[집코노미TV] 새 아파트 못 받는다고? '지분 쪼개기' 완전 정복

최진석 기자

민경진 기자

전형진 기자

입력2018.12.03 09:18 수정2018.12.03 09:18

집터뷰 #3

강영훈 부동산스터디 카페 대표(3·끝)

안녕하세요. 부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 말로만 들어도 어려운 재개발에 대해서 모든 것을 한 번 파헤쳐보겠습니다. 국내 최대 부동산 커뮤니티인 네이버 부동산스터디의 강영훈 대표 모셨습니다.

▶최진석 기자
지난 시간에 재개발 분양자격을 크게 네 가지로 구분한다고 하셨잖아요. 두 가지는 알려주셨는데 그럼 세 번째는 뭔가요?

▷강영훈 대표
예를 들어 재개발구역에 단독주택이 있고, 방마다 한 가구씩 6가구가 살고 있다고 쳐요. 이 집을 갖고 있는 소유주는 아파트 한 채를 받을 수 있어요. 그런데 6가구가 사니까 구청에 가서 다세대주택 여섯 6개로 쪼개달라고 부탁을 해서 조건이 맞으면 단독주택이 6가구의 다세대주택이 됩니다. 개별 주택 6개가 됐으니까 6개의 분양 자격이 나오죠. 그러면 이 재개발구역 안에 있는 단독주택과 다가구주택을 모두 다세대주택으로 전환하면 한 집이 몇 배씩 늘어나겠죠?

▶최진석 기자
기하급수적으로 늘어나네요.

▷강영훈 대표
조합원 100명이던 곳이 800명으로 바뀔 수도 있어요. 그럼 어떻게 될까요? 재개발 사업을 할 수가 없어요.

▶최진석 기자
100층으로 짓는다면 가능하겠네요.

▷강영훈 대표
토지도 있습니다. 재건축은 보통 공동주택단위로 주택을 소유하지만 재개발구역은 토지도 많아요. 나대지가 아니라 사고 팔 수 있는 빈 땅이 있어요. 재개발 사업에서는 토지만 갖고 있을 경우에 대해서도 분양 대상자가 될 수 있도록 하고 있습니다. 그래서 토지를 쪼개서 파는 거죠. 90㎡ 이상이면 분양대상자가 되니까요. 예를 들어 1000㎡의 땅이면 92㎡ 단위로 쪼개서 판다면 어떻게 될까요? 분양대상자가 10명 만들어지는 거예요.

이런 식으로 분양대상자가 늘어나면 근본적으로 재개발 사업이 불가능해지는 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 서울시에선 조례에 분양 대상자를 제한하는 내용을 담았어요. 쪼개기를 금지하는 날짜를 보면 됩니다. 이 날짜 이후에는 단독주택을 사서 다세대주택으로 전환하더라도 각각 분양대상자가 되지 못해요. 개별 소유자는 8명이라고 하더라도 그 8명 전체에 대해서 하나의 분양대상자만 보기도 하죠. 토지도 400㎡의 토지가 있는데 100 ㎡씩 구분소유를 했다고 쳐요. 그런데 그 시점 자체가 2003년 12월 30일 이후면 전체에 대해서 하나의 분양자격만 인정하겠다고 하는 쪼개기 금지 날짜가 2003년 12월 30일로 정해집니다.

그랬더니 어떤 똑똑한 사람들이 나왔냐면요. 단독주택을 사놨는데 다세대로 전환이 안 되니까 그냥 부수는 겁니다. 거기에다가 원룸으로 다닥다닥 다세대주택을 지어 버리는 거죠. 신축을 해버리는 거예요. 이걸 신축 쪼개기라고 불렀습니다. 그러자 마찬가지로 신축 다세대를 금지하도록 하는 조례 개정을 합니다. 2008년 7월 30일 이후 건축허가를 받아서 지은 다세대주택의 경우 분양자격에 제한이 생겨요.

2010년 7월 15일엔 서울시가 조례 개정을 대대적으로 하면서 큰 틀에서 내용을 바꿉니다. 권리산정기준일이라는 개념을 도입해요. 그 이전에 재개발 기본계획이 수립됐던 지역들 또는 지구단위 계획이 별정 고시됐던 지역들 같은 경우는 아까 얘기한 2003년 12월 30일이나 2008년 7월 30일 이전 건축허가 받은 내용 기준으로 해서 분양대상자가 정하게끔 했습니다. 그 이후에 기본계획을 수립하거나 재개발 추진을 하게 되는 지역은 권리산정기준일이라는 별도의 날짜를 지정해서 분양 대상자가 되게끔 했어요.

그래서 저는 임의적으로 종전조례와 신조례로 나눠서 부릅니다. 종전조례에 따른 분양대상자가 정해지는 구역, 신조례에 따른 분양대상자가 정해지는 구역, 이 두 개가 나뉘고요. 세 번째로 확인해야 되는 게 이겁니다. 자신이 투자하는 재개발 구역이 종전조례에 따른 분양대상자가 정해지는 구역인지, 아니면 신조례에 따른 분양대상자가 정해지는 구역이냐를 확인해야 합니다.

자신이 사려고 재개발 구역이 신조례를 적용받는 사업장이면 권리산정기준일까지 알아야 돼요. 종전조례는 명쾌하게 나와 있지만 신조례 같은 경우는 권리산정기준일이 언제냐를 찾아야 하는데 시·도지사가 권리산정일 기준을 정합니다.

▶최진석 기자
죄송해요, 잠시만…. 법이 너무 많이 나와서 입이 바싹바싹 마르네요.

▷강영훈 대표
재개발구역은 쪼개기 금지날짜가 언제인지를 재개발 구역마다 확인해야 한다는 게 요지입니다. 그런데 재개발 구역이면 정비구역 지정일 또는 시·도지사가 따로 정한 날이기 때문에 보통은 권리산정기준일이 언제다, 라고 정비예정구역 지정할 때 딱 날짜를 박아줍니다. 그렇게 어렵지 않아요.

▶최진석 기자
자, 지금까지 세 번째였고요. 그럼 네 번째는요?

▷강영훈 대표
종전 종례를 적용받는 사업장이면 종전 조례에 따라서 분양 대상자가 되는 물건인지를 따져야 하고, 신조례를 적용받는 사업장이면 신조례에 따라서 분양 대상자가 되는 물건인지를 검토하면 됩니다. 그런데 토지 같은 경우가 종전 조례와 신조례에 약간 차이가 있습니다. 종전 조례에서는 재개발 구역 안에 가지고 있는 총 토지의 면적이 관리처분계획 기준일의 기준 90㎡를 넘는다면 분양 대상자가 될 수 있도록 하고 있습니다. 30~90㎡ 사이의 토지를 갖고 있는 경우에도 사업시행인가일로부터 입주할 때까지 세대원 전체가 무주택을 유지하면 예외적으로 분양 대상자가 될 수 있는 규정이 있어요. 그런데 신조례에서는 그 내용이 없습니다. 90㎡를 넘아야만 됩니다. 이 같은 내용들의 차이를 유심히 보셔야 해요. 어디는 되고, 어디는 안 될 수 있기 때문에 꼼꼼히 검토를 해야합니다.

▶최진석 기자
서울과 전국의 재개발 구역에 살고 계시는 거주민, 혹은 재개발 구역에 투자를 하신 분이나 하려고 생각하시는 분들은 이 인터뷰를 꼭 봐야겠네요.

▷강영훈 대표
중개업소분들이 공부를 해야 하는 거 같아요. 이게 사고가 나면 굉장히 문제가 커지거든요. 요즘은 프리미엄이 굉장히 워낙 많이 붙어있는 상태라서 더 위험하죠. 재개발 사업은 후행하는 사업입니다. 저는 재개발 투자를 권유하는 편은 아녜요. 하락장이 오고 시장이 멈춰서면 제일 먼저 멈추는 게 재개발입니다. 상승장에서는 재개발이 제일 늦게 시작해요. 분양권이 제일 먼저 가고, 재건축아파트가 가고, 재개발은 제일 후에 남는 거죠. 그런데 그 기간 동안 굉장히 고통받을 수도 있기 때문에 조심해야 돼요.

▶최진석 기자
요점은 집코노미TV의 이 영상을 실열 번, 스무 번, 서른 번, 반복 시청을 해야 된다는 거겠죠. 대표님, 지금까지 말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자, 김윤희 인턴기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미] "냉난방 걱정 無"…전원주택 안부러운 패시브 농막

산골짜기 아침볕이 유리알처럼 맑고 상쾌하다. 김장하는 날이다. 이재철 안순이 씨 부부는 배추를 다듬고 양념을 준비하느라 어제부터 바빴다. 도우러 멀리 서울서 언니가 왔고 가까이 사는 작은 어머니도 새벽부터 와 조용하던 집이 오랜만에 왁자지껄하다. 소금에 숨이 죽은 배추 잎을 뒤집어 늦가을 햇살에 버무려진 김치 속을 넣는다. 보는 것만으로도 맛나고 싱그럽다. 귀농 첫 해 농사지은 배추로 담그는 김장이다. 충북 제천 봉양읍 옥전리는 오지로 유명하다. 구학산 자락에서 흘러내리는 옥전천을 따라 마을의 집들이 띄엄띄엄 보인다. 조선말 천주교 박해를 피해 교인들이 은둔했던 배론성지가 바로 옆에 있다. 화를 피해 온 사람들이 살던 외진 마을에는 오래 전 화전민들이 살았지만 지금은 도시서 귀촌한 사람들의 집이 더 많다. 마을 입구에는 ‘한방명의촌’이 있고 가장 안쪽 골짜기에는 과학체험교육을 하는 ‘별새꽃돌과학관’이 자리 잡고 있다. 모두들 청정한 자연환경을 따라 들어온 시설들이고 사람들이다. 마을의 가장 안쪽 산 밑에 이재철씨가 태어난 본가 터가 있다. 이 씨는 이곳서 살며 마을 입구에 있는 초등학교와 읍내에 있는 중학교를 걸어 다녔다. 세 시간 넘는 길이었다. 그런 오지 중의 오지다 보니 마을의 젊은 사람들 대부분은 일찌감치 도시로 떠났다. 이 씨도 열일곱 나이에 대구로 갔다. 그곳서 결혼을 하고 사업을 하며 살만해 졌을 때 고향 생각이 났다. 부모님이 남겨 놓은 천 여 평의 밭이 있어 관리를 위해 드나들다 자연스럽게 귀농을 결심했다. 작은 산골짜기 마을이라 모두 친인척이고 친구라 불편함이 없었다. 그렇게 고향으로 돌아오는 데 40여년의 시간이 걸렸다. 귀농을 준비하며 밭 가장자리에 비닐하우스를 짓고 표고버섯을 길렀다. 올해는 들깨를 재배했는데 이것저것 빼고 나니 손해다. 큰 재미를 볼 생각은 애초부터 없었지만 그래도 섭섭하다. 농사지어 이익을 낸다는 것이 만만치 않다는 것을 실감한다. 손에 잡히는 것이 있으면 지금이라도 도시생활을 정리하고 아예 옮겨올 판인데 아직 그걸 찾지 못하고 있다. 본격 이사 오는 것을 미루고 도시와 오가며 살고 있다. 대구에 있는 집을 정리하지 않고 아내 안순이 씨가 직장생활을 하는 아이들과 살고, 남편 이 씨만 우선 귀농해 일 년간 농사를 지었다. 살 집을 지으려했던 계획도 보류하고 자신의 밭에 임시거처를 위한 농막을 설치했다. 개발행위허가나 농지전용허가 등을 받지 않아도 되기 때문에 집 짓는 것보다 훨씬 쉬웠다. 말이 농막이지 실제는 패시브하우스다. 농막의 용도는 주택이 아닌 농사용 창고다. 농사를 짓는 사람이 자신의 농지에 간단한 신고만으로 설치가 가능하다. 대신 바닥면적이 20㎡를 넘지 않아야 한다. 이 씨 부부는 농막을 짓기 위해 여러 주택 업체를 찾아다녔다. 이동식주택을 전문적으로 제조하는 곳부터 동네에 있는 컨테이너박스로 지은 집도 보았다. 그런 것들은 가격은 싼데 자재의 사용이나 단열 등이 많이 부실했다. 견고성도 떨어졌다. 나중에 대구 생활을 정리하고 이곳으로 이사하면 살림집을 지어야 하는데 그 때는 별채로 사용할 것까지 생각해 짓는 농막이다 보니 신경을 많이 썼다. 그러다 만난 곳이 패시브하우스를 전문으로 짓는 주택업체다. 업체에서는 농막을 패시브하우스처럼 지으면 비용이 많이 든다며 이동식으로 지어 파는 집을 구입 설치할 것을 권했다. 집 별채 용도까지 생각한다 하자 '패시브농막'을 지어주겠다 했다. 패시브하우스가 아닌 패시브농막은 선택부터 그런 정성이 들었다. 폭 3m, 길이 6.5m 크기의 이 농막은 난방설비를 하지 않아도 실내 온도를 20℃ 정도로 유지할 수 있는 패시브하우스의 공법과 자재, 기능을 그대로 따랐다. 단열재는 물론 창에 많은 신경을 써 3중 유리로 된 독일식 시스템 창호를 채택했다. 열회수환기시스템도 달아 냉난방은 물론 실내공기질 관리도 가능토록 했다. 요즘처럼 미세먼지가 많을 때 아주 유용하게 사용한다. 이동식으로 지었지만 기초부터 다르다. H빔과 철골로 틀을 만든 위에 다시 목재로 베이스를 깔아 단열 후 바닥을 만들고, 그 위에 경량목구조를 세웠다. 일반 이동식주택들은 대부분 전기필름난방을 사용하지만 이 집은 건식온돌로 가스보일러를 쓴다. 땅 바닥에서 높게 설치했다. 나중에 집을 지었을 때 기초할 것을 생각해서다. 층고도 4.8m로 일반적인 이동식주택보다 높다. 복층으로 8.3㎡(2.5평) 정도의 다락을 넣었는데 성인 2명이 잠을 자기에 충분하다. 농막의 전체 사용면적은 28㎡(8.5평)이다. 이렇게 설치하는데 총 비용은 3900만원 들었다. 농막의 전면창을 크게 내 실내에 있어도 답답하다는 느낌이 없다. 저녁에 누워 있으면 큰 창 때문에 하늘이 훤히 보인다. 달도 뜨고 별도 뜨고 진다. 열 평도 채 안 되는 작은 농막이지만 그 속에 하늘이 있고 자연이 가득하다. 이재철 씨는 “내가 무슨 복이 있어 이런 행복을 누리는가?”를 생각하며 잠들고 깰 때가 많다고 한다. 시골에 살며 느끼는 조그만 농막에서의 행복이다. 도시에서는 어림도 없었던 기쁨이다. * 전원생활 문답 [문] 농막은 어떻게 설치할 수 있나요? [답] 농사용 창고인 농막은 주택이 아니기 때문에 건축법에 따른 건축신고나 허가를 받지 않아도 됩니다. 농지(지목이 전, 답, 과수원인 경우)에만 설치가 가능하고 농지전용허가(신고)나 개발행위허가 등의 절차를 거치지 않아도 됩니다. 대신 면사무소(주민센터)에서 가설건축물로 신고는 해야 합니다. 면적이 20㎡로 제한돼 있으며 전기나 수도 가스 등의 시설을 할 수 있습니다. 2017년 7월부터는 개발제한구역(그린벨트)에도 농막 설치가 가능하도록 했습니다. 화장실 사용이 가장 문제가 되고 있는데 지자체들마다 다르지만 최근에는 농막에서 정화조 설치도 가능하게 하는 분위기입니다. [문] 농막으로 사용하다 나중에 주택으로 사용해도 되나요? [답] 농막으로 사용하다 나중에 정상적인 집이나 주택의 별채 등으로 사용할 계획이라면 몇 가지 고민을 해야 합니다. 우선은 농막이 앉혀 있는 상태에서 개발행위허가과 농지전용허가를 받을 수 있는지를 확인해야 합니다. 농막은 농지에 설치한 것이라 나중에 집으로 준공을 받아 사용하려면 농지전용허가와 개발행위허가 절차가 필요합니다. 이때 농지에 농막이 있는 상태로 농지전용허가나 개발행위허가가 가능한지를 지자체와 협의해야 봐할 것으로 보입니다. 농막을 치운 상태에서 주택지로 허가를 받고 허가 완료 후 다시 설치해야 할 수도 있습니다. 또 건축법에 따른 주택의 단열규정을 지켜 지은 농막이라면 나중에 주택으로 준공을 낼 수 있겠지만, 단열규정을 맞추지 않고 단순히 농막용으로 지은 건물이라면 단열보완 등의 추가 공사가 필요합니다.그리고 농막은 땅바닥에 고정하면 안 되기 때문에 바닥에서 떨어뜨려 놓습니다. 하지만 주택인 경우에는 바닥에 고정돼야 하므로 농막으로 사용하다 주택으로 변경을 하려면 이런 공사도 해야 합니다.글=김경래 OK시골 대표정리=집코노미