재건축 조이니… 수도권 재개발 시장 '후끈'

현장 레이더

의정부·수원·인천 가보니…

규제 피하고 대출 '문턱' 낮아 서울·지방서 투자자 몰려
의정부 2주 새 2000만원 '껑충'… 가격 오르자 조합원 매물 급감

투자자가 몰리고 있는 경기 의정부시 ‘중앙생활권3구역’ 재개발 지구. 양길성 기자

“등기등본을 보면 매수자 절반이 서울 사람입니다. 부동산 규제를 다 피해 가는 지역이라 이쪽으로 몰리는 거죠. 재개발 매물은 2~3개뿐이고 웃돈이 1억원까지 붙었습니다.”(경기 의정부시 의정부3동 M공인)

수도권 재개발 구역에 투자자가 몰리고 있다. 서울은 물론 지방의 원정 투자자까지 나서면서 1~2주 만에 조합원 매물이 수천만원 뛰는 곳도 등장했다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등의 규제가 적용되지 않는 데다 대출 문턱이 상대적으로 낮다는 장점이 부각되면서 투자자들이 수도권 재개발시장으로 관심을 돌린 영향이다.

의정부시 재개발 ‘중앙생활권2구역’ 내 조합원 입주권(전용면적 72㎡) 매물은 지난주 2억8500만원에 손바뀜했다. 권리가액 2억1500만원에 웃돈 7000만원이 붙어 거래됐다. 지난달 말 5000만원의 웃돈이 붙었으나 2주 새 2000만원이 올랐다. 아파트 두 채 입주권 매물은 웃돈이 최고 1억원까지 붙었다.

900여 개에 달하는 조합원 매물은 자취를 감췄다. 중개업소에 나와 있는 매물이 4~5개에 그친다. 가격이 더 오를 거란 기대에 매도자는 관망세로 돌아섰다. 인근 K공인 관계자는 “1년 전과 비교하면 웃돈이 4000만~5000만원 올랐다”며 “이주를 시작한 지 1년 가까이 지났는데도 매수 전화가 하루 9~10통은 온다”고 전했다.

의정부 중앙2구역은 2011년 재개발 조합 인가를 받은 뒤 지난해 3월 이주를 시작했다. 재개발이 끝나면 2473가구 규모 ‘센트럴자이’로 탈바꿈한다.

5678가구의 대단지가 들어설 인천 부평구 ‘십정2구역’은 매물에 붙은 웃돈이 권리가액과 비슷하다. 이 구역 조합원 입주권(전용 84㎡) 매물은 지난주 1억3000만원에 거래됐다. 권리가액은 6300만원이지만 웃돈이 6000만원 붙었다. 십정동 C공인 관계자는 “시장에 남은 조합원 매물은 1500여 개 중 2~3개뿐”이라고 말했다.

경기 수원시 인계동 ‘팔달8구역’도 최근 부산 투자자 10여 명이 단체로 상담받으려고 인근 중개업소를 찾았다. 이주가 완료되면 재개발 사업이 더 속도를 낼 것으로 예상한 매수자들이다. 인계동 H공인 관계자는 “서울 재건축이 어려워지자 부산 등 지방의 원정 투자자들이 투자 모임까지 꾸려 찾아와 재개발 매물을 사들인다”고 전했다.

전국에서 투자자가 몰리면서 이 지역 조합원 지위권 매물은 한 달 새 최고 1000만원 가까이 올랐다. 이달 조합원 입주권(전용 59㎡) 매물이 5500만원 웃돈이 붙어 1억5200만원에 손바뀜했다. 현지 C부동산 직원은 “웃돈 상승세가 가팔라 예상 일반 분양가와 조합원 분양가 차액이 4000만원 정도로 좁혀진 상태”라고 전했다.

의정부·수원·인천 등 일부 수도권 재개발 구역은 정부의 고강도 부동산 규제의 무풍지대다. 재건축과 달리 안전진단을 거치지 않아 사업 속도가 빠르고 초과이익금 환수도 없다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역에서도 제외돼 주택 권리가액의 최대 60% 무이자 대출이 가능하다. 서울·과천 등과 달리 분양권 전매도 자유롭다.

의정부3동 ‘중앙생활권2구역’ 내 962가구 중 절반은 등기등본상 집주인 주소지가 서울인 것으로 전해졌다. 인근 Y공인 관계자는 “대출 규제도 까다롭지 않고 전매도 자유로워 투자를 문의하는 서울 투자자가 많다”며 “매수자 중 의정부 거주자 비중은 절반도 채 안 된다”고 설명했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석연구위원은 “규제가 덜한 쪽으로 투자자가 몰리면서 갈수록 경기 재개발 지역이 반사이익을 누릴 것”이라며 “다만 재개발은 사업 기간이 길어 투자에 신중할 필요가 있다”고 말했다.

양길성/민경진 기자 vertigo@hankyung.com