부동산 거래는 곧 법률행위이다.

일반적으로 부동산의 매매행위가 단순히 금전지급과 권리이전으로 마무리
된다고 생각할수 있다.

현행법상 부동산에 대한 이용제한이나 거래규제와 관련되는 공법상의
법률이 100개가 넘고 사법상으로도 수십개의 법률이 거미줄같이 얽혀있어
어지간한 전문가도 혼동하기 쉽다.

보통 등기소나 구청에서 발급하는 공부를 부동산거래의 기준자료로 삼는
것이 상례다.

그러나 행정관청에서 발급하는 서류를 맹신하는데서 부동산 거래사고가
발생할 소지가 있다.

행정관청에서는 요식행위 즉 인감증명등 필요서류만 갖추면 물권및 기타의
변동을 발생시키는 형식적 심사권만이 주어지고 실질심사권은 없기때문에
실제 부동산상황과 다르게 공부상에 나타날수도 있다.

다시 말하자면 등기부상권리관계에 공신력이 부여되지 않는다는 점에
주의해야한다.

예를들면 토지대장과 토지등기부등본에 100평(331 )이라고 기재되어
있어 100평 값을 주고 토지를 매입하였는데 실제 측량을 해보니 90평에도
못미치기도하고 20여평정도가 건축을 할수 없는 사도로 되어있는 경우도
있다.

공부상 기재된 100평을 그대로 믿고 이전등기까지 완료한 상태에서 사실
관계를 확인해 보니 90평이라고 한다면 그 손해가 얼마이겠는가.

이러한 거래후 문제를 예방하기위해 거래후 분쟁의 소지에 대비하기
위하여 계약서상에 권리내용 사실관계등 실제상황을 근거로 한다는 점을
단서로 명시해 두면 유리하다.

그만큼 실제의 부동산확인은 부동산거래에서 중요한데 대상부동산의
권리관계는 물론 면적 경계 공사법상의 이용규제상황 세금관계 주변환경
발전가능성등에 대한 세부적인 검토가 필요하다.

대상부동산의 물권확인을 위하여는 공부상의 권리 내용등을 확인해야한다.

공부상의 권리확인과정은 <>토지대장 임야대장 <>건축물관리대장
<>도시계획확인원 국토이용계획확인원 <>임야등 또는 지적도를 확인해야
한다.

또한 현장답사를 통하여 공부상의 내용과 실제 부동산의 일치여부를
점검해야한다.

권리관계의 변동도 잔금지불전 다시한번 등기부등본을 확인하는 것이
필요하다.

여기서 실질적인 현장확인방법을 알아본다.

우선 소재지는 지적도면에 축도된 토지의 형상을 육안으로 확인하는데,
그 지역에 정통한 주민의 협조를 구해 확인하는 방법이 있고 특별한 경우
에는 지적공사를 활용할수도 있다.

지목은 지적법상 24개 지목중에서 해당 지목을 확인하고, 공부상의 지목과
실제이용상황의 지목이 다를 경우에는 실제이용상의 지목을 중시하여야 한다.

토지의 면적은 공부상과 실제의 면적이 차이가 나는 경우가 종종 있기에
보편적으로 발걸음(보측)이나 줄자, 삼각측(측량사)으로 측량하는 방법이
있다.

제일 정확한것은 삼각측이고 줄자로 산정하는 방법도 비교적 정확하다.

경계의 확인은 지적도및 임야도에 의해서 판별하는데 주택의 경우는
담장드에 의하여 알수 있고 농지의 경우는 한 필지가 여러개의 논두렁으로
구분되어 있을 수도 있으니 유의하여 확인해야 한다.

임야의 경우는 능선 계속 도로 하천등을 기준으로 확인하고 기타 나대지는
지적도에 의해 판별하되 주변의 도로나 건축물 등을 기준으로 한다.

지형은 토지의 형상을 말하는 것인데 그 모양에 따라 토지의 가격및
유용성과 밀접한 관계를 가지기때문에 그 모양이 정방형 삼각형 장방형
또는 부정형인가 확인해야 한다.

도로및 교통관계는 접해 있는 도로가 공도인지 사도인지, 사도면 그 면적
과 필지분할이 되어 있는지 아니면 현토지의 일부인지를 정확히 알아보고,
포장여부와 도로폭 등을 조사한다.

그리고 대중교통편과 대상토지의 차량접근여부및 그 거리등을 알아봐야
한다.

또한 공부상에 표시되지 않은 물건이 있는지를 확인해야 하는데 보통
토지상의 물건을 특별한 정착물이 아닐 경우에는 토지와 함께 종물로
취급되어 거래가되나, 그 물건이 상당한 가치를 내포하고 토지와 분리가
가능할 경우 토지를 취득하는 자에게 이전된다고 보기가 어려우니 계약서를
작성할때 정확히 토지외에 정착물이나 고가의 수목 또는 자연성등의 종속
여하를 기재 하여야 후에 문제가 없을 것이다.

이외에 건축물관리대장이나 건물등기부를 통하여 허가된 건물과 무허가
건물의 존재여부를 확인하고 무허가건물의 경우 현행법률상 위법인 경우
민,형사상의 문제가 야기될수 있으니 주의 해야한다.

또한 토지나 건물에 소유권 이외의 권리가 존재 하는가도 철저히 알아
봐야하는데 토지의 경우 등기부상에 기재되지 않는 법정지상권이 성립될수
있는 분묘나 기타건축물의 존재를 확인하고 건물의 경우도 등기부상
나타나지 않는 임차권등은 현장에서 직접 확인해야 한다.

특히 주택의 경우 주택임대차보호법에 의하여 소액보증금의 보호나
임차인의 물권적우선효력의 인정 등이 정해져 있으므로 임대차의 존재여부와
계약내용, 그리고 임차인의 신분관계까지 확인해 두어야 할 것이다.

<정광영>한국부동산컨설팅대표

(한국경제신문 1995년 8월 18일자).