문] 30대 후반 주부다.

서울에 31평짜리 아파트(싯가 2억원)는 1억원에 전세주고 지금은 안양에
살고 있다.

현금은 1억2천만원 정도 있다.

서울에 있는 아파트는 층수가 좋지 않아 올 가을이나 내년 봄쯤 팔아
새 집을 마련하려고 한다.

청약통장이 없어 <>분당의 기존주택을 싸게 사거나 <>수지.죽전이나
구리토평에 있는 새 집을 사는 방법 <>6,7,8호선 전철 역세권 주택을 사는
방법을 생각해 보았다.

각 지역의 특징과 전망은 어떤가.


답] 분당의 경우 기존아파트 가격이 많이 상승한 상태다.

투자 메리트가 크지는 않다.

수지는 정부에서 택지개발지구로 지정하여 개발하는 곳으로 죽전지구보다는
체계적이라고 할 수 있다.

주변에 산이 있어 분당보다 오히려 환경친화적인 특성을 갖고 있다.

구리 토평지구는 한강이 보이는 곳이라면 좋을 것으로 판단된다.

이밖에 암사역 주변 암사시영아파트와 신창아파트는 재건축을 노리고
투자할 만하다.

인근에 지하철역이 새로 생기는 공릉2지구 효성아파트, 상월곡 동아아파트,
신당동 남산타운 등은 대부분 재개발아파트로 투자가치가 있다.

보통 지하철 착공직전과 완공직전.후에 가격이 상승하므로 이런 지역에
투자하는 것도 바람직하다.

가장 중요한 것은 본인이 직접 다리품을 많이 팔아 새로 생기는 지하철노선
을 파악하고 인근 아파트를 돌아봐야 한다.


문] 경남 거제시에 있는 15년된 16평짜리 주공아파트(시세 2천5백만원)를
갖고 있다.

주택은행 융자 5백만원을 끼고 있다.

집을 넓혀가기 위해 26평짜리 새 민영아파트를 97년 9월에 계약하고 98년
3월에 잔금을 치르고 등기를 마쳤다.

그동안 IMF로 기존의 16평짜리 아파트가 팔리지 않아 이사를 하지 못하고
새 아파트를 2천8백만원에 전세로 놨다.

이때 1가구 2주택 시점이 언제부터 적용되는 지 궁금하다.

또 16평아파트를 팔았을 때 세금은 얼마나 되는 지 알려달라.

답] 1가구2주택이 되는 시점은 잔금납부일을 기준으로 한다.

따라서 새 민영아파트의 잔금을 치른 98년3월부터 1가구 2주택이 된다.

이렇게 되면 기존아파트를 팔 때 양도소득세를 내야 한다.

양도소득세는 샀을 때 금액과 팔았을 때 받은 대금의 차액(양도차액)에
대해 과세한다.

종전에 갖고 있던 주공아파트의 시세가 떨어져 샀을 때 가격과 비슷하게
판다면 양도세는 거의 없다고 보면된다.

양도차액이 3천만원이하면 차액의 20%를 양도소득세로 내야 한다.

현재 시세가 2천5백만원이므로 양도차액의 20%가 적용될 것으로
보인다.

< 도움말=이경식 유승컨설팅 대표 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 22일자 ).