꽁꽁 묶인 리츠…규제 풀어야 개발사업 '숨통'

12년만에 자산규모 10조 불구 제역할 못해
영업인가 등 행정절차 복잡해 사업추진 '쩔쩔'
세제 혜택 조건 완화해 시장 활성화 나서야

코람코자산신탁이 최근 ‘코크렙광교 개발전문 위탁관리리츠’를 설립하고 경기 광교신도시 내 복합시설(상업시설 및 오피스텔) 개발사업에 뛰어들었다. 롯데쇼핑이 아울렛을 20년간 마스터리스(책임임대계약)하고 시공사인 대우건설이 오피스텔 분양을 책임진다.

부동산투자회사인 리츠가 위축된 개발사업의 대안으로 떠오르고 있다. 금융권이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 사실상 중단한 뒤 리츠를 통한 개발이 관심을 끌고 있다. 하지만 부동산펀드에 비해 각종 규제에 둘러싸여 제 역할을 하지 못한다는 지적도 나오고 있다.

○갈수록 위축되는 부동산리츠

23일 국토교통부와 한국리츠협회에 따르면 지난달 말 기준으로 리츠 자산 규모는 10조2000억원을 웃돈다. 리츠가 도입된 2001년 이후 12년 만에 10조원을 넘어섰다. 운영 중인 리츠도 자기관리리츠(15개), 기업구조조정리츠(31개) 등 총 70개에 달한다.

부동산업계에서는 2008년 글로벌 금융위기 이후 저축은행의 도산과 부동산 경기 침체에 따른 시행사의 몰락으로 혼란에 빠진 개발시장의 ‘구원투수’로 리츠를 꼽고 있다.

실제 개발사업에 나서는 리츠도 나타나고 있다. 광희리츠는 오는 9월께 서울지하철 5호선 행당역 인근 하왕십리동에서 아파트 260여가구를 분양할 계획이다. 2011년 서울 영등포동 도시형생활주택 ‘영등포 메이준2011’과 지난해 당산동 오피스텔 ‘영등포구청역 계룡 리슈빌’에 이은 세 번째 사업이다. EG건설의 출자법인인 더블에셋리츠도 지난해 4월 서울 역삼동에서 도시형생활주택 ‘이지 소울리더’를 공급했다.

김종국 광희리츠 사장은 “리츠는 투자자로부터 모은 자기자금을 활용하고 증권시장에 상장할 수 있는 간접투자상품”이라며 “그동안 대형 빌딩이나 상업시설에 주로 투자했으나 최근에는 부동산 개발로 사업 영역이 확대되고 있다”고 말했다.

○규제 완화로 대형화 유도해야

리츠는 부동산 간접투자상품이라는 점에서 부동산펀드와 비슷하다. 하지만 리츠는 2004년 도입된 부동산펀드 자산 규모(25조원)의 절반에도 못 미친다. 증권시장에 상장이 힘들어 투자자를 모으기 어려워서다. 2010년 다산리츠가 각종 비리로 상장폐지된 이후 상장 심사가 까다로워졌다.

신동수 한국리츠협회 부장은 “일반투자자들도 쉽게 부동산에 투자할 수 있도록 하는 것이 리츠의 목적”이라며 “상장을 해야 일반투자자를 모을 수 있는데 이를 막는다면 도입 취지에 어긋난다”고 지적했다.

사업 추진 시기가 중요한 부동산시장에서 리츠는 국토부 영업인가, 한국감정원의 사업성평가 등 행정절차가 많아 금융위원회에 등록만 하면 되는 부동산펀드에 비해 경쟁력이 낮다는 지적도 나온다. 한국리츠협회 연구위원인 손재영 건국대 부동산학과 교수는 “공모에 드는 시간과 비용을 줄이도록 제도를 개선하고 세제 혜택을 주는 것도 고려할 만하다”고 했다.

페이퍼컴퍼니인 위탁관리리츠·기업구조조정리츠와 달리 상근 임직원을 둬야 하는 실체회사인 자기관리리츠가 동일한 법을 적용받는 게 불합리하다는 목소리도 적지 않다.

B자기관리리츠 대표는 “자기관리리츠는 법인세·인건비·관리비까지 부담하면서 동시에 리츠라는 이유로 무조건 이익의 90%를 현금 배당해야 해 내부 유보를 통해 성장할 수 없다”며 “리츠가 대형화해야 사업에서 오는 리스크를 자체적으로 흡수할 수 있다”고 강조했다.

이현진/김진수 기자 apple@hankyung.com