올해 급등은 예고편…"내년 7월이 두렵습니다" [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰]아포유(이종원 대표)
2+2 전세계약 만료 주의보
전세가 폭등이 밀어올릴 매매가 급등 '경보'

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부동산 전문가 아포유(이종원 대표)는 올해보다 내년 집값 상승이 더 심각할 것이라고 내다봤습니다. 지난해 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 내년 7월 이후 계약이 만료되면 폭등한 전셋값을 감당하지 못할 거라는 겁니다. 현재 전세 보증금으로 도심 빌라를 매입하거나 서울 외곽의 집을 매수하면 전세가와 더불어 매매가 상승까지 자극할 거라는 전망입니다. 이런 상황에서 무주택자와 1주택자의 선택지는 무엇이 있을지 함께 들어보시죠.

▶서기열 집코노미TV 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘 지난 시간에 이어 부동산 전문가 아포유님 다시 모셨습니다. 안녕하세요.

▷아포유(이종원 대표)
안녕하십니까.

▶서기열 기자
앞으로 좀 집값 전망 좀 어떻게 보시나요. 내년부터 입주물량이 크게 준다라는 얘기도 좀 있던데 좀 걱정들이 많은 거 같습니다.

▷아포유
입주물량 줄어든 건 올해부터 시작된 거라고 봐야 되고요. 내년에 더 준다는 부분도 사실상 뭐 틀린 부분은 아닙니다. 그리고 현 정부에서 너무 지나치게 임대주택 쪽으로 해서 신경을 썼는데 사실상 임대주택을 들어가실 수 있는 분들은 원래 아파트에 진입할 수 있는 분보다는 아파트 진입할 수 없었던 분들인데 임대주택으로 가는 경우가 많아요.

그렇기 때문에 실질적으로 시장에 내가 주택을 매수할 여력이 있고 고가의 전세를 사시는 분들의 입장에서는 여전히 공급이 부족한 게 팩트입니다. 따라서 정부에서 지나치게 너무 임대주택 위주로 진행했기 때문에 시장의 니즈에 맞는 물량이 부족한 것은 내년, 내후년 까지도 이어질 것으로 보입니다.

지금 이런 상황 속에서 내년에 장세를 갔다가 보게 되면은 내년은 당연히 전세가는 더 급등할 수밖에 없습니다. 지금 앞서 말씀드린 것처럼.

▶서기열 기자
지금도 많이 올랐는데.

▷아포유
정책적 변화가 있지 않는다는 가정하에는 내년도 전세가 상승폭이 올해보다 더 높을 수도 있다고 저는 좀 보고 있습니다.

▶서기열 기자
올해보다 더.
전세가 상승이 동반이 되면 그와 함께 매매가도 자연스럽게 계속 상승국면을 이어갈 수 밖에 없다. 그렇게 봐야되는 군요.

▷아포유
작년부터 그랬습니다. 작년 하반기에 매매가 상승은 전세가 급등이 밀어올린 상승이라고 보시면 돼요.

근데 올해 역시 마찬가지입니다. 올해 역시 전세가 상승이 올해 하반기, 추석 이후로 전망 하게 되면은 전세가가 또 이사철을 맞이해서 전셋값 상승해 가면서 매매가를 밀어올리는 그런 장세가 쭉 이어 나갈 것으로 보여요.

▶서기열 기자
올해도 사실 어려운 국면이 이어질 수 밖에 없겠네요.

▷아포유
실질적으로 지금 전세가 급등이 나타나고 있는 지역들이 지금 2년 전 대비를 해서 비교해서 봤을 때 그 두 배 오른 지역들이 많아요. 2년 전 대비해서 갑자기 그러니까 임대차 3법 발의 이후로 급등했는데 여기서 또 전세가가 좀 급등할 때 억단위로 올라가고 있는 부분이 있어요.

매매가 상승보다 전세가 급등이 더 급하게 나타난 지역들이 있고요. 내년에는 이벤트가 있죠

▶서기열 기자
대선?

▷아포유
대선이 아니라.. 세입자들 입장에서 더 큰 이벤트가 있어요.

▶서기열 기자
어떤 거죠?

▷아포유
2 + 2 를 처음 사용해 했던 사람들이 도래하는 시점이 내년 7월부터 나타나요.

▶서기열 기자
계약갱신청구권을 쓴 분들이.

▷아포유
그렇죠. 이분들이 다시 계약갱신청구권을.

▶서기열 기자
못쓰죠.

▷아포유
그러니까 4년 전 전세금에 대비해서 오른 금액을 감당해야 되는데 지금 금융권에서 전세자금대출 규제, 이 기조가 이어진다고 가정하면 이 분들은 어떻게 해야 되느냐.

그럼 늘어나는 그 전세가가 예를 들어서 내가 4억짜리 전세 살고 있었는데 지금 다시 갱신하려면 8억.. 8억이 된 상황, 4년 전 대비니까 당연히 8억은 넘어갈 수 있습니다. 근데 이 사람들 입장에서는 이걸 갖다가 무슨 수로 감당해요.

▶서기열 기자
대출 안 해주는데.

▷아포유
그럼 이게 늘어나는 4억 가지고 월세를 납부 한다고 하면은 이게 감당이 안 되거든요. 일반 홑벌이 가정에서는 감당이 안 되는 부분인데. 그래서 내년에 전세가 급등이 얼마나 나타나냐보다는 지금 세입자분들이 당면한 과제는 지금 급등한 가격을 갖다 어떻게 감당해 낼 수 있을 것인가라는 부분이 내년 7월달부터 이 분들의 고민이 시작될 겁니다.

▶서기열 기자
진짜 어떻게 보면 삶의 가장 기본적인 부분에 대한 문제인데 정말 고민이 클 수밖에 없겠어요.

▷아포유
전셋값 급등이란 이슈보다는 일단 세입자들이 대거 무언가 움직일 것이다. 이 사람들 월세로 갈 수 있는 여력이 되는 분들은 월세로 갈아 타겠지만 월세로 갈 여력이 안 되시는 분들은 이 전세가 수준의 주택에서 매수를 갖다가 선택할 수밖에 없겠죠.

그래서 사실은 최근에 빌라, 연립 빌라 가격 폭등 관련돼 가지고 이게 재개발, 오세훈이가 재개발을 좀 많이 밀어 주려고 하는 거 아니냐. 서울시에서도 그렇고, 지금 정부에서도 재개발 밖에 답이 없어서 오르는 거가 아니고요. 바로 이 전세가 수준에서 매수할 수 있는 주택,

▶서기열 기자
빌라로 가는..

▷아포유
그렇죠. 경기도 아니면은 경기도 외곽지역으로 나간다거나. 이런 부분들이 또 재미있는 부분이 항상 이사철 수요 때 이런 결정하시는 분들이 많다는 거예요.

▶서기열 기자
그렇죠. 고민 되니까. 사실 지금 수중에 돈은 충분하지 않고 어떻게 될 것인가 고민하다 그게 그런 선택을 하신다는..

▷아포유
그렇죠. 그래서 작년 하반기에도 상승이요 서울에서 좀 많이 상승해 가다가 작년 하반기 들어가지고 빛을 발한 지역들이 있어요. 어, 외곽 지역, 각 지역별, 서울 외곽 지역. 여기는 절대 안 오를 지역인데 라고 했던 곳들이 갑자기 가격이 폭등을 하고. 이런 장세가 올해도 나타날 거고요. 그럼 내년에 특히 심하게 나타날 거예요

▶서기열 기자
그 2+2 끝나는 시기니까.

그리고 지금 하락론자들은 금리인상이 이제 본격화되면 집값은 떨어질 수밖에 없다, 지금 거의 끝까지 왔다 이렇게들 얘기를 하는데. 금리인상이 과연 본격화되면 매매가는 조금 떨어질 수 있을까요. 안정이 될 수 있을까요?

▷아포유
사실상 이 부분 때문에 사실은 이 차트가 제가 무려 4년 전에 만들어 뒀던 차트에요. 이건 KB 주택 매매 가격 지수하고, 전세가격지수 하고 금리하고 그 상관관계를 표기한 차트인데요. 이 차트를 갖다 보시게 되면 이 차트에서 지금 붉은 세 박스 구간, 붉은색 박스 구간이 금리 인상 구간이고요, 그리고 푸른색 박스 구간이 금리 하락 구간입니다.

재밌게도 보게 되면 2005년 하반기부터 2008년까지 금리가 상당히 급박하게 상승해 갔던 타이밍이에요. 금리가 무려 3.5%대에서 급격하게 5.25% 까지 상승하는 구간이었는데요. 이 그 뭐 3개월, 4개월 단위로 금리가 0.25%씩 올라갔던 타이밍이에요.

근데 재미있게도 가장 급등했던 구간은 바로 지금 무서울 정도로 3개월에 한 번씩 0.26% 올라가는 이 구간의 가장 급등을 했고요. 그러면은 그 인하기에는 원래 더 폭등 해야 되잖아요. 보시게 되면 2008, 2008년 하반기 금리가 무려 5.25%에서 2.2% 때까지 2.6% 급락을 합니다.

근데 그럼 주택가격은 폭락했어야겠네요? 아니 폭등했어야겠네요? 근데 오히려 주택시장은 잠잠해요. 이거 어떻게 설명할 거냐. 금리가 3,4개월 단위로 0.25%씩 계속 올라가는데오히려 주택이 가격 급등했던 시기. 2006년 2007년 어떻게 설명할 겁니까.

실제적으로 주택시장은 단순 금리만 가지고 연동되어 있는 게 아니라 수급에 따라서 움직입니다. 지금 차트를 보시게 되면 지금 금리 인하기인데도 집값은 떨어져요.
그렇게 때문에 금리라는 요소는 장기적인 차원에서 영향을 영향을 미칠 수 있겠으나 그것보다 선행되는 우선적인 요소는 수급입니다.

▶서기열 기자
공급이 결국에 집값 안정에 해법이 될 수 있을까요?

▷아포유
공급... 공급만큼 파괴력이 강한 게 없어요 사실상. 공급이 많다는 것은 말 그대로 물량이 많이,, 임대차 가능 물량이 늘어난다는 걸 의미하고요. 하다못해 지난 헬리오시티 입주할 때 2018년 12월부터 해 가지고 6월달까지 입주기간을 6개월 줬었는데 그 기간 동안에 시장이 상당히 안정되었습니다. 전세시장도 안정됐었고, 매매시장도 안정됐었어요.

▶서기열 기자
9000여세대가 그 송파구 가락동 저기 지금 계속 집중이 됐었는데. 그 영향이 인근에 굉장히 크게 미쳤죠.

▷아포유
사실상 이런 타이밍이 한 번 더 크게 올 때가 있긴 있어요. 2023년 8월 달에 둔촌주공이 입주를 합니다. 둔촌주공이 입주를 하는데 아 사실상 여긴 조합원수만 1만2000세대 규모인데. 조합원 수만 6000세대가 넘어요. 조합원수가 사실은 조합원 이주를 할 때 그 당시 조합원들이 이주하면서 올렸던 지역들이 남양주부터 시작해서 하남, 특히 하남 많이 올렸었구요.

남양주에다 구리에다가 강동까지. 강동 고덕 재건축 지역까지 다 가격을 올리는 영향을 미쳤습니다. 그럼 이 6000여세대가 입주를 한다? 그러면 전세를 나가 있건, 아니면 매수를 해서 나갔건 6000세대가 그 주변지역에 발생이 되는 거에요. 그럼으로 인해서 시장이 좀 안정되는 효과가 있을 겁니다.

근데 이런 물량들이 한 번으로 끝나는 게 된다? 근데 헬리오시티도 똑같아요. 입주기간 끝나자마자 바로 치고 올라왔거든요. 둔촌주공도 마찬가지입니다. 그렇기 때문에 현 정부에서 꼭 가장 중요한 것은 이런 단발성이 아니라 꾸준히 입주량이 있다라는 계획을 세워 놓고 계속 분양을 갖다가 많이 진행할 수 있도록 독려를 해야 되는데 지금 분양가 규제로 지금 조합원들이 분양을 못 하는 이런 부분들이 안타까운 부분이죠.

▶서기열 기자
집값 안정을 위해서 결국에는 꾸준한 공급, 이런 굉장히 중요한 수밖에 없다, 이게 가장 중요한 해법이다 봐야 되겠네요.

사실 그러니까 지금 현재 이런 국면들은 보면, 누구든 무주택자들이 1주택자든, 아니면 조금 주택이 많으신 분들, 다주택자든. 집을 사고 싶어도 살 수 없는 이런 현실인 거 같아요. 근데 무주택자는 그러는데 이 상황에서 어떻게 해야 될까요? 거주하시는 집을 마련하는 게 나을까요? 아니면 갭투자를 해서 뭐라도 하나 사놓는 게 좋은 상황일까요.

▷아포유
지금 이 부분과 관련 돼 가지고 너무 제 생각은 그렇습니다. 너무 많은 욕심을 갖다 부리기보다는 내가 가능한 범주에서 한번 살펴보시는 게 좋을 거 같아요. 더군다나 지금 좀 소액으로 가능하다면 디딤돌대출, 디딤돌대출이라든지 그런 부분도 살펴보실 수가 있을 거 같고요.

너무 무리하게 주택을 갖다 매수하시기보다는 내가 거주할 수 있는 주택으로 해서 너무 욕심을 부르기보다는 좀 약간 외곽으로. 내가 불편함을 참더라도.

그런데 사실상 주택가격, 주택 가격 관련돼 가지고 너무 오른다고 하는데 아직까지도 사실은 안 오른 지역들도 있고. 내가 좀 외곽 지역에서 사람들이 좀 불편한 감수해야 되는 지역, 그런 지역적부터 시작해 보시는 것도. 저는 지금 내년에도 계속 시장이 임대차 전세가 급등에 의한 가격 상승이 지속될 것으로 보기 때문에. 좀 사람들에게 외면받았던 지역부터 좀 생각해 보시는 게 어떨까 하고 조언 드려봅니다.

▶서기열 기자
투자 차원 플러스 내 주거 둘 다를 만족 할 수 있게. 뭐 하나를 조금 희생하더라도 어느 곳에서든 시작을 하는 게 좋겠다. 이런 말씀이시죠. 작년 올해 보면 아무래도 덜 올랐던 지역들이 더 많이 올랐죠.

▷아포유
그렇죠. 그런 형국이 내년에도 이어질 거기 때문에 굳이 갭투자로 하고, 뭐 그런 것 보다는 내가 살 곳으로 해서 내집마련에 좀 집중을 해야, 하시는 것이. 오히려 내가 좀 내가 불편을 감수하고 투자를 하겠다 그거는 약간 좀 타이밍은 지나간 거 같고요. 실제 내가 아니 살면서, 살면서 거주하면서 주택 매수할 수 있는 곳, 그런 쪽으로 노리는 게 오히려 좀 더 유리한 형국이 아닐까 생각이 듭니다.

▶서기열 기자
일단 지금은 아파트 값 상승, 집값 상승이 예상되고 있으니 뭐라도 정말 내가 들어가서 살 곳을 빨리 한 군데라도 마련하는 게 좋겠다.

▷아포유
그래서 사실 작년 빌라나 올해 빌라 상승이란 것도 같은 국면에서 진행되고 있는 거기 때문에 빌라라도 지금은 매수할 타이밍이다.

빌라는 절대 투자해서는 안 되는 거야 라고 생각했는데 사실상 지금 그 당시 상황처럼 빌라가 폭발적으로 늘어날 수 있는 환경도 아닙니다. 단독 다가구 너무 가격이 올라가지구요. 그래서 빌라에 대한 불신도 조금 이제는 너무 걱정은 안 하셔도 되지 않을까 생각이 들어요.

▶서기열 기자
그렇군요 그렇다면 저 같은 1주택자. 갈아타기를 하고 싶은데 1주택 갈아타기 어떻게 해야 돼요?

▷아포유
지금 이런 상황에서 내가 지금 사실상 이 부분은 앞서 말씀 드렸던 걸 갖다가 역 이용하면 됩니다. 입주물량이 폭발적으로 많아지는 시점에는 시장이 안정이 돼요. 그 주변 지역 아까 예시 들어드렸던 그 주변지역이 입주물량, 입주물량이 상당히 늘어날 수밖에 없어요.

뭐,, 갑자기 입주 물량이 조합원들이 몰려들면서 그 주변에 공실 아파트들이 많이 드러나게 된다는 거죠. 그럼 거기에서 또 매도하거나 임차인을 맞춰야 되는데 임차인도 잘 안 맞춰질 거야. 그 당시에 갑자기 급격하게 많은 물량들이 소화시켜야 됐다 보니까. 거기다가 그 해당 아파트는 또 일반 분양 분도 많다보니까. 그래서 그 당시 시점이 사실은 가장 공포스러운 그 때니까 매수할 타이밍입니다.

둔촌주공 입주할 때 아마 많은 언론사들에서 드디어 폭락한다, 폭락이 시작됐다 하면서 상당히 그런 분위기를 만들어낼거에요. 그렇다면은 내가 1주택자야 내일 1주택자 갈아타기를 원해야 돼. 그 해당 단지가 입주하게 6개월 전에 매도를 하시고 그리고 나서 그 단지가 입주를 할 때 매수 타이밍을 잡으시면은 안정적인 매수가 이루어지지 않을까.

혹시 불안하시다면 1가구 일시적 1가구 2주택 누리시고 막바지 전에 그 단지가 입주하기 막바지 쯤에 매수를 하신 다음에 그리고 한 6개월 이후에 1주택을 처분하는 그런 방법도 있을 수가 있을 수가 있고요. 이렇게 역으로 이용하시는 분들이 가장 효율적으로 갈아타기를 하시는 분들이시죠.

▶서기열 기자
갈아타기에도 이제 머리를 많이 써야하는, 요령이 필요하네요.

아포유님 모시고 2부에서는 앞으로 시장전망과 그리고 거기에 대한 대응들에 대해서 여러 가지 이야기를 나눴습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

▷아포유
고맙습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 정준영 PD 편집 김윤화 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩