미분양은 내달, 택지는 12월부터 매입
토지매각 대금은 빚 갚는데만 써야

10.21 대책 건설사 지원 어떻게… 택지 다른 회사에 팔땐 토공.주공 승인 받아야
건설사의 자금난을 해결해주기 위한 '10.21 대책'은 다음 달부터 본격 시행된다. 건설업체의 유동성 위기가 심각한 수준이어서 시기가 늦어질 경우 효과가 약해질 수 있어서다. 대한주택보증은 지방의 미분양아파트를 다음 달 사들인다. 토지공사와 주택공사로부터 사들인 아파트용지 등 공동택지를 제3자에게 파는 것은 12월부터 가능하다. 이번 대책의 궁금점을 문답으로 풀어본다.

문:토공이 건설사 보유 토지만 매입하나.

답:원칙적으로는 건설사가 가진 부동산이 대상이다. 사옥도 가능하지만 우선 토지부터 사들일 계획이다.

문:어떤 방식으로 토지를 사들이나.

답:매입공고를 낸 뒤 12월부터 건설사들로부터 역경매 방식으로 접수를 받는다. 그 후 우선협상 대상자를 선별,가격을 협상한다. 역경매란 최저가를 제시한 회사의 물건을 사는 것이다. 민간택지는 개별공시지가의 90% 이하,공공택지는 분양받은 금액의 90% 이하에서 사들인다. 총 3조원어치의 부동산을 매입할 계획이다

문:토지매각 대금을 경영자금으로 쓸 수 있나.

답:매각 대금 전액은 금융회사 부채 상환용으로만 쓸 수 있다. 토공은 매매대금으로 금리가 연 5.8%인 채권을 발행,건설사를 거치지 않고 직접 은행에 준다. 은행은 이 채권을 한국은행에서 할인받을 수 있다. 물론 건설사는 부채를 갚은 뒤 돈이 남으면 경영자금으로 쓸 수 있다.

문:건설사들이 땅을 다시 살 수 있나.

답:토공은 땅을 산 1년 뒤에 매각할 예정이다. 단 해당 건설사에 매입우선권을 준다. 하지만 수수료와 각종 금융비용 등을 별도로 내야 한다. '토공 매입가격+10% 이내'를 내면 되살 수 있을 것으로 보인다.

문:주택보증이 미분양 주택을 산다는데.

답:지방에서 분양한 아파트로 공정률이 50% 이상인 곳이어야 한다. 감정평가금액 이내에서 역경매 방식으로 2조원어치를 매입한다. 대략 1만채를 매입할 수 있을 것으로 보인다.

문:대한주택보증에 판 미분양아파트 대금도 부채상환용으로 써야 하나.

답:현금으로 돈을 지급하며 당해 아파트 공사비로 사용해야 한다. 공정률이 50%라면 주택보증 매입가의 절반을 지급한 뒤 공사 진척도에 따라 돈을 준다.

문:미분양 아파트를 주택보증으로부터 되살 수 있나.

답:준공 후 6개월 안에는 되살 수 있다. 경기가 좋아져 집값이 회복된다면 환매를 요구하는 건설사가 있을 수 있다. 건설사가 준공 후 6개월 이내에 주택보증에 판 가격보다 높은 가격으로 실수요자에게 팔 경우 차액은 건설사가 갖는다.

문:공동택지를 맘대로 제3자에게 팔 수 있나.

답:토공과 주공의 승인을 받아야 한다. 계약금만 냈거나 중도금을 내고 있는 것과 상관없이 팔 수 있다. 다만 분양받을 때 매입한 가격 이하로만 팔 수 있다. 공동택지에 대한 투기적 수요를 막기 위해서다.

문:건설사가 토공과 주공으로부터 매입한 공공택지 분양 계약을 깨면.

답:건설사 문의가 많은데 계약금 10%는 절대 돌려주지 않는다. 한 달 이상 연체한 토지는 계약을 해지할 수 있다. 단 환불되는 돈의 용도는 부채상환으로 제한된다.

문:미분양 아파트 펀드는 어떻게 되고 있나.

답:농협,국민은행,증권사,다올부동산신탁 등 다양한 금융회사들이 미분양 펀드를 조성했거나 할 계획이다. 펀드는 분양가의 70% 이하에서 집을 사들일 것으로 보인다. 미분양 아파트 5000채를 매입할 계획인 주공도 현재 2000여채를 사들였으며 감정가의 85%(분양가의 70% 정도) 이하에서 사들이고 있다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com