[재건축 규제 단계완화] 용적률 높여주고 개발이익 철저 환수

20일 이해찬 총리 주재로 열린 제3차 부동산정책 당정협의회에서는 재개발·재건축 규제완화 여부를 핵심 안건으로 도심권 주택공급 확대 방안에 대한 열띤 토론이 벌어졌다.

이날 회의는 특히 세제 및 부담금 등 수요 억제 정책만으로는 근본적인 집값 안정을 이루기 어려운 만큼 공급확대책이 불가피하다는 데 공감하면서도 구체적인 시행 방안이나 시기 등에 대해서는 의견이 엇갈리는 등 긴장된 분위기 속에 진행된 것으로 전해졌다.

◆재개발.재건축 규제완화 논의

당정은 우선 도심권 주택공급 확대를 위해 재개발·재건축 사업에 대한 규제 완화가 불가피하다는 데 대체적인 의견 접근을 본 것으로 알려졌다.

구체적인 규제완화 방안으로는 소형 평형 의무비율 완화와 용적률 상향 조정 등이 집중 거론됐다.

하지만 구체적인 완화 방안이나 시기 등은 사안 자체가 워낙 민감한 만큼 면밀한 검토작업을 거쳐 추후 확정키로 했다.

규제완화 대상으로 거론된 소형 평형 의무비율의 경우 지금은 아파트를 재건축할 때 전용면적 25.7평 이하 물량을 60% 이상 지어야 하고 면적 기준으로도 중·소형 평형의 면적이 연면적의 50%를 넘어야 한다.

하지만 상당수 재건축 조합원들이 40~50평형의 중·대형 평형을 원하고 있는 상황이어서 소형 의무비율로 인해 공급이 제한될 수밖에 없고 이는 만성적인 중·대형 공급부족 현상으로 이어져 집값 불안의 빌미가 되고 있는 게 사실이다.

1980년대 중반만 해도 최대 400%까지 허용되던 아파트 용적률의 경우도 난개발 방지를 이유로 최근에는 300%로 낮아진 데다 서울시의 경우 이보다 더욱 낮은 250% 이하로 규제하고 있어 토지이용 효율을 떨어뜨린다는 지적이 제기되고 있는 실정이다.

◆개발이익 환수장치 우선

재개발·재건축에 대한 규제가 무턱대고 완화되는 것은 아니다.

규제완화 재료가 곧바로 기대이익 상승으로 이어져 투기 수요가 늘어나고 집값 불안이 더욱 심화될 가능성이 크기 때문이다.

이날 회의에서도 규제완화 전에 재건축에 따른 개발이익을 철저히 환수할 수 있는 장치가 우선적으로 마련돼야 한다는 데 의견이 모아진 것으로 알려졌다.

당정은 이를 위해 세제 강화 외에 건설교통부가 추진 중인 기반시설부담금제를 조기 도입하는 한편 재개발·재건축에도 공공기관이 적극 참여할 수 있도록 한다는 방침이다.

정부는 이를 통해 주변 지역의 개발이익까지 환수하는 방안을 마련할 방침으로 현재 개발 대상지의 위치나 용도 등에 따라 개발이익을 차등 환수하는 싱가포르식 환수 방식이 도입될 가능성이 큰 것으로 전해졌다.

◆도심 광역개발 힘받을듯

당정은 또 재개발·재건축 시장에 주공이나 SH공사 같은 지방 공사 등 공공기관의 참여를 늘리는 방안에 대해서도 논의했다.

현행 재건축 방식의 경우 민간 주도형이다 보니 아파트만 달랑 지어 녹지나 도로 교육시설 등 기반시설이 태부족인 데다 조합원 부담 완화를 이유로 일반 분양분을 비싸게 분양함으로써 집값 불안을 부추기고 있기 때문이다.

따라서 이른바 도시구조개선특별법(가칭)을 조기 제정해 재건축·재개발 등 도심 정비사업을 벌일 때 인접 지역까지 함께 포함시키는 등 단위 면적을 넓히고 선계획-후개발 방식을 적용해 도로 공원 등 기반시설과 학교 등 교육 여건을 개선할 수 있도록 제도화하는 방안을 추진할 방침이다.

이렇게 되면 재개발·재건축도 공공기관이 주관(시행)하되 프로젝트 파이낸싱 등을 통해 민간 자본을 끌어들이는 방식이 늘어날 것으로 예상된다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com