송파·마곡 오피스텔 '시들'… 중개업소도 짐싸

임차인 감소, 공급과잉 가속화
프리미엄·수익률도 떨어져
취득세·재산세 따지면 더 하락

"입지 따라 선별투자 나서야"

임대료 하락으로 수익률이 떨어지고 있는 서울 송파 문정지구의 한 오피스텔(왼쪽). 거래가 줄며 이 지역을 뜨는 중개업소도 늘고 있다. /양길성 기자

입주를 앞둔 서울 송파 문정동 법조타운 오피스텔 단지. 3~4년 전 분양할 당시에는 1000만~1500만원가량 웃돈이 붙은 매물이 많았으나 지금은 300만~500만원 선에 그친다. 월 임대료도 갈수록 하락하면서 투자 수익률이 연 3~4%를 넘지 못하고 있다. 활황을 보이던 오피스텔 시장이 임차인 수요 감소와 공급 과잉으로 위축되고 있다. 전문가들은 오피스텔의 기대수익률이 크게 떨어지고 있는 만큼 입지를 선별해 신중한 투자에 나서야 한다고 조언한다.

◆문정지구 웃돈 붙은 매물 거의 없어

부동산114에 따르면 송파구 문정지구의 오피스텔 임대수익률은 2014년 4.47%에서 지난해 4.28%로 낮아졌다. 매매가는 2014년 3.3㎡당(계약면적 기준) 1175만원에서 지난해 1159만원으로 소폭 내렸다. ‘송파아이파크’ ‘송파푸르지오시티’ 등도 총 매매가가 지난해 6월보다 1000만원 떨어졌다. 오는 3월 입주를 앞둔 ‘힐스테이트에코문정’ 등 신규 단지에는 웃돈이 붙은 매물이 거의 없다.

소형 호실의 임대료는 4년 전 80만원 전후였으나 60만~70만원 선으로 떨어졌다. ‘송파한화오벨리스크’ 전용 26㎡는 2014년 1월 월세가 80만원(이하 보증금 1000만원 기준)이었으나 지난달엔 65만원에 계약이 이뤄졌다. 송파푸르지오시티(전용 24㎡)도 같은 기간 73만원에서 62만원으로 내렸다. ‘송파아이파크’ 전용 25.8㎡는 2015년 말 월세가 85만원이었으나 지난달엔 70만원 선에 계약이 이뤄졌다.

S공인 관계자는 “신규 입주 물량이 계속 이어지면서 4년 전 입주했어도 기축으로 취급되는 탓에 임대료가 점점 낮아지고 있다”며 “취득세, 재산세, 의료보험 등 여러 준조세 등을 합치면 기대수익률은 더 낮아질 수 있어 주의해야 한다”고 말했다.

송파 문정지구는 인근 지식산업센터에 추가 입주하는 기업도 많지 않아 향후 유입 인구가 적다는 분석도 나온다. 법조타운 인근의 대규모 지식산업센터 입주가 대부분 종료되면서다. 자리를 뜨는 중개업소도 늘었다. 기업들이 한 번 자리잡으면 5년 가까이 이주하지 않는 탓에 거래가 줄어든 까닭이다. 문정동 삼보현대공인의 홍호영 대표는 “하남 미사강변도시 등 지식산업센터·오피스텔 분양이 늘고 있는 곳으로 옮기는 중개업소가 많다”며 “1층 33㎡ 임대료가 400만~500만원 수준인 데 비해 거래는 적어 임대료를 내기 힘들다”고 말했다.

◆마곡은 3%대 수익 그쳐

마곡지구를 배후 수요로 둔 강서구 마곡동 오피스텔의 연간 임대수익률도 낮아지고 있다. 2015년엔 연 4.41%를 유지했으나 지난해 3.75%로 내렸다. 마곡지구 일대 오피스텔 임대료는 역과 가까운 곳은 60만원, 그렇지 않은 곳은 50만원 선이다. 입주자를 급히 받아야 하는 소유주는 보증금 500만원, 월 40만원에 임차인을 구하기도 한다.

마곡지구엔 임대사업자로 등록한 오피스텔 소유주가 많아 임대료 상승폭이 크지 않다는 전망도 나온다. 민간임대주택법에 따르면 임대료 인상폭은 연 5%로 제한된다. 이에 따라 기업 입주가 완료된 뒤에도 수익률 상승은 크지 않을 가능성이 높다는 설명이다.

LG사이언스 등 인근 기업 종사자 등 배후 수요가 많다는 평가에 매매가는 상승세다. 2015년 3.3㎡당 921만원에 거래됐으나 지난해엔 1047만원으로 14% 올랐다. 입주 기업이 더 많아질 것이라는 예측에 공실이 있음에도 웃돈은 3000만원까지 붙었다. 다만 입주 물량이 많아 공실이 채워지는 데는 시간이 다소 걸린다.

지난해 12월 입주를 시작한 ‘힐스테이트 에코 마곡’은 440실 중 입주한 호실은 절반에 그치는 데 비해 지난해 3월 입주한 ‘마곡나루역 보타닉 푸르지오시티’(1390실)는 공실이 10개 내외다. 인근 H공인 관계자는 “장기적으로 보면 수요가 많아 공실률 등은 괜찮은 편이지만 매매가가 계속 오르고 있다는 점을 유의해야 한다”며 “계약면적 20㎡ 규모가 많아 실투자 금액은 1억원 후반대에서 2억원 수준”이라고 전했다.

김형규/양길성 기자 khk@hankyung.com