'13억 로또' 래미안 원베일리 70점 넘어야…둔촌주공·잠실진주 손꼽아 기다릴 '블루칩'

2021 富동산 투자 가이드

강남 4구에서만 1만가구…무조건 잡아야 할 분양단지

래미안 원베일리

올해도 새 아파트 분양에 당첨만 되면 ‘로또’가 될 가능성이 높다. 분양가 상한제 적용 여부와 관계없이 주변 시세에 비해 크게 저렴하게 나오는 것이 대부분이기 때문이다. 서울에서는 올해 가장 관심을 받는 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남아파트 재건축)를 시작으로 새 아파트가 대거 선보인다. 강북에서도 동대문구 이문동 이문1구역 재개발(2904가구) 등 대단지 분양이 예정돼 있다. 다만 경쟁률이 높고 대출받기가 어려워 청약 전략과 함께 자금 마련 계획을 꼼꼼하게 세울 필요가 있다.

대단지 분양 잇따라

10일 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 올해 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 단지에서 1만159가구가 일반분양 물량으로 나온다. 이 가운데 가장 큰 관심을 받는 곳은 약 13억원의 시세차익을 얻을 수 있는 ‘래미안 원베일리’다. 이 단지는 전용 74㎡ 이하 주택 225가구가 일반에 공급된다. 추첨제 물량이 없어 청약 가점으로 당첨자를 가른다. 3.3㎡당 분양가격은 5668만원으로 결정됐다. 분양가 상한제 이후 높아진 토지비가 반영되면서 분양 가격이 당초 예상보다 상승했다. 바로 옆 ‘아크로리버파크’가 3.3㎡당 1억원에 거래된 만큼 단순 비교해도 3.3㎡당 4000만원대의 차익이 예상된다.

인근 반포동 ‘래미안 원펜타스’(신반포15차 재건축)도 상반기에 공급될 예정이다. 지하철 9호선 신반포역과 인접해 교통이 편리하다. 전용 85㎡ 이하 중소형 주택형이 263가구 분양된다. 잠원동에서는 ‘신반포 메이플자이’(신반포4지구 재건축)가 상반기에 분양될 예정이다. 총 3329가구 중 236가구가 일반분양 물량이다. 업계에서는 3.3㎡당 분양가격이 5000만원 이상으로 책정될 것으로 보고 있다.

강동구에서는 새해 첫 공공분양이 이뤄진다. 제일건설이 고덕강일1지구 1블록에 짓는 제일풍경채(780가구)가 주인공이다. 3.3㎡당 2429만8000원에 지방자치단체 심의위 승인을 받았다. 전용 84㎡ 분양가는 8억원대, 전용 101㎡는 9억원대로 책정될 것으로 보인다. 입주자 모집공고는 오는 16일 나올 예정이다. 19일부터 적용되는 주택법에 따른 실거주 의무를 피할 수 있다.

최대 규모의 재건축 단지인 강동구 둔촌주공은 상반기 분양될 전망이다. 공사비 부담 등으로 후분양은 피할 것이라는 게 건설업계의 관측이다. 총 1만2032가구 가운데 4786가구가 일반에 공급된다. 분양가 상한제 적용으로 조합 내에서는 분양가를 3.3㎡당 3200만원에서 3700만원까지 예상하고 있다. 강북권에서도 대단지 아파트가 나온다. 동대문구 이문동 이문1구역을 재개발해 총 2904가구(일반분양 1803가구)가 들어선다. 분양가는 3.3㎡당 2000만원대에 나올 것으로 예상된다. 인근 이문3구역에서도 총 4321가구가 공급될 예정이다.

당첨되려면 하향 지원해야

부동산 전문가들은 청약 경쟁이 치열한 만큼 당첨을 위해서는 하향 지원하는 게 바람직하다고 조언했다. 청약통장 가점제로 공급되는 강남권 단지들은 대부분 당첨 하한선이 높기 때문이다. 서초구에서 전용 84㎡ 이하 주택형에 당첨되기 위해서는 70점 안팎의 가점이 필요할 것으로 예상된다. 2019년 10월 분양한 반포동 ‘르엘 신반포 센트럴’(596가구)의 당첨 가점은 평균 71점이었다. 당첨 가점 71점은 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족 수 4명(25점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)이어야 얻을 수 있는 점수다. 현금 유동성이 풍부한 예비 청약자들은 추첨제 물량을 눈여겨볼 필요가 있다. 반포동 ‘래미안 원펜타스’ 전용 85㎡ 초과 주택형 39가구가 추첨으로 나온다. 강동구 고덕강일1지구 1블록 제일풍경채 780가구 중 119가구도 추첨제로 공급된다.

가점이 낮은 예비 청약자는 특별공급 물량을 눈여겨볼 필요가 있다. 강북에서 분양되는 아파트는 분양가격이 9억원을 넘지 않아 특별공급 물량이 나올 것으로 예상된다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “올해부터 신혼부부와 생애 최초 특별공급 물량이 늘고 소득 요건이 완화되는 만큼 신혼부부들이 노려볼 만하다”고 말했다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com