[세테크] 실전사례 전문가 상담..양도소득세 언제 과세되나

성남시 분당구 이매동 아름마을소재 48평 아파트(10층)를 분양받고
1세대1주택으로 1년이상 거주하고 팔았을때 양도소득세가 과세되는지,
과세된다면 어떻게 계산하는가.

한 세대가 1개의 주택을 소유하고 세대전원이 3년이상 실제로 거주하고
팔면 양도소득세가 과세되지 않는다.

또한 살지 않아도 5년이상 소유하였다가 팔았을 때도 비과세된다.

이 요건을 갖추지 못한 아파트(연립주택 빌라포함)를 팔면 양도소득세를
내야되는데 세금계산방법은 국세청장이 정한 기준시가에 의한 방법과
실거래금액에 의해서 계산하는 방법이 있다.

양도자는 이중에서 유리한것 한가지를 택하여 신고납부할수 있다.

고시된 아파트를 팔고 국세청장이 정한 기준시가로 세금을 납부할때는
아파트의 대지와 건물을 구분하지 않고 동별 층별로 고시된 기준시가에
따라 취득 또는 양고가액을 결정한다.

만일 취득시에 기준시가가 고시되지 않은 경우 취득가액은 최초로
고시된 가액에 고시당시의 과세시가표준액(종합토지세 재산세의
과세기준)중에 취득당시의 과세시가표준액이 차지하는 비율을 곱한
금액으로 한다.

다음 아파트의 양도가액에서 취득가액과 양도비(취득시 시가표준액의
7%)를 빼고 차익이 있을 경우 양도소득세를 내게된다.

그리고 아파트의 보유기간이 2년이상이 되면 물가상승율에 따른 공제와
양도소득공제(1년에 1백50만원)를 받게되며 5년이상 보유한 것은 양도
차액의 10%,10년이상은 양도차액의 30%를 추가로 공제받게 된다.

또한 세율도 보유기간 2년미만은 60%이나 2년이상은 40%에서 최고
60%까지이며 국민주택(실평수 25.7평이하)은 30%이다.

따라서 질문의 경우 해당아파트는 올해 7월1일에 최초로 기준시가가
고시되었고 해당층의 고시금액은 1억9천1백만원으로 추후 2차고지가
될때까지 양도가액은 이 금액으로 고정된다.

취득할때는 고시가 안됐으므로 취득가액은 시가표준액에 의해서
환산해야 한다.

또한 보유기간이 2년미만이므로 차액의 60%에 해당하는 세금을 부담하게
된다.

장행종 < 세무사 >

(한국경제신문 1994년 10월 23일자).