안녕하세요. 부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 말로만 들어도 어려운 재개발에 대해서 모든 것을 한 번 파헤쳐보겠습니다. 국내 최대 부동산 커뮤니티인 네이버 부동산스터디의 강영훈 대표 모셨습니다.



▶최진석 기자
지난 시간에 재개발 분양자격을 크게 네 가지로 구분한다고 하셨잖아요. 두 가지는 알려주셨는데 그럼 세 번째는 뭔가요?

▷강영훈 대표
예를 들어 재개발구역에 단독주택이 있고, 방마다 한 가구씩 6가구가 살고 있다고 쳐요. 이 집을 갖고 있는 소유주는 아파트 한 채를 받을 수 있어요. 그런데 6가구가 사니까 구청에 가서 다세대주택 여섯 6개로 쪼개달라고 부탁을 해서 조건이 맞으면 단독주택이 6가구의 다세대주택이 됩니다. 개별 주택 6개가 됐으니까 6개의 분양 자격이 나오죠. 그러면 이 재개발구역 안에 있는 단독주택과 다가구주택을 모두 다세대주택으로 전환하면 한 집이 몇 배씩 늘어나겠죠?

▶최진석 기자
기하급수적으로 늘어나네요.

▷강영훈 대표
조합원 100명이던 곳이 800명으로 바뀔 수도 있어요. 그럼 어떻게 될까요? 재개발 사업을 할 수가 없어요.

▶최진석 기자
100층으로 짓는다면 가능하겠네요.
▷강영훈 대표
토지도 있습니다. 재건축은 보통 공동주택단위로 주택을 소유하지만 재개발구역은 토지도 많아요. 나대지가 아니라 사고 팔 수 있는 빈 땅이 있어요. 재개발 사업에서는 토지만 갖고 있을 경우에 대해서도 분양 대상자가 될 수 있도록 하고 있습니다. 그래서 토지를 쪼개서 파는 거죠. 90㎡ 이상이면 분양대상자가 되니까요. 예를 들어 1000㎡의 땅이면 92㎡ 단위로 쪼개서 판다면 어떻게 될까요? 분양대상자가 10명 만들어지는 거예요.

이런 식으로 분양대상자가 늘어나면 근본적으로 재개발 사업이 불가능해지는 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 서울시에선 조례에 분양 대상자를 제한하는 내용을 담았어요. 쪼개기를 금지하는 날짜를 보면 됩니다. 이 날짜 이후에는 단독주택을 사서 다세대주택으로 전환하더라도 각각 분양대상자가 되지 못해요. 개별 소유자는 8명이라고 하더라도 그 8명 전체에 대해서 하나의 분양대상자만 보기도 하죠. 토지도 400㎡의 토지가 있는데 100 ㎡씩 구분소유를 했다고 쳐요. 그런데 그 시점 자체가 2003년 12월 30일 이후면 전체에 대해서 하나의 분양자격만 인정하겠다고 하는 쪼개기 금지 날짜가 2003년 12월 30일로 정해집니다.
그랬더니 어떤 똑똑한 사람들이 나왔냐면요. 단독주택을 사놨는데 다세대로 전환이 안 되니까 그냥 부수는 겁니다. 거기에다가 원룸으로 다닥다닥 다세대주택을 지어 버리는 거죠. 신축을 해버리는 거예요. 이걸 신축 쪼개기라고 불렀습니다. 그러자 마찬가지로 신축 다세대를 금지하도록 하는 조례 개정을 합니다. 2008년 7월 30일 이후 건축허가를 받아서 지은 다세대주택의 경우 분양자격에 제한이 생겨요.

2010년 7월 15일엔 서울시가 조례 개정을 대대적으로 하면서 큰 틀에서 내용을 바꿉니다. 권리산정기준일이라는 개념을 도입해요. 그 이전에 재개발 기본계획이 수립됐던 지역들 또는 지구단위 계획이 별정 고시됐던 지역들 같은 경우는 아까 얘기한 2003년 12월 30일이나 2008년 7월 30일 이전 건축허가 받은 내용 기준으로 해서 분양대상자가 정하게끔 했습니다. 그 이후에 기본계획을 수립하거나 재개발 추진을 하게 되는 지역은 권리산정기준일이라는 별도의 날짜를 지정해서 분양 대상자가 되게끔 했어요.
그래서 저는 임의적으로 종전조례와 신조례로 나눠서 부릅니다. 종전조례에 따른 분양대상자가 정해지는 구역, 신조례에 따른 분양대상자가 정해지는 구역, 이 두 개가 나뉘고요. 세 번째로 확인해야 되는 게 이겁니다. 자신이 투자하는 재개발 구역이 종전조례에 따른 분양대상자가 정해지는 구역인지, 아니면 신조례에 따른 분양대상자가 정해지는 구역이냐를 확인해야 합니다.

자신이 사려고 재개발 구역이 신조례를 적용받는 사업장이면 권리산정기준일까지 알아야 돼요. 종전조례는 명쾌하게 나와 있지만 신조례 같은 경우는 권리산정기준일이 언제냐를 찾아야 하는데 시·도지사가 권리산정일 기준을 정합니다.

▶최진석 기자
죄송해요, 잠시만…. 법이 너무 많이 나와서 입이 바싹바싹 마르네요.
▷강영훈 대표
재개발구역은 쪼개기 금지날짜가 언제인지를 재개발 구역마다 확인해야 한다는 게 요지입니다. 그런데 재개발 구역이면 정비구역 지정일 또는 시·도지사가 따로 정한 날이기 때문에 보통은 권리산정기준일이 언제다, 라고 정비예정구역 지정할 때 딱 날짜를 박아줍니다. 그렇게 어렵지 않아요.

▶최진석 기자
자, 지금까지 세 번째였고요. 그럼 네 번째는요?
▷강영훈 대표
종전 종례를 적용받는 사업장이면 종전 조례에 따라서 분양 대상자가 되는 물건인지를 따져야 하고, 신조례를 적용받는 사업장이면 신조례에 따라서 분양 대상자가 되는 물건인지를 검토하면 됩니다. 그런데 토지 같은 경우가 종전 조례와 신조례에 약간 차이가 있습니다. 종전 조례에서는 재개발 구역 안에 가지고 있는 총 토지의 면적이 관리처분계획 기준일의 기준 90㎡를 넘는다면 분양 대상자가 될 수 있도록 하고 있습니다. 30~90㎡ 사이의 토지를 갖고 있는 경우에도 사업시행인가일로부터 입주할 때까지 세대원 전체가 무주택을 유지하면 예외적으로 분양 대상자가 될 수 있는 규정이 있어요. 그런데 신조례에서는 그 내용이 없습니다. 90㎡를 넘아야만 됩니다. 이 같은 내용들의 차이를 유심히 보셔야 해요. 어디는 되고, 어디는 안 될 수 있기 때문에 꼼꼼히 검토를 해야합니다.

▶최진석 기자
서울과 전국의 재개발 구역에 살고 계시는 거주민, 혹은 재개발 구역에 투자를 하신 분이나 하려고 생각하시는 분들은 이 인터뷰를 꼭 봐야겠네요.

▷강영훈 대표
중개업소분들이 공부를 해야 하는 거 같아요. 이게 사고가 나면 굉장히 문제가 커지거든요. 요즘은 프리미엄이 굉장히 워낙 많이 붙어있는 상태라서 더 위험하죠. 재개발 사업은 후행하는 사업입니다. 저는 재개발 투자를 권유하는 편은 아녜요. 하락장이 오고 시장이 멈춰서면 제일 먼저 멈추는 게 재개발입니다. 상승장에서는 재개발이 제일 늦게 시작해요. 분양권이 제일 먼저 가고, 재건축아파트가 가고, 재개발은 제일 후에 남는 거죠. 그런데 그 기간 동안 굉장히 고통받을 수도 있기 때문에 조심해야 돼요.

▶최진석 기자
요점은 집코노미TV의 이 영상을 실열 번, 스무 번, 서른 번, 반복 시청을 해야 된다는 거겠죠. 대표님, 지금까지 말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자, 김윤희 인턴기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴