급등한 가격을 갖다 어떻게 감당해 낼 수 있을 것인가라는 부분이 내년 7월달부터 이 분들의 고민이 시작될 겁니다.▶서기열 기자진짜 어떻게 보면 삶의 가장 기본적인 부분에 대한 문제인데 정말 고민이 클 수밖에 없겠어요.▷아포유전셋값 급등이란 이슈보다는 일단 세입자들이 대거 무언가 움직일 것이다. 이 사람들 월세로 갈 수 있는 여력이 되는 분들은 월세로 갈아 타겠지만 월세로 갈 여력이 안 되시는 분들은 이 전세가 수준의 주택에서 매수를 갖다가 선택할 수밖에 없겠죠.그래서 사실은 최근에 빌라, 연립 빌라 가격 폭등 관련돼 가지고 이게 재개발, 오세훈이가 재개발을 좀 많이 밀어 주려고 하는 거 아니냐. 서울시에서도 그렇고, 지금 정부에서도 재개발 밖에 답이 없어서 오르는 거가 아니고요. 바로 이 전세가 수준에서 매수할 수 있는 주택,▶서기열 기자빌라로 가는..▷아포유그렇죠. 경기도 아니면은 경기도 외곽지역으로 나간다거나. 이런 부분들이 또 재미있는 부분이 항상 이사철 수요 때 이런 결정하시는 분들이 많다는 거예요.▶서기열 기자그렇죠. 고민 되니까. 사실 지금 수중에 돈은 충분하지 않고 어떻게 될 것인가 고민하다 그게 그런 선택을 하신다는..▷아포유그렇죠. 그래서 작년 하반기에도 상승이요 서울에서 좀 많이 상승해 가다가 작년 하반기 들어가지고 빛을 발한 지역들이 있어요. 어, 외곽 지역, 각 지역별, 서울 외곽 지역. 여기는 절대 안 오를 지역인데 라고 했던 곳들이 갑자기 가격이 폭등을 하고. 이런 장세가 올해도 나타날 거고요. 그럼 내년에 특히 심하게 나타날 거예요▶서기열 기자그 2+2 끝나는 시기니까.그리고 지금 하락론자들은 금리인상이 이제 본격화되면 집값은 떨어질 수밖에 없다, 지금 거의 끝까지 왔다 이렇게들 얘기를 하는데. 금리인상이 과연 본격화되면 매매가는 조금 떨어질 수 있을까요. 안정이 될 수 있을까요?▷아포유사실상 이 부분 때문에 사실은 이 차트가 제가 무려 4년 전에 만들어 뒀던 차트에요. 이건 KB 주택 매매 가격 지수하고, 전세가격지수 하고 금리하고 그 상관관계를 표기한 차트인데요. 이 차트를 갖다 보시게 되면 이 차트에서 지금 붉은 세 박스 구간, 붉은색 박스 구간이 금리 인상 구간이고요, 그리고 푸른색 박스 구간이 금리 하락 구간입니다.재밌게도 보게 되면 2005년 하반기부터 2008년까지 금리가 상당히 급박하게 상승해 갔던 타이밍이에요. 금리가 무려 3.5%대에서 급격하게 5.25% 까지 상승하는 구간이었는데요. 이 그 뭐 3개월, 4개월 단위로 금리가 0.25%씩 올라갔던 타이밍이에요.근데 재미있게도 가장 급등했던 구간은 바로 지금 무서울 정도로 3개월에 한 번씩 0.26% 올라가는 이 구간의 가장 급등을 했고요. 그러면은 그 인하기에는 원래 더 폭등 해야 되잖아요. 보시게 되면 2008, 2008년 하반기 금리가 무려 5.25%에서 2.2% 때까지 2.6% 급락을 합니다.근데 그럼 주택가격은 폭락했어야겠네요? 아니 폭등했어야겠네요? 근데 오히려 주택시장은 잠잠해요. 이거 어떻게 설명할 거냐. 금리가 3,4개월 단위로 0.25%씩 계속 올라가는데오히려 주택이 가격 급등했던 시기. 2006년 2007년 어떻게 설명할 겁니까.실제적으로 주택시장은 단순 금리만 가지고 연동되어 있는 게 아니라 수급에 따라서 움직입니다. 지금 차트를 보시게 되면 지금 금리 인하기인데도 집값은 떨어져요.그렇게 때문에 금리라는 요소는 장기적인 차원에서 영향을 영향을 미칠 수 있겠으나 그것보다 선행되는 우선적인 요소는 수급입니다.▶서기열 기자공급이 결국에 집값 안정에 해법이 될 수 있을까요?▷아포유공급... 공급만큼 파괴력이 강한 게 없어요 사실상. 공급이 많다는 것은 말 그대로 물량이 많이,, 임대차 가능 물량이 늘어난다는 걸 의미하고요. 하다못해 지난 헬리오시티 입주할 때 2018년 12월부터 해 가지고 6월달까지 입주기간을 6개월 줬었는데 그 기간 동안에 시장이 상당히 안정되었습니다. 전세시장도 안정됐었고, 매매시장도 안정됐었어요.▶서기열 기자9000여세대가 그 송파구 가락동 저기 지금 계속 집중이 됐었는데. 그 영향이 인근에 굉장히 크게 미쳤죠.▷아포유사실상 이런 타이밍이 한 번 더 크게 올 때가 있긴 있어요. 2023년 8월 달에 둔촌주공이 입주를 합니다. 둔촌주공이 입주를 하는데 아 사실상 여긴 조합원수만 1만2000세대 규모인데. 조합원 수만 6000세대가 넘어요. 조합원수가 사실은 조합원 이주를 할 때 그 당시 조합원들이 이주하면서 올렸던 지역들이 남양주부터 시작해서 하남, 특히 하남 많이 올렸었구요.남양주에다 구리에다가 강동까지. 강동 고덕 재건축 지역까지 다 가격을 올리는 영향을 미쳤습니다. 그럼 이 6000여세대가 입주를 한다? 그러면 전세를 나가 있건, 아니면 매수를 해서 나갔건 6000세대가 그 주변지역에 발생이 되는 거에요. 그럼으로 인해서 시장이 좀 안정되는 효과가 있을 겁니다.근데 이런 물량들이 한 번으로 끝나는 게 된다? 근데 헬리오시티도 똑같아요. 입주기간 끝나자마자 바로 치고 올라왔거든요. 둔촌주공도 마찬가지입니다. 그렇기 때문에 현 정부에서 꼭 가장 중요한 것은 이런 단발성이 아니라 꾸준히 입주량이 있다라는 계획을 세워 놓고 계속 분양을 갖다가 많이 진행할 수 있도록 독려를 해야 되는데 지금 분양가 규제로 지금 조합원들이 분양을 못 하는 이런 부분들이 안타까운 부분이죠.▶서기열 기자집값 안정을 위해서 결국에는 꾸준한 공급, 이런 굉장히 중요한 수밖에 없다, 이게 가장 중요한 해법이다 봐야 되겠네요.사실 그러니까 지금 현재 이런 국면들은 보면, 누구든 무주택자들이 1주택자든, 아니면 조금 주택이 많으신 분들, 다주택자든. 집을 사고 싶어도 살 수 없는 이런 현실인 거 같아요. 근데 무주택자는 그러는데 이 상황에서 어떻게 해야 될까요? 거주하시는 집을 마련하는 게 나을까요? 아니면 갭투자를 해서 뭐라도 하나 사놓는 게 좋은 상황일까요.▷아포유지금 이 부분과 관련 돼 가지고 너무 제 생각은 그렇습니다. 너무 많은 욕심을 갖다 부리기보다는 내가 가능한 범주에서 한번 살펴보시는 게 좋을 거 같아요. 더군다나 지금 좀 소액으로 가능하다면 디딤돌대출, 디딤돌대출이라든지 그런 부분도 살펴보실 수가 있을 거 같고요.너무 무리하게 주택을 갖다 매수하시기보다는 내가 거주할 수 있는 주택으로 해서 너무 욕심을 부르기보다는 좀 약간 외곽으로. 내가 불편함을 참더라도.그런데 사실상 주택가격, 주택 가격 관련돼 가지고 너무 오른다고 하는데 아직까지도 사실은 안 오른 지역들도 있고. 내가 좀 외곽 지역에서 사람들이 좀 불편한 감수해야 되는 지역, 그런 지역적부터 시작해 보시는 것도. 저는 지금 내년에도 계속 시장이 임대차 전세가 급등에 의한 가격 상승이 지속될 것으로 보기 때문에. 좀 사람들에게 외면받았던 지역부터 좀 생각해 보시는 게 어떨까 하고 조언 드려봅니다.▶서기열 기자투자 차원 플러스 내 주거 둘 다를 만족 할 수 있게. 뭐 하나를 조금 희생하더라도 어느 곳에서든 시작을 하는 게 좋겠다. 이런 말씀이시죠. 작년 올해 보면 아무래도 덜 올랐던 지역들이 더 많이 올랐죠.▷아포유그렇죠. 그런 형국이 내년에도 이어질 거기 때문에 굳이 갭투자로 하고, 뭐 그런 것 보다는 내가 살 곳으로 해서 내집마련에 좀 집중을 해야, 하시는 것이. 오히려 내가 좀 내가 불편을 감수하고 투자를 하겠다 그거는 약간 좀 타이밍은 지나간 거 같고요. 실제 내가 아니 살면서, 살면서 거주하면서 주택 매수할 수 있는 곳, 그런 쪽으로 노리는 게 오히려 좀 더 유리한 형국이 아닐까 생각이 듭니다.▶서기열 기자일단 지금은 아파트 값 상승, 집값 상승이 예상되고 있으니 뭐라도 정말 내가 들어가서 살 곳을 빨리 한 군데라도 마련하는 게 좋겠다.▷아포유그래서 사실 작년 빌라나 올해 빌라 상승이란 것도 같은 국면에서 진행되고 있는 거기 때문에 빌라라도 지금은 매수할 타이밍이다.빌라는 절대 투자해서는 안 되는 거야 라고 생각했는데 사실상 지금 그 당시 상황처럼 빌라가 폭발적으로 늘어날 수 있는 환경도 아닙니다. 단독 다가구 너무 가격이 올라가지구요. 그래서 빌라에 대한 불신도 조금 이제는 너무 걱정은 안 하셔도 되지 않을까 생각이 들어요.▶서기열 기자그렇군요 그렇다면 저 같은 1주택자. 갈아타기를 하고 싶은데 1주택 갈아타기 어떻게 해야 돼요?▷아포유지금 이런 상황에서 내가 지금 사실상 이 부분은 앞서 말씀 드렸던 걸 갖다가 역 이용하면 됩니다. 입주물량이 폭발적으로 많아지는 시점에는 시장이 안정이 돼요. 그 주변 지역 아까 예시 들어드렸던 그 주변지역이 입주물량, 입주물량이 상당히 늘어날 수밖에 없어요.뭐,, 갑자기 입주 물량이 조합원들이 몰려들면서 그 주변에 공실 아파트들이 많이 드러나게 된다는 거죠. 그럼 거기에서 또 매도하거나 임차인을 맞춰야 되는데 임차인도 잘 안 맞춰질 거야. 그 당시에 갑자기 급격하게 많은 물량들이 소화시켜야 됐다 보니까. 거기다가 그 해당 아파트는 또 일반 분양 분도 많다보니까. 그래서 그 당시 시점이 사실은 가장 공포스러운 그 때니까 매수할 타이밍입니다.둔촌주공 입주할 때 아마 많은 언론사들에서 드디어 폭락한다, 폭락이 시작됐다 하면서 상당히 그런 분위기를 만들어낼거에요. 그렇다면은 내가 1주택자야 내일 1주택자 갈아타기를 원해야 돼. 그 해당 단지가 입주하게 6개월 전에 매도를 하시고 그리고 나서 그 단지가 입주를 할 때 매수 타이밍을 잡으시면은 안정적인 매수가 이루어지지 않을까.혹시 불안하시다면 1가구 일시적 1가구 2주택 누리시고 막바지 전에 그 단지가 입주하기 막바지 쯤에 매수를 하신 다음에 그리고 한 6개월 이후에 1주택을 처분하는 그런 방법도 있을 수가 있을 수가 있고요. 이렇게 역으로 이용하시는 분들이 가장 효율적으로 갈아타기를 하시는 분들이시죠.▶서기열 기자갈아타기에도 이제 머리를 많이 써야하는, 요령이 필요하네요.아포유님 모시고 2부에서는 앞으로 시장전망과 그리고 거기에 대한 대응들에 대해서 여러 가지 이야기를 나눴습니다. 오늘 말씀 감사합니다.▷아포유고맙습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자촬영 정준영 PD 편집 김윤화 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
2

도곡동 '매봉역 3총사' 재건축 속도낸다

서울 강남구 도곡2동 일대 아파트의 재건축 추진이 잇따르고 있다. 1985~1986년 지어진 개포럭키, 개포우성5차, 개포한신 아파트가 ‘매봉역세권 재건축 3총사’로 꼽힌다. 이들이 속한 도곡2동은 지하철 3호선 매봉역과 가깝고 양재천을 끼고 있다. ‘교육1번지’로 불리는 대치동과도 가깝다. 하지만 그동안 새 아파트 공급이 드물어 이들 단지의 재건축 추진에 관심이 쏠리고 있다. ○럭키·개포우성5차, 소규모재건축 시동개포럭키와 개포우성5차는 각각 128가구, 180가구로 규모가 작다. 이 때문에 기존 재건축사업보다 속도가 2~3년가량 빠른 소규모재건축을 선택해 사업을 진행 중이다. 개포럭키는 신청한 지 한 달도 안 된 지난 4월 소규모재건축사업 조합설립인가를 받으며 속도를 내고 있다. 현재는 시공사 선정을 준비 중이다. 애초 포스코건설, HDC현대산업개발, 한화건설, 롯데건설 등이 관심을 보였지만 대형사 중에서는 포스코건설만 시공권 입찰에 참여해 중견 건설사인 동호개발과 2파전을 벌이고 있다.제출한 사업 제안서에 따르면 포스코건설은 128가구에서 186가구로 늘리려는 기존 계획을 수정할 계획이다. 158가구로 줄이는 대신 전용면적 79㎡ 단일 크기를 전용 84·90·100·112㎡로 확대할 계획이다. 이 때문에 다수 주민으로부터 호응을 얻고 있는 것으로 알려졌다. 조합은 오는 19일 조합원 임시총회를 열어 시공사를 선정할 예정이다.바로 옆 개포우성5차 역시 8월 소규모재건축사업 조합설립 동의율 75%를 확보해 추진위 승인을 받았다. 현재 조합설립인가를 준비하고 있다. 하지만 추진 속도는 주민 갈등 때문에 개포럭키에 비해 상대적으로 느린 상황이다. 개포우성5차는 전용 70㎡와 78㎡가 90가구씩 180가구가 들어서 있다. 직전 재건축사업 추진위원장이 전용 59㎡와 84㎡로 구성하겠다는 계획을 내놓자 전용 70㎡ 주민들이 반대하고 나섰다. 결국 추진위원장이 사퇴했고 현재 추진위는 공석 상태다. 단지 인근 H중개업소 관계자는 “전용 70㎡ 소유주들은 자칫 지금보다 더 작은 주택형으로 갈 수 있어 불만이 컸다”며 “당시 추진위에선 추첨제로 하려고도 했지만 이 역시 권리가액이 높은 순서대로 뽑게 돼 있어 반발이 거셌다”고 했다. 입주민들은 조만간 새로운 안을 내놓을 추진위를 다시 구성할 계획이다. ○개포한신, 다음달 사업시행인가 도전2017년 11월 조합설립 인가 이후 사업이 지지부진하던 개포한신(620가구)은 지난해 6월 건축심의를 마치고 지난 4일 환경영향평가까지 통과했다. 그동안 사업 진행의 걸림돌이던 단지 내 재능교육 상가 부지도 큰 문제가 되지 않을 것으로 조합은 기대하고 있다.조합은 재능교육 측과 공원 조성을 위한 공공기부용 토지분할 문제로 수년째 갈등을 빚어왔다. 2018년 2월 개정된 도시및주거환경정비법으로 인해 상황이 달라졌다. 제58조 1항에 따라 조합이 재능교육 건축물 존치에 관한 내용이 포함된 사업시행인가를 신청할 수 있게 됐다. 재능교육의 동의 없이도 신청이 가능해졌다. 조합은 다음달 말께 강남구에 사업시행계획인가를 신청할 계획이다.도곡2동의 재건축 움직임이 활발해지면서 이들 단지 매매가는 오름세를 보이고 있다. 개포한신 전용 59㎡는 조합원 지위 양도 금지가 풀린 지난해 11월 19억9000만원에 거래된 뒤 지난달엔 23억2500만원에 최고가로 매매됐다. 개포우성5차 전용 70㎡ 역시 4월 18억2500만원에서 2개월 만인 6월 20억원에 손바뀜했다. 인근 D중개업소 관계자는 “재건축 추진으로 최근 호가가 오르자 매수 문의가 늘고 있다”며 “개포우성5차 같은 소규모 단지는 매물이 씨가 말랐고 개포한신도 전용면적별로 1~2개 남아 있는 정도”라고 했다.은정진 기자 silver@hankyung.com
3

집값 상승세, 정부 말대로 정말 꺾였을까요 [집코노미TV]

* 이 기사는 10월 7일 오후 6시 30분 집코노미TV 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 글자로 옮긴 내용입니다. 한경닷컴 홈페이지 또는 집코노미TV 유튜브 채널에서 영상으로도 보실 수 있습니다.▶전형진 기자오늘은 시황과 관련한 이야기를 준비했습니다. 방송을 준비하다 PPT 표지를 디아블로2라는 게임에 비유해봤는데요. 부동산에 관심이 많은 3040분들에겐 추억의 게임일 텐데, 최근 이 게임이 레저렉션(부활)이란 이름을 달고 리마스터 버전이 나왔죠. 끝나지 않는 지옥 같은 상황이 지금의 부동산시장과 어울리는 것 같아 비유해봤습니다.KB의 8월 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격 집계를 지도에 표시해봤습니다. 사전 설명을 드리자면 이 통계는 원래 1㎡ 단위로 수치가 나옵니다. 이해를 돕기 위해 제가 3.3㎡로 환산했습니다. 그리고 여기서 3.3㎡라는 건 전용면적 기준 집계입니다.8월까지만 해도 서울에서 3.3㎡당 3000만원을 넘지 않는 곳이 세 곳 있었습니다. 강북구, 중랑구, 금천구였습니다. 보통 서울에서 상대적으로 가격이 저렴한 곳으로 노·도·강·금·관·구를 꼽는데요. 그런데 노·도·강 중에서 노원구와 도봉구는 이 시점에 이미 3000만원을 넘었습니다. 금·관·구에서도 관악구와 구로구가 3000만원을 넘긴 상태였고요. 심지어 은평구도 마찬가지였습니다.이번에 보실 지도는 6일 공표된 따끈따끈한 통계입니다. 9월 기준 데이터고요. 한강 북쪽에 빨갛게 칠해놨던 곳들이 사라졌죠. 강북구와 중랑구가 9월 기준으로 3.3㎡당 3000만원을 넘겼습니다. 금천구는 2819만원으로 아직 3000만원을 넘기지는 못했는데요. 그래도 전월과 비교하면 많이 올랐습니다. 이 추세라면 연말 또는 내년에 금천구도 3000만원을 넘겨버릴 가능성이 있는 것이고요. 이렇게 되면 서울에서 3.3㎡당 3000만원 미만인 지역이 없어지는 것입니다.앞서 봤던 수치들을 더 이해하기 쉽게 전용 84㎡ 기준으로 환산해봤습니다. 옛 34평 아파트를 말하는 것이니까 단순히 34를 곱해본 겁니다. 붉은색은 초고가 아파트가격을 형성하는 지역들이고, 주황색은 10억을 넘는 지역들입니다. 앞서 유일하게 3.3㎡당 3000만원을 못 넘긴 금천구는 파란색인데요. 평균 9억5000만원 정도라는 계산이 나옵니다.다만 앞서 설명드린 것처럼 이 통계의 원본 데이터, 3.3㎡당 가격은 전용면적 기준 집계입니다. 옛 34평 아파트의 실평수, 즉 전용평수는 25평이니까 사실 25를 곱해서 환산했어야 합니다. 통계가 전용면적 기준이란 주석을 늦게 확인했기 때문에 자료를 준비할 때 실수로 34를 곱해버렸던 건데요. 통계를 정확히 인용하자면 지금 보시는 지도는 옛 42평 아파트, 그러니까 실평수 34평이 나오는 아파트들의 평균 가격이 되는 겁니다.하지만 각 지역의 신축 아파트를 중심으로 옛 34평(전용 84㎡) 가격을 조사했더니 지금 보시는 가격이 대부분 맞아떨어집니다. 통계를 정확하게 환산하지는 못했지만 통상적으로 말하는 신축 '국평' 아파트의 가격이 이 정도 수준에 형성돼 있다고 이해하시면 될 것 같습니다. 사실 이렇게 지도로 펼쳐놓고 보면 서울 집값의 서열이 보이기도 합니다.국정감사 관련 기사를 보셨겠지만 집값 상승세가 꺾였다는 진단이 나오기도 했습니다. 기획재정부 국감에서 홍남기 부총리가 이런 말씀을 하셨는데요. 사실 이 말을 잘 뜯어봐야 합니다. 상승세가 꺾였다는 게 하락하고 있다는 얘기는 아닙니다. 상승폭이 줄었다는 것이고, 오르고 있는 추세는 이어진다는 의미죠.그런데 홍 부총리가 상승세가 꺾였다는 의견을 내시면서 세 가지 지표를 언급했습니다. 그것들을 하나하나 보자면, 첫 번째로 매매가격 상승폭이 감소했다고 했는데요.아래에 붙인 표는 7일 공표된 정부 공식 통계, 한국부동산원의 주간 시황입니다. 전국 기준으로 0.28% 올랐는데 전주엔 0.24%였기 때문에 상승폭은 오히려 커졌습니다. 서울은 0.19%→0.19%로 똑같습니다. 보합이 아니라 오름폭이 전주와 이번주가 똑같다는 겁니다. 부산의 0.17%→0.27%로 기울기가 가팔라졌고요. 전주 대비 상승폭이 줄어든 곳은 대구밖에 없습니다. 0.02%→0.01%. 마이너스를 보이는 곳은 세종시가 유일합니다. 6주 연속입니다. 물론 홍 부총리는 지난주 통계를 기준으로 말씀하신 것이겠지만 매매가격 상승폭이 줄어들었다는 말은 결과적으로 틀렸습니다.두 번째로 언급하신 지표는 매매수급지수인데 이 지수가 하락했다는 것입니다. KB에선 매수우위지수로 집계하는데요. 시장에 매수인이 많은지, 매도인이 많은지를 보여주는 지표입니다. 100을 기준으로 100보다 높으면 매수인이 많은 것이고, 100보다 낮으면 매도인이 더 많다는 의미입니다.방송 당일인 7일 나온 이번주 매수우위지수를 보면 홍 부총리의 말씀이 맞습니다. 지수가 조금씩 떨어지다가 이번주 100을 하회했습니다. 지난주 102까지 떨어졌다가 이번주엔 96으로 내려갔습니다. 주간 기준 통계로 확인해봤고요.같은 통계를 월간으로 보겠습니다. 이 통계는 방송 전날인 6일 나왔습니다. 9월까지 집계가 됐는데 아직 100을 상회하고 있습니다. 9월까지는 매수인이 더 많은 시장이었다는 것이죠. 10월 통계는 앞으로 집계되는 거죠. 첫주는 이미 나왔으니까 월말까지 집계해서 100을 상회하는지, 하회하는지를 확인해서 시장 분위기를 읽어야겠죠. 참고로 작년 봄, 올해 초엔 월간 기준으로 수급지수가 100을 하회했습니다. 물론 올해 집값은 수급지수와 관계없이 계속 올랐었죠. 이 지수와 가격이 동행하는 건 아니란 의미도 되겠죠.세 번째로 언급하신 지표는 한국은행에서 공표하는 소비자심리지수(CSI)입니다. 주택가격전망 CSI는 시장에서 가격 상승에 대한 기대를 얼마나 하고 있느냐, 라는 의미입니다. 100을 기준으로 봤을 때 이보다 지수가 높다면 가격 상승을 기대하는 소비자들이 그만큼 많다는 뜻입니다. 한국은행에서 조사하기 때문에 신뢰도가 높은 편이고, 주택시장의 선행지표라는 평가도 있습니다.홍 부총리는 한은 CSI가 하락했다고 언급했었는데요. 9월 기준 CSI는 전월대비 떨어졌는데요. 1포인트 떨어졌습니다. 129에서 128로 떨어졌습니다. 앞으로 집값이 오를 거라고 생각하시는 분들이 아주 조금 줄어든 거죠. 참고로 이 지수는 작년 연말과 올해 초 130까지 갔다 왔습니다. 최근 100을 하회했던 건 작년 봄인데요. 그런데 작년 여름 집값이 어마어마하게 올랐고 이 지수도 같은 시기 급등했죠. 이 기간 동안 6·17 대책과 7·10 대책이 나오기도 했고요.지금의 지수는 집값이 그렇게 오르던 작년 여름보다도 높습니다. 그런데 1포인트 떨어졌기 때문에 이 지표를 언급한다는 건 조금 무리가 있어 보입니다. 앞서도 매매가격 통계 부분에서 설명드렸지만 상승폭이 감소한 것과 하락하는 건 다른 얘기니까요.오늘은 시황과 관련한 이야기들을 해봤습니다. 집코노미 타임즈 라이브는 매주 목요일 오후 6시 30분 진행됩니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩