시세차익을 노려 부동산에 투자하던 시대에서 개발을 통해 부동산 가치를
높이려는 시대로 바뀜에 따라 부동산에 투자하는 패턴도 변화하고 있다.

이는 부동산 경기침체가 장기화되면서 단순한 거래와 주먹구구식
투자만으로는 이익을 볼 수 없기 때문에 나타나는 현상이다.

부동산 투자패턴이 바뀌는 예로 아파트를 들 수 있다.

과거엔 아파트에 당첨이 되기만 하면 상당액의 시세차익을 남길 수
있었으나 이젠 아파트에 당첨이 돼도 별다른 이익을 얻지 못한다.

시세차익의 대부분을 채권으로 회수하기 때문이다.

그래서 지방은 물론이고 서울에서조차 미분양 아파트가 발생하고 있다.

아파트뿐 아니라 토지도 마찬가지이다.

값을 시세의 절반으로 낮춰 내놓는 등 아무리 팔려고해도 팔리지 않는
토지가 잇달아 등장하고 있는 실정이다.

이처럼 팔리지 않는 부동산이 많아짐에 따라 부동산 개발이 유행하고 있다.

그러나 무계획한 개발은 지주에게 더 큰 부담만 안길 수 있다는 점에
유의해야 한다.

수요층을 면밀하게 분석하고 거기에 맞는 차별화된 상품을 개발, 판매해야
하는 것이다.

부동산시장의 흐름이 이처럼 소수 차별화로 이행하는 단계에선 수요자의
입맛에 맞는 독특한 아이디어나 판매방안을 강구하지 않으면 개발에
실패하게 된다.

말하자면 부동산을 개발할 때 마케팅 기획이 결정적으로 중요한 역할을
하는 셈이다.

마케팅 기획은 해당 부동산에 대한 수요자들의 생각이 지금은 어떻고
앞으로는 어떻게 바뀔 것인가를 파악하는 작업이다.

제대로 된 마케팅기획을 세우는 것은 부동산개발에 성공하려는 사람들이
최우선적으로 해결해야할 과제이다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1997년 3월 19일자).