성동·동작·서대문 非강남권 대폭 상승…보유세 50% 급증 속출할 듯

올해 전국 표준지 공시지가 6.3% 인상

강남·서초·송파구도 서울 평균 7.89% 웃돌아
꼬마빌딩 稅 부담 커져 세입자에 전가 가능성
'17년 1위' 명동 네이처리퍼블릭 ㎡당 2억 육박

올해 표준지 공시지가 1위를 차지한 서울 명동 네이처리퍼블릭 부지. ㎡당 1억9900만원으로 17년간 1위 자리를 지켰다. 연합뉴스

올해 서울 표준지 공시지가는 강남에 이어 비(非)강남권까지 대폭 오른 게 특징이다. 재개발 사업과 교통망 건설이 활발한 서대문구(8.4%) 노원구(8.38%) 동대문구(7.53%) 등이 전년보다 상승 폭을 키웠다. 강남구(10.54%) 서초구(8.73%) 송파구(8.87%) 등도 서울 평균(7.89%)보다 더 올랐다.

작년에 이어 올해도 공시지가가 크게 뛰면서 보유세 부담은 더 커질 전망이다. 일부 상가는 보유세가 상한선(작년 세액의 최대 150%) 가까이 오를 예정이다. 전문가들은 “보유세 인상분이 세입자 임차료에 전가될 수 있다”고 우려했다.

노원 등 비(非)강남, 상승률 껑충

국토교통부는 각종 개발이 진행 중인 지역 땅값을 집중적으로 올렸다. 서울에서는 성동구가 11.16%로 가장 많이 올랐다. 성수전략정비구역 개발과 서울숲 일대 상권이 활성화된 영향으로 풀이된다. 지난해 23.13% 올랐던 강남구는 올해도 10.54% 상승했다. 동작구는 흑석뉴타운 노량진뉴타운 등 정비사업 영향으로 9.22% 상승했다.

동대문구 노원구 서대문구 금천구는 작년보다 상승 폭을 키웠다. 올해 공시지가가 8.38% 오른 노원구는 상계뉴타운 개발이 진행 중이다. 금천구는 지난해 9월 신안산선 착공으로 7.31% 상승했다. 이문·휘경뉴타운과 청량리 재정비촉진지구 개발에 영향을 받은 동대문구도 7.53% 오르며 작년(7.21%)보다 상승폭을 높였다. 지난해 8월 착공한 동북선(왕십리~상계)도 공시지가 상승 요인으로 꼽힌다.

지방에서는 광주(7.60%)와 대구(6.80%), 부산(6.20%) 등의 공시지가가 크게 상승했다. 대전은 5.33% 올라 전국에서 유일하게 지난해 상승 폭(4.52%)을 뛰어넘었다.

경기 침체를 겪는 지역도 공시가격이 크게 올랐다. 조선업 같은 주력 산업이 침체한 울산과 경남 공시지가는 각각 1.76%, 2.38% 올랐다. 이들 지역의 지난해 지가 상승률(0.35%~0.56%)과 비교하면 네 배가량 높다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “경기가 나빠 거래량이 적은 곳은 공시지가 산정 과정에서 현실을 제대로 반영하지 못할 수 있다”고 지적했다.

전국 땅값 1위를 기록한 곳은 서울 명동 화장품판매점인 네이처리퍼블릭 부지다. 지난해 ㎡당 1억8300만원에서 올해 1억9900만원으로 뛰면서 17년 연속 1위를 차지했다. 2위는 명동2가 우리은행 부지(392.4㎡)다. ㎡당 공시지가가 1억7750만원에서 1억9200만원으로 8.2% 올랐다.

보유세 상승분 임차료 전가 우려

표준지 공시지가는 국토부가 의뢰한 민간 감정평가사 1000여 명이 인근 토지의 거래가격 및 임대료 등을 종합적으로 판단해 표준지 가격을 평가한다. 전국 토지 3353만 필지 가운데 대표성이 있는 토지 50만 필지가 대상이다. 올해 표준지 공시지가는 이의신청과 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월 10일 최종 공시된다. 이후 각 지방자치단체는 표준지 공시지가를 기반으로 개별 토지의 공시지가를 산정한다.

국토부는 최근 3년간 공시지가를 꾸준히 올리고 있다. 2017년 4.94%였던 전국 표준지 공시지가 상승률은 2018년 6.02%를 기록한 뒤 지난해 9.42%까지 치솟았다. 공시가격과 실거래가격 간 격차를 줄이겠다는 취지에서다. 국토부는 지난해 12월 공시지가 현실화율을 70%로 맞추겠다고 강조했다.

공시가격이 가파르게 오르면 상가 등 꼬마빌딩 소유자의 세 부담도 늘어난다. 토지뿐만 아니라 건물·상가 등 일반 건축물도 공시지가를 기준으로 보유세를 산정해서다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사)에 따르면 명동 네이처리퍼블릭 부지 소유자는 올해 보유세로 1억8207만원을 내야 한다. 지난해(1억2209만원)보다 50% 늘어난 금액이다. 땅값 2위인 명동2가 우리은행 부지 보유세도 3억897만원에서 4억6052만원으로 상한선(50%)까지 치솟는다. 우병탁 세무사는 “공시지가 상위 열 곳 부지 중 여덟 곳이 상한선(50%)까지 보유세가 늘어난다”며 “보유세 상한선 초과분이 매해 보유세에 반영되기 때문에 일반 상가주택도 매년 보유세가 30~40% 오를 것”이라고 설명했다.

보유세 인상분을 세입자 월세에 전가할 것이란 우려도 나온다. 고준석 동국대 겸임교수는 “건물주의 보유세 부담 확대는 세입자의 임차료 상승으로 이어질 수 있다”며 “임차료 부담 등으로 원주민이 내몰리는 ‘젠트리피케이션’이 생길 가능성도 있다”고 지적했다.

양길성/최진석 기자 vertigo@hankyung.com