올해 부동산시장은 격변기를 맞을 전망이다.

이명박 정부의 규제 완화로 기존 정책의 틀이 상당부분 바뀔 것으로 예상되기 때문이다.

새 정부는 전면적인 규제완화를 올 하반기로 늦추기로 했지만,말 많던 1주택자의 종합부동산세 및 취득.등록세 인하를 시작으로 도심 재개발.재건축 활성화 대책 등이 속속 가시화되면서 기존 시장 판도에 상당한 변화를 몰고올 전망이다.

참여정부의 수도권 2기 신도시 건설계획도 예외가 아니다.

새 정부가 신도시가 아닌 재개발.재건축 활성화를 통해 주택공급을 늘리겠다는 방침을 확고히 하고 있기 때문이다.

신도시는 이미 동탄1.판교.파주에서 주택이 분양 중인데 이어 올해에는 김포.광교.양주에서 주택이 첫 공급될 예정이다.

이에 따라 새 정부의 신도시 정책 변화는 실수요자의 내집마련 전략에 큰 변수가 될 전망이다.

한국경제신문은 신도시를 시작으로 올해 예상되는 주요 쟁점들을 집중 분석한다.


◆신도시도 서울과 먼 곳은 미분양 우려

1일 건설교통부에 따르면 현재 추진 중인 2기 신도시는 올해부터 주택이 공급되는 김포.광교.양주와 2009년 주택이 첫 분양되는 인천 검단.평택.송파 등 10개에 달한다.

이외에 고양 삼송,남양주 진접.고읍.별내지구 등 대규모 택지개발지구와 국민임대주택단지 등 미니신도시도 수두룩하다.

신도시에서만 지난해 1만7581가구가 분양된 데 이어 △올해 3만6468가구 △2009년 9만5851가구 △2010년 16만2747가구 등 앞으로 모두 50만7442가 공급될 예정이다.

이는 현재 수도권 전체 주택 591만가구의 8.5%에 해당한다.

문제는 미분양 사태가 지방에서 수도권으로 확산되면서 신도시에서도 서울에서 멀리 떨어진 곳은 미분양이 나오고 있다는 점이다.

파주신도시에서 사상 처음으로 3순위까지의 청약이 미달된 것이 대표적인 예다.

더욱이 수도권에서 인천 송도국제도시와 청라지구 등 일부 인기지역 외에는 청약미달이 속출하고 있는 현실을 감안하면 미분양물량이 많은 외곽지역 인근인 양주.검단.동탄2 등 일부 신도시는 전망이 극히 불투명하다.


주택공급 확대라는 신도시 건설 효과가 의문시되고 있다는 얘기다.

◆인수위 신도시계획 수정할 듯

문제는 이뿐만이 아니다.

신도시가 발표될 때마다 신도시 예정지역 및 인근 집값.땅값 자극→천문학적인 보상금 지급→부동산시장으로 보상금 재유입→부동산값 상승으로 이어지는 악순환이 되풀이되고 있다.

새 정부가 신도시 추가 건설에 부정적인 것도 이 때문이다.

곽승준 인수위 기획조정위 간사가 "참여정부는 신도시 건설을 통해 부동산 투기를 막으려 했지만 부지 매입에 100조원 가까운 돈이 풀리면서 오히려 부동산 가격이 급등했다"고 지적한 것도 같은 맥락이다.

이에 따라 인수위는 기존 신도시 건설계획을 전면 재검토하는 방안을 고려 중인 것으로 알려졌다.

임대주택 수요자 등 서민층은 소득이 적은 만큼 '직주근접' 원칙에 따라 도심과 도심 인근에 우선적으로 거주지를 마련할 수 있게 하고,대신 신도시는 중산층 주택수요에 맞춰 개발계획을 짠다는 것이다.

이 과정에서 미분양이 많은 지역은 신도시 건설을 늦추고,주택수요가 많아 공급이 부족한 곳은 일정을 앞당기는 방식으로 계획이 수정될 가능성이 높다.

또 신도시의 주택규모별 가구수도 수도권 전체의 주택수급에 맞춰 재조정될 것으로 예상된다.

임대주택을 축소하는 대신 이보다 규모가 큰 중.대형 분양주택을 늘리는 것이 유력하다는 관측이다.

◆송파는 개발계획 수정 불가피

이에 따라 일부 신도시는 분양일정 연기 등 계획 수정이 예상된다.

특히 2009년 이후에 첫 주택분양이 예정돼 있는 검단.송파.동탄2신도시는 가능성이 큰 상황이다.

우선 송파신도시는 건교부와 서울시 간 이견으로 개발계획 수정이 불가피해 2009년 9월로 예정된 첫 분양이 사실상 어렵다.

서울시의회는 지난해 말 송파신도시 건설에 필요한 그린벨트 165만㎡(50만평)의 해제 문제에 대해 △서울시 경계지역에 광폭 녹지대 배치 △개발예정지구에 장지동 610-2 일대 일명 화훼마을을 포함 △임대주택 공급계획 재조정 등 6개 조항 이행을 전제로 '조건부 찬성'의견을 제시해 개발계획의 대대적인 수정이 불가피하기 때문이다.

건교부는 "인수위와 협의해 최종 결정하겠다"는 입장이어서 계획 변경을 사실상 감수하고 있는 상황이다.

또 정부가 강남 수요 대체 신도시로 내세운 동탄2신도시의 궤도 수정도 불가피하다.

동탄2신도시는 서초구 양재동에서 30㎞나 떨어져 있어 강남 수요를 대체하기에는 무리라는 지적이 지배적이다.

검단신도시도 인천에서 송도.청라 등을 제외하곤 청약미달이 속출하고 있는 상황이어서 일정이 미뤄질 가능성이 높다.

그러나 신도시 계획을 전면 수정하는 것은 오히려 실수요자와 부동산시장의 혼선을 불러 자칫 집값 불안으로 이어질 우려가 크다는 점이 새 정부로서도 고민스러운 대목이다.

이에 따라 사실상 주택분양이 끝난 동탄1.판교신도시와 공급이 한창 진행 중인 파주,올 6월과 9월에 주택을 첫 분양하는 김포.광교.양주 등은 이미 발표된 대로 진행하는 것이 바람직하다는 게 업계와 시장의 대체적인 분석이다.

건교부는 오는 5일로 예정된 인수위 업무보고 때 일부 신도시의 주택공급규모와 일정을 교통정리한 방안을 함께 보고할 것으로 알려졌다.

이에 따라 이날 업무보고를 계기로 새 정부의 신도시 정책 윤곽이 드러날 것으로 예상돼 주목된다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com