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전셋값, 언제까지 오를까
경제불안과 대출규제, 집값 하락 전망 등으로 매매가격은 주춤한 상태입니다. 반면 전세가격은 상승하고 있습니다. 주택시장 관망세가 길어지면서 매매수요가 임차 수요로 전환됐고, 전세가율도 좁혀지는 모습입니다. 결국 매매 시장과 전세 시장의 ‘탈동조화’(디커플링) 현상이 지속되고 있습니다.시간을 거슬러 2022년 임대차 시장을 생각해보겠습니다. 당시에는 전세가격이 급락하고 전세의 월세화 속도가 빨라지면서 월세 비중이 급증했습니다. 심지어 대한민국에 전세제도가 사라질 것이라는 전망까지 나올 정도로 전셋값이 꺾이기도 했습니다. 그랬던 전셋값이 지난해 여름을 기점으로 상승세를 멈추지 않고 있는데 그 이유는 무엇일까요. 임대차 시장에서 전세가격을 결정할 때는 ‘전월세전환율’이 중요합니다. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환하거나, 월세를 전세보증금으로 전환할 때 적용하는 비율입니다.아래<표>를 보면 같은 월세라도 전월세전환율을 어떻게 적용하느냐에 따라 차이가 크다는 것을 알 수 있습니다. 매월 150만원의 월 임차료를 내는 임차인이 월세를 전세로 바꾸려고 할 때 연간 전월세전환율 2%를 적용하면 전세보증금 9억원을 내야 합니다. 그러나 6%를 적용하면 3억원만 내면 됩니다.전월세전환율을 적용하기에 따라 월세 150만원인 주택과 월세 200만원인 주택의 전세보증금이 동일해질 수도 있습니다. 월세 150만원 주택에 전월세전환율 3%를 적용하면 전세보증금 6억원이 나오는데, 월세 200만원 주택에 전월세전환율 4%를 적용하면 전세보증금은 6억원으로 동일합니다.임차인은 동일한 임차료로 더 좋은 주택에 거주할 수 있도록 전월세
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내년 부동산 시장, '전월세'에 달렸다
올해도 얼마 남지 않았습니다. 언론과 방송에서는 벌써부터 2024년 부동산시장에 대한 전망을 합니다. 부정적인 요인으로는 금리가 인하될 가능성이 적어지고 경기상황이 그리 좋지 않습니다. 주택 신규공급이 절벽인 상황이고 분양가는 떨어지기가 힘듭니다. 여기에 더해 내년은 국회의원 선거도 있으니 내 집 마련을 원하는 분들의 고민은 갈수록 깊어집니다. 복합적인 특성을 가진 부동산이란 상품을 예측하기 위해서는 다양한 변수를 살펴야 합니다. 하지만 너무 많은 변수를 살피는 것 또한 소음(noise)을 신호(signal)로 받아들일 수 있는 위험이 있습니다. 신호는 가끔 소음에 묻혀 제 기능을 발휘하지 못할 수도 있습니다. 따라서 복잡할 때는 최대한 단순화시켜서 시장을 살피는 것도 나쁘지 않습니다. 2024년 부동산시장을 예측하는데 딱 하나의 변수만을 들라고 한다면 전세(월세) 가격을 보는 것이 좋지 않을까 싶습니다. 2023년은 반등의 시기였습니다. 반등의 시점은 예상보다 빨랐습니다. 전국은 7월초부터 플러스로 돌아섰고 서울은 5월22일부터 이미 아파트 매매가격 상승률 0.03%를 기록했습니다. 누계기준으로는 아직 전국(-5.18%)과 서울(-2.63%) 모두 하락 중이지만 상승폭은 조금씩 늘어나는 중입니다. 그나마 강남3구 지역은 누계기준으로도 상승세로 돌아섰다는데 위안을 얻고 있습니다. 하지만 주택가격은 계단식 상승이 일반적이어서 당분간 그동안 늘어왔던 상승폭이 다시 줄어들 수 있으며, 매도자와 매수자 간의 호가 차이도 늘어날 가능성이 큽니다. 그럼 앞으로의 주택시장은 다시 하락세로 돌아설까요? 아파트 공급은 절벽 상태이고 분양가격은 계속 올라가는 중입니다. 내년 분양가격 또
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전셋집 살기 무서운 청년들, '이 집'에 몰린다는데
청년, 신혼부부 등 사회 초년생들의 '전세 포비아'(전셋집에 대한 공포)가 극에 달하고 있습니다. 더는 전세는 믿을 수 없는 상품이라는 것을 사회 초년생들 스스로 깨닫고 있습니다. 전세 사기 등 걱정을 덜어줄 만한 주거 형태가 있습니다. 바로 '공유 주거'입니다. 우리나라에서는 '셰어하우스'라는 이름으로 더 잘 알려졌습니다. 미국이나 유럽 등 선진국에서는 '코리빙'(Co-living)이라는 이름으로 불립니다. 최근 운영이 어려운 호텔이나 주거용 오피스텔로 변경이 어려운 생활형 숙박시설들이 공유주거로 재탄생하고 있습니다. 청년이나 신혼부부는 물론 1인 가구에 아주 적합하고 합리적인 주거 모델입니다. 주택에서 1인이 자주 사용하지 않는 공간들을 공유하면서 공간 비용을 절감하는 형태입니다. 과거 자췻집이나 하숙집처럼 자신의 방만 개인적으로 사용하고 주방, 거실, 화장실 등은 공유하는 방식입니다. 다만 자췻집이나 하숙집과는 달리 잔소리하는 집주인이 없다는 게 다르겠네요. 최근 광화문 코리아나호텔 2개 층이 국내 토종 코리빙 업체와 계약했습니다. 공유형 주거인 '글로카로카 4호점'이 호텔에 들어선 것입니다. 5성 호텔은 투숙률이 비교적 낮지만 광화문에 주거 수요는 워낙 많기 때문에 고급형 공유주거는 거의 만실 수준으로 운영됩니다. 기존 고급 호텔을 리모델링해 고급형 공유 주거로 바꾸면서 경쟁력이 생기고 있는 것입니다. SK디앤디는 '에피소드 성수'라는 코리빙의 대표 프로젝트를 성공시켜 계속 코리빙을 늘려나가고 있고, KT에스테이트는 야놀자클라우드와 합작해 설립한 '트러스테이' 코리빙 전문사를 만들고 '헤이신정'이라는 코리빙 주거상품을 서울과 수도권에
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다가온 월세 시대, 해외 사모펀드에 대비해야
"전세는 두렵고, 월세는 허리가 다 휩니다." 최근 전세보증금 미반환의 문제점이 발생하면서 주택임대차시장에서 자주 나오는 이야기입니다. 자칫 전세금을 떼일 수 있다는 걱정에 월세를 찾고 있지만 2년전과 비교하면 월세 오름폭이 만만치 않습니다. 65~70% 수준에서 움직이던 전세 거래 비중은 작년에는 50%대까지 떨어졌습니다. 다행히 올해 4월 전세 거래 비중은 60.1%를 기록해 다시 60%대를 회복했지만 국내 주택임대차시장이 전세에서 월세로 바뀌고 있다는 것은 부정할 수 없는 현실입니다. 과거 국내 임대차시장의 관행으로 보자면 이상한 일이지만 전세에서 월세로의 전환은 지극히 정상적인 겁니다. 전세임대차의 문제점이 발생할 때마다 관련 논란이 있었지만 순차적으로 그리고 지속적으로 월세임대차는 대세가 될 가능성이 큽니다. 월세시대가 도래한다는 의미는 이제 주택도 수익형부동산이 된다는 말입니다. 수익형부동산의 수익이란 임대료와 같이 매월 발생하는 직접적인 수익을 의미합니다. 부동산 자산의 수익은 시세차익(자본소득)과 임대수익(운영소득)으로 구분할 수 있습니다. 이중 임대수익에 집중하는 부동산입니다. 그동안 수익형부동산의 종류로는 상가, 오피스, 오피스텔, 원룸 등을 언급했습니다. 하지만 월세시대에는 이러한 용도별 분류보다는 수익실현방법이 어떠냐에 따른 분류가 더 적절할 겁니다. 전세로 임차인을 유치하는 경우에는 아파트가 전세형부동산이지만 월세로 임차인을 유치하면 수익형부동산으로 분류할 수 있다는 말입니다. 우리나라 대부분의 투자자들은 시세차익에 관심이 많습니다. 운영수익을 바라면서 아파트에 투자하는 경우는 거의 없습니다. 갭
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한국에만 있다는 '전세'…왜 적폐가 되었나?
전세는 세계에서 보기드문 우리나라에 존재하는 주택임대차 계약 중 한 형태입니다. 전세권자(임차인)가 전세금을 주택 소유자(임대인)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말합니다. 부동산 임대료(월세)를 별도로 내지 않는다는 점에서 다른 국가의 임대차 형태인 월세와 구분됩니다. 전세버스나 공공장소에서 민폐를 끼치는 사람에게 “당신이 이 장소 전세 냈느냐?”라는 식으로 따질 때 ‘전세’라는 용어가 사용되는 것을 생각한다면 전세는 상당기간 우리와 함께 해온 임대차 관행입니다. 강화도 조약 당시로 전세제도의 기원을 찾기도 하지만 본격적으로 전세제도가 확산된 것은 1970년대 이후라고 봅니다. 산업화 과정에서 대도시의 주택수요가 급증하면서 취약한 제도권 금융 구조로 인해 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착됐다고 합니다. 전세제도로 인해 탄생한 전세금은 자산이며 부채로의 성향을 가집니다. 주택시장 상승기에는 자산으로의 성향이 두드러집니다. 갭투자가 바로 그 사례입니다. 주택시장 상승기에는 전세를 인수하고 주택을 매매하는 방식이 성행합니다. 반면 주택시장 하락기에는 부채로의 경향이 강해집니다. 전세보증금 미 반환(전세사기) 등의 문제는 전세가 가지는 부채로의 경향이 가장 강하게 반영된 결과입니다. 보증금 미 반환의 문제가 지금 발생했다고 생각한다면 오산입니다. 1998년 외환위기가 터지자 집값과 전세 값이 동반 급락했습니다. 1998년 전국 주택 전세가격은 무려 18.4%나 하락해 통계집계이래 최대폭으로 떨어졌습니다. 역전세난이 발생해 집주인이 보증금을 추가로 마련해 이사 나가
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선진형 주택금융 제도의 인기, '뉴:홈'이 증명했습니다
최근 정부가 새로운 형태의 공공분양주택인 '뉴:홈' 사전청약을 진행해 특별공급에서 11.1대 1의 경쟁률이 나왔습니다. 고양 창릉, 남양주 양정역세권, 남양주 진접 2 등에서 특별공급 1381가구를 모집했는데 신청자가 1만5353명에 달했다고 합니다. 시세보다 20~30% 저렴한 가격에 실수요자인 무주택 청년들이 몰린 것입니다.고양창릉과 양정역세권에 공급되는 나눔형은 12.8대 1, 일반형은 3.4대 1을 기록했습니다. 나눔형의 경쟁률이 더 높은데, 시세의 70% 이하 가격이고 미혼 청년들도 청약할 수 있었기에 인기가 더 많았다고 합니다. 그래서 나눔형 가운데 청년 특별공급은 36.5대 1의 경쟁률이 나와 신혼부부 7.2대 1, 생애최초 주택 구매자 7.8대 1보다 높았습니다.나눔형은 의무거주기간인 5년 동안 살고 나중에 한국토지주택공사(LH)에 집을 되팔 수 있습니다. 이때 시세차익의 70%를 가져갈 수 있습니다. 연 1.9~3% 금리로 최고 40년 동안 분양가의 80%까지 대출이 나오기에 사회초년생이 내 집을 마련하기에 적합한 선진형 모기지를 활용한 주택 공급 방식입니다.이러한 주택 공급 방식은 갭투자 한 영끌족이 잔금을 내기 위해 전세 세입자를 경쟁적으로 구하면서 신규 입주 아파트 전셋값이 폭락하는 사태를 근본적으로 차단할 수 있습니다. 또한 빌라 전세 사기처럼 보증금을 통째로 날리는 무자본 갭투자도 불가능하기에 어떠한 주택 관련 사고나 문제도 생기지 않습니다. 집값 폭등이나 폭락으로 인한 피해도 줄어듭니다.이전까지 우리는 일단 청약부터 하고 전세를 놓아 잔금을 치르는 방식의 내 집 마련을 흔하게 접할 수 있었습니다. 다만 고금리 시대에서 전세는 주거 사다리가 아닌 주택 공급과 임대차 문
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안전한 전세계약을 위한 5계명!
깡통전세 등으로 보증금반환에 어려움을 겪는 경우가 적지 않은 시점에서, 안전하게 전세계약 체결하는 요령을 정리해보았다. 첫째, 임대차목적물의 담보가치를 정확하게 파악하라! 임대인이 자진해서 보증금을 반환하지 못할 경우 임대차목적물을 경매로 넣어 보증금을 반환받기 위해서는 목적물의 담보가치가 충분할 필요가 있다. 임대인 신용파악이 불충분한 현 시점에서 안전한 임대차를 위한 가장 현실적인 방법인 셈이다. 임대차계약 할 때 임대차목적물 등기부등본을 발급받아 저당, 압류 등 권리관계를 먼저 확인하는 이유도 기본적으로는 담보가치 파악 때문이다. 그런데, 문제는 목적물의 시가 파악!! 해당 임대차목적물의 거래가액 뿐 아니라 비슷한 조건의 임대차목적물 실거래가를 충분히 조회할 필요가 있는데, 신축 빌라 등 실거래가가 불분명할 경우에는 최대한 보수적으로 접근해야 한다. 여러 중개업소 방문을 통해 최대한 객관적으로 자문받을 필요가 있다. 만약, 조금이라도 불안하면, 보증금을 낮추고 월차임을 인상하는 식으로 리스크를 조절하라. 집값에 육박하는 전세제도는 전세계에서 유일하게 우리나라에만 존재하는 특이한 제도라는 점에서, 경매에 들어가더라도 보증금전액을 반환받을 수 있는지 보다 냉정하게 고민해야 한다. 둘째, 임대인 신용에 대해 더 고민해보라! 임대차계약이라는 것은, 임대인과 임차인의 채권채무관계, 즉 임대인은 일정기간 임대차목적물을 빌려주면서 그 대가로 임차인으로부터 보증금 내지 차임을 받는 것인데, 임대차보증금의 반환은 기본적으로 계약을 체결한 임대인 부담이다. 임대차목적물의 경매로 (전부 내지 일부) 보증금을 반환
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전세 안정화 대책이 절실한 이유
상반기 부동산 경기 침체와 금리 상승 등이 겹치면서 아파트 전세가격이 최대 5%까지 하락할 것이란 전망이 나왔습니다. 부동산 전문가를 대상으로 설문조사한 결과 응답자 모두 전세 가격 하락을 예상해 현재의 전세시장이 불안한 상태임을 알 수 있습니다.부동산114에 따르면 지난 1월20일 기준 전국 아파트 전세가격은 전주와 비교하면 0.12% 하락했습니다. 서울 아파트 전세가격 또한 같은 수치로 떨어졌습니다. 서울 외곽의 전세가격 하락세가 더 우려됩니다. 강북구와 구로구는 각각 0.57%, 0.46%씩 하락했습니다.설문조사 결과 전세가격 하락세는 올해 상반기에는 유지될 것으로 내다봤습니다. 2년 전 높은 전세가격으로 계약했던 재계약 물량이 전세의 월세화 현상과 함께 고금리와 입주물량의 영향으로 작년 하반기 전세가격 하락폭을 벗어나기 어려울 겁니다.전국 주택시장의 바로미터라고 할 수 있는 서울의 전세가격은 하락할 가능성이 높습니다. 올해 서울의 아파트 입주물량은 크게 늘지 않습니다만 거대단지의 입주물량은 꽤 됩니다. 대표적인 지역은 서울 강남권입니다. 개포 주공 아파트를 재건축한 2개 단지만 1만가구가 넘습니다. 8월 입주 예정인 반포의 한 아파트도 3000가구에 가깝습니다. DMC에 입주하는 2개 단지도 2700가구에 이릅니다. 지금까지 누적되어 남아있는 전세물량과 함께 신규로 입주하는 거대단지들은 서울 나아가 수도권 전체 전세시장이 흔들릴 가능성이 큽니다.최근 부동산시장의 규제완화로 인해 아파트 매물은 감소했습니다. 하지만 전세매물은 다른 이야기입니다. 아실에 의하면 한 달전과 비교한 현재 서울의 아파트의 전체 매물은 5.2% 감소했지만 전세는 0.6% 감소에 불과
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전세보증보험, 자동차처럼 의무 가입하는 건 어떨까요
최근 빌라 전세 사기 피해자가 늘어나면서 정부가 전세 사기 대책의 일환으로 저소득 청년에 전세 보증 보험료를 전액 지원해주기로 했습니다. 전세보증보험에 가입하지 않은 청년의 피해가 커지면서 청년들의 보증보험 가입을 유도하고자 보험료를 대신 내주기로 한 것입니다.가령 보증금 7000만원짜리 다세대 주택에 전세를 살면 2년 치 전세 보증 보험료는 8만원이 듭니다. 주머니 사정이 넉넉하지 않은 청년들은 이 보험료가 아깝다며 보증보험 가입을 주저합니다. 하지만 최근 전세 사기로 피해를 본 세입자 중에 보증보험에 가입하지 않은 분들이 더 어려움을 겪고 있는 상황을 보면 아까워할 비용은 아니라고 볼 수 있습니다.정부가 보험료를 지원하겠다는 대상도 논란이 됩니다. 정부는 전세 사기 피해의 70%가 사회초년생인 2030 세대에 몰렸다며 만 34살 이하에 연 소득 4000만원 이하, 전세 혹은 반전세 보증금 2억원 이하인 경우에만 보증보험료를 지원해주겠다고 합니다. 대상 인원은 20만명으로 추산되고 선착순으로 접수합니다.그런데 만 35살에 연 소득 4000만원이고 보증금 2억원 전세를 사는 분은 지원 대상에서 제외됩니다. 정부가 제시한 대상보다 더 취약한 계층이지만, 정작 지원은 받지 못하는 역차별 문제가 발생하는 것입니다. 이런 방식으로 지원 대상을 설정하면 어떤 대책을 내놓더라도 혜택을 받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.전세 사기 사태는 다음에도 재발할 수 있습니다. 고금리가 지속되면 언제 또 역전세난이 벌어져 전세 사기가 기승을 부릴지 모를 일입니다. 그렇다면 차라리 전세 계약자에게 전세보증보험을 의무적으로 가입시키는 것이 어떨까요.보험료가 아깝다고는 하지만
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집장사를 위한 싸구려 빌라, 이제 사라져야 합니다
최근 대규모 전세 사기로 인해 빌라 세입자들의 우려가 커졌습니다. 비교적 가격이 저렴하다는 이유로 2030이나 신혼부부가 전세로 살았는데, 집값이 폭락하면서 깡통전세가 속출하니 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 늘며 사회적인 문제가 됐습니다.그런데 이러한 빌라 전세 사기는 서울 강서구 화곡동에서 집중적으로 발생했습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 지난해 11월 기준 서울에서 1769건의 전세금 미반환 사고가 발생한 것으로 파악했습니다. 이 가운데 41%에 해당하는 737건이 강서구 화곡동에서 발생했습니다. 전세 사기는 왜 화곡동 빌라에서 급증했을까요.흔히 말하는 집장사를 위해 지은 빌라이기 때문입니다. 저소득층이나 신혼부부들은 비교적 도심에서 가까운 거리에 저렴한 비용을 전세를 사려는 수요가 많습니다. 저렴한 가격으로 빠르게 다세대·다가구 빌라를 시공하고, 빌라 시세가 불투명한 점을 노려 이들에게 높은 전세금을 받는 것입니다. 이후 전세를 낀 상태로 매매하면 건설업자는 큰 차익을 남길 수 있습니다.높은 전세금을 받는다고 하더라도 같은 면적의 아파트보다 저렴합니다. 더군다나 깔끔한 신축 주택이다 보니 자산이 적은 신혼부부 등에게는 매력적인 주거지가 될 수밖에 없었습니다. 하지만 집값이 하락하면서 깡통주택이 늘어갔고, 전세 사기 우려도 커지면서 지금은 빌라 전세를 찾는 사람들이 80% 이상 줄었다고 합니다.모든 빌라가 기피 대상인 걸까요. 고급 빌라는 여전히 선호도가 높습니다. 고급 빌라가 몰린 강남에는 대기업 회장들이 사는 최고급 빌라도 즐비합니다. 일부는 지하에 핵 벙커를 갖춘 빌라도 있다고 합니다. 바로 서초구의 대표 고급주택 '
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'벼락거지' 됐다고 부부싸움 늘더니…"집 살 시기 따로 있다"
2년 전만 하더라도 집을 안 사 '벼락거지'가 됐다고 부부싸움이 늘었다는 이야기가 돌았습니다. 그래서 벼락 거지를 탈출하려고 지난해 상반기 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)해서 집을 샀더니, 고금리에 집값이 폭락하며 영끌 거지가 되었다는 뉴스도 최근 급증하고 있습니다. 영끌했던 이들은 금리 상단이 8%가 넘는 이자를 감당하지 못해 다시 집을 팔아야 하는데, 큰 손해를 봐야만 할 것 같다고 합니다.본래 부동산은 급격하게 오르지도 하락하지도 않는 시장이었습니다. 코로나19 사태가 장기화하며 저금리 시대가 됐고, 경기 침체 우려로 각국이 유동성을 풍부하게 공급하면서 버블이 형성됐습니다. 이제 부동산 시장이 주식이나 코인 시장과 같은 초단기 투기시장으로 변질한 것 같습니다.몇년 전으로 돌아가 보겠습니다. 경기 침체로 집값이 내릴 것이라는 우려가 있었지만, 시중에 풀린 돈이 부동산 시장으로 흘러 들어가며 집값은 단기간에 폭등했습니다. 은퇴자금으로 임대사업을 하며 생활비 정도만 벌려고 했던 분들은 엄청난 부자가 됐습니다. 저금리를 이용해 주택담보대출과 신용대출을 받아 갭투자 했던 분들도 빠른 속도로 부자가 됐습니다.부동산 버블이 심해지면서 무주택자나 청년, 신혼부부들 사이에서 벼락 거지 우려가 커졌고 무리한 영끌로 이어졌습니다. 2020년 7월 정부가 청년들의 전세대출 한도를 확대하고 소득 기준도 완화했습니다. 그런데 마침 주거 불안을 느끼던 청년과 신혼부부들이 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 빌라로 유입되도록 만들었습니다. 오피스텔, 생활형숙박시설, 다세대주택 같은 빌라들이 주거 대용처럼 비싼 가격에 팔렸습니다. 이 시기 집
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역전세난·전세사기, 동시에 해결하는 방법이 있습니다
최근 정부에서 부동산 시장 연착륙을 유도하고자 1·3 대책을 발표했습니다. 거래절벽과 역전세난, 깡통전세와 전세 사기 급증, 미분양 증가 등 부동산 시장의 다양한 문제에 대한 대응 방안도 담겼습니다.다만 시장에서는 실수요자보다 투자자들의 반응이 뜨거워 자칫 다주택자와 현금 부자들만을 위한 정책이 될 수 있다는 우려도 제기됩니다. 가계부채 급증으로 총부채상환비율(DSR) 규제를 풀지 못했고, 미국 중앙은행에서는 인플레이션이 진정될 때까지 기준금리를 계속 올리겠다고 밝혔습니다. 상반기 내 5.4%로 올려야 한다는 목소리도 나왔습니다. 국내 기준금리도 따라 올려야 하는 상황이기에 실수요자들이 대출받아 집을 사기는 쉽지 않을 전망입니다.주택 전세자금 대출 금리가 8%대에 들어서며 전세 기피 현상도 지속되고 있습니다. 지난해 서울의 주택 임대차 계약이 50만9199건이었는데, 이 가운데 월세 거래가 25만670건이었다고 합니다. 집계가 마무리되면 월세 비중이 50%를 넘을 것이라는 관측이 나옵니다. 전세가 점차 사라지고 있는 것입니다.집값이 하락하는 와중에 신규 임대차 계약에서 월세가 선호되면서 기존 전세 세입자들의 발등에도 불이 떨어졌습니다. 최근 조사에 따르면 404명이 수도권에서 주택 7만9432채를 소유하고 있으며 상위 20명은 무려 1만2377채를 가지고 있다고 합니다. 하지만 무자본 갭투자로 주택을 매입하고 전세보증금으로 돌려막기를 한 상태이므로 집값이 하락하면 깡통전세와 전세 사기로 번질 우려가 상당합니다. 최근 사회에 충격을 안긴 '빌라왕' 사건이 양산될 수 있는 셈입니다.도심 공급을 좌우하는 재건축·재개발 여건도 악화했습니다. 사업이
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전세 사는 실수요자, 급급매 꼭 확인하세요
새해가 밝았습니다. 지난해 부동산 시장은 집값이 계속 내려가고 전셋값도 덩달아 내리면서 역전세난이 심해졌습니다. 올해 상반기에도 이런 현상이 지속될 것이라는 관측이 많습니다.기준금리는 당분간 상승을 이어갈 전망이고, 전세자금 대출 이자도 오르면서 신규로 계약하는 분들은 월세를 선호할 것으로 보입니다. 이에 반해 이미 전세를 놓고 있어 보증금을 일부라도 돌려줘야 하는 집주인, 갭투자로 아파트를 산 집주인 등 전세를 원하는 집주인이 아직 많습니다.여기에 더해 올해 입주 물량도 35만2031가구나 된다고 합니다. 지난해보다 1만9471가구 늘었는데, 입주 물량이 많아지니 전세 세입자 구하기는 더 어려울 전망입니다. 이미 입주에 들어간 수도권 대단지 아파트들은 전셋값이 급락하고 있다고 합니다. 전세살이를 마치고 새 아파트로 입주하는 이들은 보증금을 받아 잔금을 내야 하는데, 집주인이 세입자를 못 구해 제때 보증금을 돌려주지 못하거나 급락한 가격에 다시 세입자를 구하는 경우도 늘고 있습니다.결국 정부에서 거래절벽과 역전세난 해소를 위해 다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화, 다주택자 양도소득세 중과 배제 1년 연장, 양도세율 2020년 수준 환원 등 다양한 부동산 경착륙 방지 정책을 내놨습니다. 하지만 시장의 반응은 신통치 않습니다. 일부 급급매 외에는 매물이 많이 늘지 않았습니다. 잘살고 있는 내 집을 싸게 팔아치울 분들은 많지 않으니 말입니다. 실거주하는 분들은 가격이 내려가도 되레 공시가격이 낮아져 보유세를 덜 내겠다고 생각하는 경우가 많습니다.진짜로 급하게 팔아야 하는 분들만 매물을 내놓고 있는데, 다주택자들이 주택담보대출비율(LTV) 30%까
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아파트값 좌우하는 2가지 변수
항상 그렇듯이 2023년 주택시장 전망도 어렵습니다. 작년 이맘 때를 봐도 그랬습니다. 2022년 미국이 0%대의 기준금리를 4%대까지 올릴 것으로 예측한 이들은 아무도 없었고, 러시아와 우크라이나가 전쟁을 할 것이란 생각 또한 상상하기 불가능했습니다. 이런 사건들은 경제적 충격(shock)에 가까워 주택시장의 방향을 완전히 돌려놨습니다. 블랙스완(Black Swan)까지는 아니더라도 예측하기 힘든 변수임에는 틀림없습니다.2023년 주택시장을 예측할 때 가장 크게 봐야하는 변수는 ‘금리’입니다. 특히 미국 기준금리의 동향이 중요합니다. 2022년 전 세계 경제주체들이 연준의장의 입만 바라보고 있었던 이유입니다. 금리는 주택시장의 모든 여건을 바꿔 놓았습니다. 대출에 대한 두려움으로 인해 주택수요를 관망세로 만든 가장 큰 요인이며 전세 임대차 수요를 월세 임대차 수요로 급격하게 바꿔 놓은 일등공신입니다.내년에도 금리가 오를 가능성은 아주 큽니다만 중요한 사실은 금리인상의 상한이 어디까지이며 언제 금리인상이 멈출 것인가에 대한 논란입니다. 내년 초에 가능하다는 분들도 있지만 내년말을 예측하는 전문가들도 있습니다. 보수적으로 접근해야 하는 변수입니다.금리에 연동된 변수이긴 하지만 전세 또한 유심히 봐야 하는 중요한 변수입니다. 대외적으로 가장 중요한 금리와 함께 주택시장 내부의 변수로는 전세가격이 가장 중요할 듯합니다. 매매가격의 하락세가 멈추기 위해서는 전세가격 하락세가 진정되어야 합니다. 하지만 전세가격은 금리와 입주물량의 영향을 받습니다.2023년 입주물량이 많진 않지만 대단지가 집중적으로 입주하는 영향은 전세가격 하락을 지속시킬 것으로 봅
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"영끌·빚투…이게 다 전세 제도 때문입니다"
최근 무자본 갭투자를 이용한 '빌라왕' 전세 사기 문제가 불거졌습니다. 별 재산도 없이 빌라·오피스텔 등 주택 1139채를 보유하던 김모씨가 전세 보증금을 돌려주지 않고 숨진 사건입니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 김씨가 세운 법인 보유 주택에서 91건, 김씨 명의 주택에서 80건 보증 사고가 났습니다. 액수로는 334억원입니다.국민들에게 충격을 준 사건이지만, 이보다 심한 전세 사기도 적지 않습니다. HUG의 '블랙리스트'에서 김씨의 순위는 8위에 그칩니다. 293건 계약에서 646억원을 떼어먹은 박모씨, 254건 계약에서 600억원을 챙긴 정모씨 등 빌라왕보다 사고 건수와 액수가 많은 이들이 7명이나 있다는 의미입니다. 일반인들까지 전세 제도를 활용, 다주택자가 되는 일이 많아지면서 전세 사기도 많이 늘어났다고 봐야 할 것입니다.전세는 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출)'과 '빚투(빚내서 투자)'를 가능하게 합니다. 갭투자로 정상적인 임대사업자가 아닌 다주택자가 늘어나고, 집값 폭등과 맞물려 엄청난 이익을 거두는 경우가 늘면서 다주택자에 대한 종합부동산세, 취득세 중과, 양도세 중과 등 다양하고 복잡한 세금 체계도 탄생했습니다. 그리고 '다주택자 성공 신화'는 다시 소득이 적은 청년이나 신혼부부들이 갭투자에 나서도록 만들었습니다.고금리 시대가 되고 집값이 폭락하면서 전세 제도는 새로운 뇌관이 됐습니다. 전세대출 이자가 급증하자 세입자들이 월세를 찾는 경우가 늘면서 역전세난이 심화하고 있습니다. 덩달아 전셋값도 급락하면서 보증금을 돌려줘야 하는 집주인들은 난처한 상황이 됐습니다. 집주인이 보증금을 주지 못하자 세입자
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부동산 시장 예측할 땐 전세 매물을 살펴라
부동산시장의 가격에 영향을 미치는 변수는 다양합니다. 부동산 자체가 복합적인 상품이기 때문입니다. 간단하게는 외부적 요인과 내부적 요인으로 살펴볼 수 있는데 현재 부동산시장이 조정을 받는 가장 큰 원인은 외부적 요인인 금리 인상과 경기 침체에 대한 우려입니다. 이런 외부적인 요인을 제외하면 전세매물이 누적되면서 매매시장에 미치는 영향이 가장 부정적으로 보여집니다.매매매물도 많이 나오지만 가장 큰 문제는 전세매물입니다. 문재인 정부 기간 동안 부동산시장의 규제는 강했지만 거래가 되지 않더라도 아파트 가격이 하락하지 않았던 가장 큰 원인은 부족했던 매물에 있습니다. 세금 등의 원인으로 거래 가능한 아파트가 갑자기 줄어들면서 부동산가격이 올랐던 겁니다. 현재는 그 반대의 논리가 적용될 수 있는데 매물, 특히 전세 매물이 늘어나면서 가격에 부정적인 영향을 미치는 중입니다.올해 들어 필자가 소속되어 있는 부동산회사에 접수되는 전세매물과 전세손님(매수자)의 월별 변화를 살펴보면 매물은 급격히 증가하는 데 반해 매수자는 오히려 연초 대비 줄어들었습니다. 수도권의 경우 인천의 전세매물 증가 폭이 가장 컸습니다. 이는 아실에 의하면 인천의 경우 올해 아파트 입주 물량이 4만2857가구나 되어 적정입주량 1만4995가구와 비교해 너무 많기 때문입니다. 기존 아파트가 팔리지 않아 입주해야 하는 단지를 전세 놓아야 하는데 전세매물이 넘치면서 전세입자를 찾기가 어려워집니다. 가격을 낮추어 전세입자를 찾아야하는데 이로 인해 매매가격까지 영향을 받는 겁니다.전세매물이 늘어나고 있으나 전세수요는 줄어들고 있습니다. 이는 △계약갱신청구권 사용 △
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미국 맨해튼 17평 아파트 월세 600만원, 한국은?
뉴욕 맨해튼 허드슨강 인근 고층아파트, 약 17평 남짓한 아파트의 월세는 600만원(4550달러)에 매물이 나와 있습니다. 특별한 아파트냐구요. 아닙니다. 미국 임대 부동산정보업체인 점퍼(Zumper)닷컴에 의하면 뉴욕 맨해튼의 방 1개 아파트 월세 중간값(median price) 추이를 살펴보면 7월10일 현재 4195달러에 달합니다. 1년 전과 비교하면 42%나 올랐습니다. 방 2개 아파트의 경우 월세 중간값은 5250달러나 됩니다. 평균적인 맨해튼의 집값은 저렴한 할렘을 포함하고 있기에 주거선호지역의 경우 상상을 초월할 것으로 예상됩니다.최근의 월세 상승은 팬데믹의 전후의 인플레이션과 연관이 깊습니다. 미 중앙은행의 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 급하게 올리는 상황 또한 여기에 영향을 미치는 중입니다. 월세는 금리와 연동이 되어 결정되는데 기준금리가 급하게 올라가는 바람에 월세도 폭등하게 됐습니다. 여기에 더해 주택수요자들 또한 매입을 포기하고 월세 대열에 합류한 점 또한 월세 수요를 증가시켰습니다. 관리비용 또한 심각합니다. 41년 만에 가장 높은 인플레이션으로 관리비용이 올라 월세 인상이 불가피해지고 있습니다.더 큰 문제는 월세 상승은 인플레이션 완화를 가로막을 수 있다는 점입니다. 월세 관련 비용이 미국 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 차지하는 비중이 30%를 훌쩍 넘는다고 합니다. 따라서 월세 상승이 인플레이션을 일으키는 주요 원인이 될 수 있다는 말입니다. 금리가 올라 월세가 오르고, 월세가 올라 물가가 오르면서 이를 막기 위해 다시 금리를 올리는 악순환이 벌어질 수 있습니다. 소비자물가지수를 계산하는 데 사용되는 데이터들은 대략 6~12개월 가량 지연되어 반영되는
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월세 끼고 아파트 샀는데 알고 보니 전세?
임대차를 끼고 아파트나 오피스텔을 매수하는 과정에서, 기존 임차인을 월세세입자로 알고 계약했지만 실제로는 월세 아닌 전세세입자라는 사실을 뒤늦게 알게 된 사건이 최근 언론보도를 통해 다수 알려지고 있다. 전세세입자를 월세세입자인 것처럼 거짓말해서 보증금 차액 상당의 매매대금을 편취한 사건이다. 예를 들어 아파트를 5억원에 매매하면서 기존 세입자의 임대차계약을 보증금 5천만원에 월차임 60만원으로 알려주고, 차액 대금 4억5천만원을 수수하고 이전등기를 마쳤는데, 나중에 알고 보니 실제 임대차는 보증금 3억5천만원인 경우이다. 예전에는 세입자 여러 명인 원룸, 다가구주택에서 이런 사고가 주로 발생했다. 세입자가 여러 명이고, 일부 세입자에 대해서는 잘 연락되지 않는 점을 노리게 된다. 잔금지급기일까지 확인되지 못하게 되면 어쩔 수 없이 계약서를 믿고 계약서에 기재된 보증금만 공제한 채 나머지 잔금을 지급하게 된다. 그런 점에서 보자면, 이번에 보도된 사건은 세입자들이 다수가 아님에도 불구하고 세입자 확인도 없이 임대차계약서만 믿고 매매를 진행한 것으로 보여, 매수인이 기본적인 주의를 다하지 못한 것으로 보인다. 주의를 다했음에도 불구하고 이런 사기가 발생하지 않으리라는 보장도 없고, 매수인의 보증금책임도 피할 수는 없지만, 최선의 주의를 다하면 사고예방은 대부분 가능할 수 있다. ★ 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.④ 임차주택의 양
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"집 빌려주는 데 유권해석까지?…임대차법 재검토해야"
법은 강제력을 수반하는 사회규범입니다. 법을 따라야 하는 입장에서 좋은 법은 사용하고 이해하는 게 쉬워야 합니다. 문재인 정부가 부동산 정책에서 내놓은 임대차법은, 특히 내용에 포함된 계약갱신청구권은 이런 기준에 부합하기 어렵습니다.임대인과 임차인 사이에서 발생할 수 있는 다른 해석과 분쟁을 줄이기 위한 가이드라인은 있습니다. 하지만 주요 사안은 결국 당사자들끼리 합의를 어떻게 하느냐에 달려있습니다. 단순히 주택을 빌리고 빌려주는 사안에 해설서와 유권해석까지 필요한지도 의문입니다.이런 복잡한 상황에서 제도를 보완하겠다며 세제 혜택이 더해지자 시장은 더 꼬였습니다. 계약갱신청구권 사용 여부에 따른 임대시장의 이중가격과 매매가격에 미친 영향 등 문제점이 그대로 남은 상황입니다.임대차법을 폐지하고 이전 제도로 돌아간다면 문제들은 자연스럽게 소멸할 것입니다. 일각에서는 임대차법이 폐지되면 기간은 짧지만, 가격 상승을 억제했던 시장안정 효과가 사라진다고 지적합니다.대안으로 민간임대주택 공급이 있습니다. 공공이 관여하는 기존 임대주택은 임대료가 인근 시세보다 낮고 임대료 인상 폭에 상한이 적용되는 등의 제약조건이 있습니다. 그렇다보니 민간사업자에게는 선호되지 않습니다. 하지만 이런 부분을 보완해 임대시장 주택공급을 늘리는 것은 공급 확대라는 측면에서 긍정적입니다.주택임대사업자 제도를 조정하는 것도 방법입니다. 지금도 거주 주택 비과세 반대급부로 '10년의 장기 임대 의무'와 '5% 임대료 증액 상한'이 적용된다는 점에서 시장이 안정되는 효과가 있어서입니다. 여기에 조금만 제도를 보완하면 사실상 완화 조
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집도 안보고 전세 계약…졸속 입법의 역습
전세대란이라고 밖에 표현할 수가 없습니다. 서울의 경우 전세 물량이 거의 사라졌습니다. 1000가구 이상의 아파트 대단지에도 전세 매물은 1~2개 정도 있을 따름입니다. 대부분은 이미 반전세나 보증부월세로 돌아섰습니다. 대기하고 줄을 서서 전세 계약을 하는 실정입니다.그나마 집을 보고 전세 계약을 했으면 다행입니다. 전세 매물이 나오자마자 집을 보지도 않고 계약금을 보내는 형편입니다. 입주 물량이 급격히 줄어들고 집주인의 거주요건을 강화하면서 신규 임대차 물량은 거의 없습니다. 규제에서 벗어나 있는 신규계약의 경우 집주인은 전세 가격을 최대한도로 높이거나 상승분 만큼을 월세로 돌리는 중입니다. 재산세와 종합부동산세가 너무 높아져 이를 보전하기 위해서입니다.더 큰 문제는 전세대란이 서울만의 문제는 아니라는 겁니다. 임대차법은 전국에 공평하게 적용되기 때문입니다. KB국민은행에 의하면 2021년 9월 현재 서울의 전세수급지수는 167.7인데 6개 광역시(176.0)는 오히려 더 높습니다. 임대차3법의 도입으로 인해 선한 집주인들은 이미 사라진 지 오래됐습니다. 충분히 시장의 자율기능에 맡겨도 되는 임대차시장을 규제하면서 문제가 발생한 겁니다.전세가격 상승률은 현 정부 들어 안정적이었습니다. 임대차2법이 도입된 작년 7월까지(2017년 5월~2020년 7월) 전세가격 상승률은 전국이 0.96%, 서울은 7.18%에 그쳤습니다. 임대차법 도입 이후부터 상황은 달라집니다. 단 1년(2020년 8월~2021년 9월) 만에 전국은 15.08%, 서울은 19.09% 상승합니다.임대차 3법이 도입될 때 이미 예견됐던 문제였습니다. 전세 매물이 사라질 것이라는 우려가 현실화된 것입니다. 규제는 거래 가능한 아파트를 줄