[김하나의 R까기] 서울 아파트의 평균 분양가
수도권, 평균 웃도는 분양가 단지들 공급
최근 1년간 서울에서 신규로 분양된 민간아파트의 평균 분양가격이다. 이 기간동안 서울에서는 신규 민간 아파트가 월평균 766가구가 공급돼 총 9187가구가 분양됐다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난달 내놓은 이 자료에는 서울이 전국 평균 분양가격의 두 배라는 점도 설명에 있었다. 전국 평균 분양가격은 3.3㎡당 1084만500원이니 서울은 평균값을 높이는 숫자인 셈이다.
지난 14일 나란히 모델하우스를 개장한 분양현장에서는 '평균'과는 다른 가격들이 펼쳐졌다. 서울에서 분양되는 아파트 단지의 분양가가 경기도에서 분양되는 아파트 보다 낮게 책정된 것이다. 두 지역 모두 투기과열지구지만 분위기는 사뭇 달랐다. 서울에서는 낮은 가격의 소형 아파트를 보려는 청약자들이, 경기도 성남의 아파트에는 강남 못지 않게 꾸며진 대형 아파트를 보려는 청약자들이 몰렸다.
SK건설이 서울 은평구 수색동 30-2번지 일대에 짓는 'DMC SK뷰'가 이 단지다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1965만원이다. 총 753가구 중 일반분양분은 250가구로 공급규모가 크지는 않다. 그러나 평균보다 낮은 분양가에 예비청약자들의 관심은 어느 때보다 뜨거웠다.
무엇보다 주목을 받은 건 전용 59㎡였다. 59㎡의 평균 분양가는 3.3㎡당 1800만원대여서다. 서울권에서는 최근 몇년동안 소형의 3.3㎡당 분양가가 중대형 보다 높았다. 하지만 이 단지는 전용 84㎡의 분양가가 2000만원 안팎으로 59㎡ 보다 더 높게 책정됐다. 59㎡A형과 B형 모두 분양가가 1층의 경우 4억1600만원, 2~3층은 4억4500만원이다. 4층 이상은 4억7500만원으로 분포됐다. 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%의 조건이다. 계약금으로 1억원 이내의 금액을 준비하면 되다보니 상대적으로 가벼운 느낌이었다.
실제 상담을 받는 청약자들도 59㎡형에 대해 집중적으로 물어보면서 아쉬워했다. 워낙 물량이 적은데다 특별공급을 제외하고 나면 일반공급은 더욱 적어서다. 일반공급에서 당첨 커트라인은 당연히 높을 전망이다. 분양권 청약강의를 주로하는 박지민(필명 월용이)씨 또한 커트라인이 70점을 넘을 것으로 예상했다. 59㎡A형은 38가구가 공급되지만, 특별공급을 제외하면 일반청약으로 11가구가 남는다. 59㎡B형은 7가구가 청약을 받는다. 수색동에 살고 있는 김모씨는 "신혼 때 남편 쪽 주택처분을 늦게 했는데, 이번에 제도가 바뀌면서 신혼부부 특공을 못 넣게 됐다"며 "일반분양이라도 노려보려는데 물량이 너무 적다"고 말했다.
성남시 분당구는 투기과열지구지만, 대장지구는 분양가 상한제 제한을 받지 않는 민간택지인 도시개발지구다. 모델하우스에는 전용 128㎡C와 131㎡A, 139㎡A 등 3개 타입의 유닛이 마련됐다. 2.7m의 높은 천장고와 시원하게 빠진 평면들이 관람객의 눈을 사로잡았다. 그동안 강남 아파트들은 가격의 규제를 받으면서 실내 고급화가 어렵다보니 옵션으로 돌리는 경우들이 많았다. 그러나 이 단지는 발코니 확장비로 대부분의 옵션을 포함시켰다. 대부분의 최상층에 펜트하우스를 도입한 것도 특징이다. 올해 서울 분양된 27개 단지 중 3곳만 펜트하우스 있었던 점을 감안하면 '고급 단지'라는 말이 절로 나온다.
물론 이들 단지들을 단순히 가격만 놓고 누가 좋은 단지냐를 얘기하기는 어렵다. 지역도 환경도 다르고 재개발이냐 택지지구냐 등의 조건이 있다. 하지만 분명한 사실은 서울에서건 수도권에서건 분양시장에서 내 집을 마련하기는 어렵다는 점이다. 서울에서는 제아무리 착한 분양가가 나와도 기회를 잡기란 낙타가 바늘구멍 통과하는 수준이다. 수도권으로 눈을 돌려도 점점 더 높아지는 분양가를 감당하기는 어려워지고 있다.
*[김하나의 R까기]는 부동산(real estate) 시장의 앞 뒤 얘기를 풀어드리는 코너입니다.
성남=김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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한경아카데미는 내년 1월30일부터 3일간 미국 SCU(Southwestern California)대학의 후원으로 일본 오사카 부동산투자 견학투어를 실시한다.일본의 대표적인 도시인 오사카는 2025년 세계박람회를 유치하면서 더욱 부각되고 있다. 미국의 유명 부동산기관인 ULI(Urban Land Institute)에서 조사한 투자하기 좋은 도시 10위에 랭크될 정도로 경쟁력있는 도시로 주목받고 있다.이번 투어는 오사카 부동산투자를 위한 매물 답사와 함께 대출 등 투자에 필요한 전반적인 정보를 확인할 수 있다. 하나은행 오사카지점, 오사카택지건물취인사협회, 분양모델하우스 현장 등을 방문할 예정이다. 해외부동산전문가인 성결대 심형석교수가 전 일정을 함께하면서 일본 부동산시장에 대한 현황과 투자에 따른 유의점 등을 조언할 예정이다.참가비는 250만원이며, 조기에 접수하면 할인을 받을 수 있다.신청이나 궁금한 점은 한경아카데미(☎02-360-4042)로 연락하면 된다.한경닷컴
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SK건설이 서울 은평구 수색동 30의 2 일원에 ‘DMC SK뷰’를 선보인다. 수색9 재정비촉진구역을 재개발한 단지다.지하 5층~지상 30층, 8개동, 753가구 규모로 조성된다. 이 중 250가구가 일반분양 대상이다. 전용면적 별로는 △59㎡A 38가구 △59㎡B 12가구 △84㎡A 48가구 △84㎡B 23가구 △84㎡C 34가구 △84㎡D 32가구 △84㎡E 35가구 △112㎡ 28가구 등이다.DMC SK뷰는 지하철 6호선·공항철도·경의중앙선 환승역인 디지털미디어시티역이 걸어서 10분 거리에 있다. 강변북로 내부순환로 등이 가까워 서울 도심으로 이동하기 편하다. 2020년 월드컵대교 개통을 앞두고 있어 향후 교통망은 더 개선될 전망이다.분양관계자는 “수색·증산뉴타운 핵심에 있는 데다 교통·생활인프라 등 입지가 뛰어난 게 장점”이라며 “공간 활용도를 높인 특화설계와 고급 마감재를 적용해 지역 랜드마크 단지로 조성할 계획”이라고 밝혔다.단지 주변에는 이마트 수색점, 홈플러스 월드컵점 등 대형 편의시설이 들어서 있다. 증산체육공원, 노을공원, 월드컵공원, 하늘공원, 난지한강공원 등 녹지공간도 풍부하다. 교육시설로는 증산·수색초, 증산·연서·상신중, 숭실고 등이 있다.오는 18일 특별공급을 시작으로 19일 1순위(당해), 12월 20일 1순위(기타), 12월 21일 2순위 청약을 받는다. 12월 28일 당첨자 발표를 거쳐 2019년 1월 8~10일 계약이 진행된다. 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%, 중도금 이자후불제 조건이 적용된다.분양가는 3.3㎡당 평균 1965만원이다. 2020년 6월 준공을 앞둔 인근 ‘DMC롯데캐슬더퍼스트’ 입주권(전용 84㎡)이 8억원에 거래된 것과 비교하면 3.3㎡당 400만원가량 저렴하다. 모델하우스는 서울 은평구 증산동 223-6번지에 있고 14일 개관한다. 입주는 2021년 10월로 예정이다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com
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올해 서울 아파트 시장에서 거래가 급감했다. 특히 강남구, 서초구 등 강남4구는 거래량은 절반 가까이 떨어진 것으로 나타났다.부동산시장 전문분석업체 부동산인포가 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 아파트 거래량은 올해들어 지난 11일까지 총 7만9433건으로 집계됐다. 이는 전년 동기인 9만9900건 대비 20.5% 감소한 수준이다. 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 강남4구의 거래감소가 두드러졌다. 이들 지역에서는 거래량이 1만4733건으로 작년 동기 대비 무려 41.8%가 줄었다. 같은 기간 비강남권이 13.3% 감소한 것에 비해 감소폭이 컸다. 강남구만 놓고보면 거래량이 3420건에 그쳐 지난해(6838건)의 반토막에 그쳤다. 송파구도 거래량이 4505건에 불과해 작년(7611건) 보다 40.8%가 감소했다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남권은 고가주택이 많다보니 대출 규제로 주택구입자금 확보가 어려워지면서 거래가 눈에 띄게 줄었다"며 "매도자들은 매물을 거둬들이거나 규제에도 불구하고 호가를 낮추지 않다보니 거래가 줄었다"고 말했다.월별로는 8월 거래량이 가장 많았다. 1만5092건으로 최고점을 찍었고, 9월들어 부동산 대책이 나온 후에는 거래가 급격히 감소했다. 올해 초에는 양도세 중과를 피하려는 다주택자들로 인해 3월까지 거래가 많았지만 이후에는 다시 감소했다. 8월에는 지난 7월 기획재정부가 내놓은 보유세 강화 안이 예상보다 강도가 약했고 당시 박원순 서울시장의 여의도와 용산, 강북개발 발언이 이슈 되면서 단기간에 주택 구입 수요가 급증한 것으로 분석된다.아파트 준공 연식에 따른 거래 비중의 경우, 준공 된지 15년초과~20년 이하의 아파트 거래가 전체의 24%로 가장 많았다. 이어서 10년초과~15년이하인 아파트가 19%로 거래량이 많았다. 그러나 준공 5년 이하 아파트 거래는 불과 7.2%에 그쳤다. 서울 내에 새 아파트가 많지 않은데다 가격대가 높다보니 거래가 쪼그라들었다.준공 된지 30년을 넘은 아파트 거래가 가장 많은 곳은 노원구로 서울시 내 준공된 지 30년초과 아파트 거래평균인 16.4%를 훌쩍 넘은 37.3%를 차지했다. 이어서 도봉구(28.9%), 양천구(25.8%) 순으로 거래가 많았다. 노원구는 상계동 등 일대 대거 분포하고 있는 주공아파트, 도봉구 역시 창동 등 일대로 주공아파트들이 주로 있다. 양천구는 신시가지 단지들이 30년을 넘어서고 있다. 이들 지역에는 아파트를 공급할 만한 부지 또한 마땅치 않은 상황이다.권 팀장은 "10~20년사이 아파트의 거래가 많은 것은 갭투자나 리모델링 기대감의 수요가 많기 때문으로 보인다"며 "이들보다 더 노후한 단지의 경우 재건축이 추진 중이면 가격이 높고 재건축 추진이 안되면 노후해서 수리비 등 예상치 못한 비용이 더 들어갈 수 있어 수요가 상대적으로 적다"고 설명했다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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