신설되는 지하철역 주변은 지하철 개통과 동시에 지금과는 전혀 다른
모습으로 바뀌고 상권도 활성화되는 것이 일반적이다.

역세권에서는 대부분의 업종이 장사가 잘되는 편이나 고객의 발걸음이
쉽게 접할 수 있는 입지가 중요하다.

업종에 따라 접근성을 감안한 위치를 찾는 것이 그만큼 중요하다는
말이다.

역세권에서 장사하고자 할때는 우선 광범위하게 외식업 서비스업 등
업종군을 먼저 결정한후 업태를 고르는 단계에서 독립점포로 할것인가,
아니면 프랜차이즈점으로 할것인가를 결정하는 것이 좋다.

이 과정을 거쳐 맨 마지막으로 구체적 업종을 결정해야 한다.

업종에 대한 구체적 검토없이 투자를 할 경우 그만큼 위험부담이 커질 수
있기 때문이다.

이는 점포를 계약하기전 선정된 업종을 다시 점검해보는 과정을 반드시
거쳐야하는 이유이기도 하다.

업종을 선택하기전에 사업성과 장래성, 주변환경 및 당사자의 업종에
대한 적성 등을 고려해 검토해야 후회를 하지 않는다.

상권이 점점 세분화 전문화 소형화되고 있어 유동인구가 많은 역세권
이라도 투자에 앞서 시정에서 장기적인 개발계획에 이르기까지 검토한후
입지와 업종을 선택해야 실패가 없기 때문이다.

사소한 골목길이라도 유동인구 동향을 파악, 접근성을 판단해 보는 것이
가장 중요하다.

예컨대 신촌 홍대앞의 이른바 "먹자골목"을 보자.

지하철 2호선 홍대역앞으로 이어지는 이 골목은 바로 다음 골목에 비해
좁고 지저분하다.

누구의 눈에도 "먹자골목"보다는 그 옆골목이 상권발달에 더 좋은 조건을
갖추고 있는 것처럼 보인다.

그러나 실제로는 이 일대 유동인구의 대부분이 "먹자골목"을 이용한다.

당연히 이 골목은 상권이 더 활성화돼 있다.

그 해답은 "먹자골목"이 다음 골목보다 접근성이 좋다는데서 찾을 수
있다.

홍대에서 전철역을 향해 가다보면 다소 지루한 느낌이 들고 이 골목에
이르면 지름길 같다는 생각을 갖게 된다.

바로 다음 골목과 비교해볼때 실제로 거리는 별 차이가 없지만
"먹자골목"으로 들어서면 더 가까운듯 느껴진다.

이 골목이 좁고 지저분하기는 하지만 한마디로 고객의 접근성이 뛰어난
것이다.

접근성은 버스정류장 및 횡단보도 위치, 지하철역 출입구 방향 등
여러가지 요인에 의해 달라진다.

또 극장 학교 관공서 등 사람들이 많이 찾는 곳이 어디에 위치하느냐도
접근성을 결정하는 요인으로 작용한다.

그러나 접근성은 업종에 따라 달라질 수 있다.

일반 고객을 대상으로 하는 업종의 경우 대중교통시설이나 극장 학교
관공서 등에 따라 접근성이 결정되지만 고급음식점 등 특정 고객을 겨냥한
점포는 주차조건, 주변도로 혼잡도, 자연환경 등이 더 중요한 요인이
되기도 한다.

이처럼 접근성은 골목길 하나에 의해서도 달라질 수 있기 때문에
유동인구의 동향과 성향을 철저히 분석하는 것이 후회없는 투자를 위한
지름길이 될 것이다.

김영수 < 미주하우징 컨설팅대표 >

(한국경제신문 1997년 9월 3일자).