내년 부동산 시장, '전월세'에 달렸다 [심형석의 부동산정석]
"전셋값 오르면 다시 매매가 상승 가능성 있어"
복합적인 특성을 가진 부동산이란 상품을 예측하기 위해서는 다양한 변수를 살펴야 합니다. 하지만 너무 많은 변수를 살피는 것 또한 소음(noise)을 신호(signal)로 받아들일 수 있는 위험이 있습니다. 신호는 가끔 소음에 묻혀 제 기능을 발휘하지 못할 수도 있습니다. 따라서 복잡할 때는 최대한 단순화시켜서 시장을 살피는 것도 나쁘지 않습니다. 2024년 부동산시장을 예측하는데 딱 하나의 변수만을 들라고 한다면 전세(월세) 가격을 보는 것이 좋지 않을까 싶습니다.
2023년은 반등의 시기였습니다. 반등의 시점은 예상보다 빨랐습니다. 전국은 7월초부터 플러스로 돌아섰고 서울은 5월22일부터 이미 아파트 매매가격 상승률 0.03%를 기록했습니다. 누계기준으로는 아직 전국(-5.18%)과 서울(-2.63%) 모두 하락 중이지만 상승폭은 조금씩 늘어나는 중입니다. 그나마 강남3구 지역은 누계기준으로도 상승세로 돌아섰다는데 위안을 얻고 있습니다. 하지만 주택가격은 계단식 상승이 일반적이어서 당분간 그동안 늘어왔던 상승폭이 다시 줄어들 수 있으며, 매도자와 매수자 간의 호가 차이도 늘어날 가능성이 큽니다. 그럼 앞으로의 주택시장은 다시 하락세로 돌아설까요?
![내년 부동산 시장, '전월세'에 달렸다 [심형석의 부동산정석]](https://img.hankyung.com/photo/202310/01.34858258.1.jpg)
현재는 서울의 주거선호지역을 중심으로 주택가격이 반등했습니다. 그 기조는 여전합니다. 그동안 소외받았던 서울 외곽의 주택가격 또한 강한 반등의 기미가 보인다면 반등을 넘어선 본격적인 상승이 가능할 겁니다. 또다른 변수는 전세가격입니다. 매매가격이 하락하는데 가장 큰 공신이었던 전세가격이 빠르게 회복된다면 다시 매매가격이 하락하기는 어려울 겁니다.
조심스럽지만 내년에는 아파트 매매가격 상승률보다 전세가격 상승률이 높지 않을까 생각됩니다. 이미 올해 9월부터 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 추월했습니다. 10월9일 기준으로 발표된 주간 아파트 가격 동향 자료에서도 지방을 제외하고는 전국(0.09% vs 0.08%), 수도권(0.17% vs 0.09%) 모두 전세가격 상승률이 상대적으로 높습니다.
전세가격의 상승률이 더 높은 이유는 매매가격은 매도자와 매수자간 호가차이가 벌어져 거래가 부진한 반면 그동안 월세로 전환됐던 전세수요가 다시 돌아오고 있는 점 등이 크게 작용했습니다. 전세보증금 미반환의 문제점으로 인해 아파트 전세에 대한 수요는 오히려 증가했습니다. 서울에서 재개발재건축사업이 본격적으로 추진되는 점 또한 이주수요 증가에 따른 전세매물 부족을 초래할 듯합니다. 이미 서울 강북권은 재개발 이주로 전월세시장이 들썩거리고 있습니다. 서울 강북에 대형 정비사업지가 많은데다 소형주택 공급난까지 겹치면서 향후 임대차시장은 더 심각해질 우려도 있습니다.
![내년 부동산 시장, '전월세'에 달렸다 [심형석의 부동산정석]](https://img.hankyung.com/photo/202310/01.34858257.1.jpg)
지난 9월26일 정부의 주택공급 활성화 방안이 발표되었습니다. 안타깝게도 주택수요에 대한 이야기는 없습니다. 오피스텔과 연립 등 비 아파트 공급 활성화가 그나마 빠르게 시행될 수 있는 대책이지만 수요를 진작시킬 수 있는 대책이 포함되지 않는 한 공염불에 그칠 가능성이 큽니다. 전세수요를 고려한 공급대책이 다시 만들어졌으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
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서울서 보증금 못 돌려받은 세입자, 1년 만에 600% 폭증
서울에서 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 급증한 것으로 나타났다.20일 부동산 중개업체 집토스가 2020년 7월 ~ 2023년 9월까지 법원 등기 정보광장의 임차권설정등기(임차권등기명령) 신청 부동산 현황을 분석한 결과에 따르면 서울에선 지난해 7월 288건이었던 임차권등기명령 건수가 지난 7월엔 2016건까지 치솟아 600% 폭등했다.임차권등기명령이란 계약기간 만료 후 임차인이 임대인에게 돈을 돌려받지 못한 경우 법원에서 부동산 등기부등본에 돌려받지 못한 돈을 기록하는 것을 말한다. 최근 불거진 수원 전세 사기 사건 등으로 임차권등기명령은 전년 대비 더 늘어날 것으로 전망된다. 아직 임대차 계약 기간이 만료되지 않은 주택들은 임차권등기명령을 받을 수 없기 때문에 드러나지 않은 수치가 더 많을 것이라는 게 집토스의 설명이다.진태인 집토스 부동산 중개사업팀장은 "최근 전세 사기와 임대인 파산으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 늘어나고 있는 상황"이라며 "집주인이 다음 세입자를 구하면 보증금을 돌려준다고 보증금 지급을 차일피일 미루고 있는 경우가 많은데, 만기가 지났다면 임차권등기를 신청할 수 있다"고 말했다.한편 전국 법원 임차권등기명령 건수는 지난해 7월 1059건을 돌파했고 1년 뒤인 지난 7월에 6165건으로 482% 상승했다. 해당 건은 임차권설정등기 신청 후 등기가 이미 완료된 건들만 취합한 수치다. 수도권에선 해당 기간 인천이 277건에서 1234건, 경기도가 239건에서 1570건으로 크게 늘었다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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집주인, 전세보증금 5억 내줬다…재계약 10건 중 4건 '역전세'
아파트 전세 재계약 10건 중 4건은 보증금을 내준 것으로 나타났다. 전셋값이 고점이었던 2021년 신규 계약한 전세 만기가 돌아오면서다.16일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 전국 아파트의 종전 대비 갱신 전세보증금을 비교한 결과 올해 들어 보증금을 낮춰 갱신한 비중은 2022년 대비 10배 이상 늘어난 41%(10만8794건 중 4만4530건)로 집계됐다.권역별로는 수도권의 감액 갱신 비중이 44%로, 지방(34%)에 비해 10%포인트 높았다. 수도권 아파트 전셋값이 상대적으로 더 많이 떨어져서다. 부동산R114에 따르면 2021년 말 대비 2023년 9월 말 평균 전셋값은 수도권이 12.63%, 지방이 8.21% 내렸다.전세 감액 폭도 예년에 비해 확대됐다. 올해 감액 갱신한 아파트 전세 계약 4만4530건 중 5000만원 이하로 감액한 비중은 39.2%(1만7,437건, △수도권 34.2% △지방 55.8%)로, 2022년 48.7%(수도권 44.2%, 지방 59.4%)에 비해 줄었다.상대적으로 전셋값이 높은 수도권은 5000만원 초과 1억원 이하 감액 비중이 35.9%(3만4256건 중 1만2295건)로 가장 컸다. 서울 강남권 대형면적 위주로 5억원 이상 보증금을 낮춰 재계약한 사례도 있었다.지방은 5000만원 이하로 감액한 갱신 비중이 과반을 차지하지만 세종(77.3%), 대구(58.9%), 대전(51.7%), 울산(51.3%) 등 대도시에서는 5000만원 초과한 감액 비중이 더 큰 것으로 집계됐다.여경희 부동산R114 수석연구원은 "여전히 전셋값이 전고점 이하 수준에 머물러 있는 단지들도 상당수인 만큼, 연말까지 보증금을 낮춘 재계약이 이어지면서 감액 갱신 비중은 40% 후반대를 유지할 전망"이라고 말했다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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"전셋값 상승세 이어진다…입주예정 대단지 6개월 전 선점을"
전국 아파트 전셋값이 12주 연속 상승하는 등 수도권을 중심으로 전세 수요는 커지고, 전세 매물은 연초에 비해 크게 줄어든 것으로 나타났다. 내년 아파트 입주 물량 감소로 전세가 상승세가 지속될 것으로 예상되면서 가을 이사철을 맞아 전세 수요자의 고민이 커지고 있다. 대규모 입주 예정 단지를 사전에 물색해 상대적으로 저렴한 물건을 선점하는 등 발 빠른 전세 마련 전략이 필요하다고 전문가들은 조언했다. 전셋값 상승세 당분간 이어져15일 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 이달 아파트 전세 매물은 6개월 전에 비해 30%가량 줄어들었다. 서울 아파트 전세 매물은 3만1298가구로, 6개월 전인 4월 13일(4만3044가구)에 비해 27.3% 감소했다. 경기와 인천 지역 매물은 각각 3만5922가구, 8814가구로 30.7%, 28.2%씩 줄어든 것으로 집계됐다.전세 물량 공급원인 새 아파트 입주 예정 물량이 감소하면서 공급 부족 현상을 가중할 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주(예정) 물량은 지난해 2만4266가구에서 올해 3만2341가구로 늘어났지만, 내년에는 9656가구로 급격하게 줄어들 것으로 예상된다. 경기 지역에서도 올해 11만3349가구에서 내년 10만6609가구로, 인천에서도 같은 기간 4만6233가구에서 2만5516가구로 절반 가까이 줄어들 전망이다.지난해부터 이어진 전세사기 등의 여파로 임차인들이 월세보다 전세를 선호하는 현상이 심화하면서 전세 수요가 증가하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전·월세 거래량 1만4022건 가운데 전세 거래는 8707건으로 전체의 62.1%를 차지했다. 이는 2021년 5월(67.2%) 후 2년4개월 만에 가장 높은 수치다.전셋값은 상승세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 전세가격지수는 10월 둘째주에 0.09% 올라 12주 연속 상승했다. 수도권은 16주째 오름세를 이어가고 있다.전셋값 고공행진은 당분간 이어질 것이란 전망이 나온다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “주택담보대출 금리의 상단이 연 7%를 돌파하는 등 매매 여건이 악화하면서 매매를 고려했던 수요자도 일부 전세로 돌아서고 있다”며 “전세 공급은 감소하고 수요는 늘어나 전셋값 오름세가 당분간 지속될 것”이라고 내다봤다. 대규모 입주 단지 집중 공략전세가 상승 국면에서 신규 계약에 나서야 하는 전세 실수요자는 고민이 커지고 있다. 전세 대출 금리도 오름세를 이어가고 있어 무리하게 대출받지 않고 현재 자금력 안에서 전세 매물을 찾아야 한다고 전문가들은 조언했다.살고 있는 생활권에서 다른 곳으로 이사할 수 있는 사람이라면 대규모 아파트가 공급되는 입주 예정 단지에서 시세보다 저렴하게 나오는 물건을 선점하면 좋다. 여 수석연구원은 “입주 6개월 전부터 집주인이 잔금을 치르기 위해 전세로 집을 내놓기 시작한다”며 “입주 물량이 많은 아파트 단지를 사전에 탐색해 공인중개사에게 물량 확보를 요청해 놓으면 좋다”고 했다.서울에서는 이달 강동구에서 힐스테이트리슈빌강일(809가구), 다음달엔 강남구 개포동에서 6702가구의 디에이치퍼스티어아이파크가 집들이를 시작한다. 내년 1월엔 고덕강일제일풍경채, 3월엔 상도푸르지오클라베뉴 등 700가구 규모의 단지가 입주에 나선다. 경기지역은 성남에서 산성역자이푸르지오(4774가구), 안양에서 평촌센텀퍼스트(2886가구), 수원에서 북수원자이렉스비아(2607가구)가 준공 예정이다. 인천 부평에선 e편한세상부평그랑힐스(5050가구) 등 대단지가 내년 상반기까지 속속 집들이를 한다.자녀 교육 문제 등으로 생활권을 옮기지 못하는 상황이라면 눈높이를 낮춰 지역 내 단독주택이나 다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트를 찾는 것도 방법이다. 다만 전세사기를 예방하기 위해 전세 물건의 담보 대출 등을 철저히 분석해야 한다. 전세 보증금을 떼이지 않기 위해 전세보증금반환보증 가입도 필수다.서기열 기자 philos@hankyung.com
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