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일본 부동산 투자 수익 극대화하기
일본의 부동산 투자 시장은 전 세계 투자자들에게 매력적인 수익 창출 기회를 제공한다. 고유의 경제 구조, 안정적인 임대 수요, 그리고 투자자 친화적인 법률 체계로 인해 많은 이들이 일본 부동산 시장에 관심을 가지고 있다. 하지만, 이러한 시장에서 성공적인 투자를 이루기 위해서는 단순히 부동산을 구매하는 것 이상의 이해와 전략이 필요하다. 특히 임대차 계약 시스템과 임대료 조정에 대한 깊은 이해는 필수적인 요소다.이번 칼럼에서는 일본의 임대차 계약 유형과 임대료를 언제 어떻게 조정할 수 있는지에 대해 살펴본다. 일본에는 크게 두 가지 유형의 임대차 계약이 있다.첫 번째는 '보통 임대차계약 (普通賃貸借契約)'으로 일반적으로 2년 동안 유효하고, 특별한 이유가 없다면 자동으로 갱신된다.두 번째 유형은 '정기 임대차계약(定期借地契約)'으로, 합의된 기간(보통 5~10년)이 끝나면 계약이 종료된다. 이때 임대인은 임대료를 조정할 수 있는 더 많은 유연성을 갖게 된다.그렇다면, 일본 부동산 투자 시 임대료를 올릴 수 있는 '정당한 이유'는 무엇일까? 여기 몇 가지 상황을 살펴보자:1. 임대 기간 종료: 정기 임대차 계약의 경우, 계약 기간이 종료되는 때가 임대료를 시장 상황에 맞춰 조정할 기회다.2. 지역 부동산 시장의 변화: 지역 시장의 중요한 변화, 예를 들어 수요 증가나 주변환경이 개선된 경우에는 임대료 인상을 정당화할 수 있다.3. 업그레이드 및 리노베이션: 자산에 대한 개선은 임대료 인상의 이유가 될 수 있다. 임차인도 이로 인한 생활 환경의 개선을 인정할 때, 추가 비용에 대해 더 수용적일 수 있다.4. 법규, 세금의 변경: 법규나 세금의 변경이 운영 비
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일본 부동산이 인기있는 이유
지난주 목요일(7/6)에 삼프로TV 언더스탠딩에 출연하여 일본 부동산투자자문 실전 경험과 살아나고 있는 일본 부동산시장에 대해 75분 동안 두 진행자와 이야기를 나눌 수 있는 기회를 가졌다. 도쿄 중심지역에 중소형빌딩을 매입하는 국내 상장회사부터 20~30억대 1동 주거용 아파트건물을 투자목적으로 매입하는 개인고객, 일본 파트너와 전자상거래사업을 전개하기 위해 6억대 스튜디오 타입 타워 맨션 1채를 구입한 스타트업(Start-up)까지 다양한 수요자로부터 투자상담이 쇄도하고 있다. 일본 부동산투자에 대한 관심은 전세계적으로 뜨겁다. 이를 반영이라도 하듯, 글로벌 종합 부동산서비스회사 JLL은 지난 5월22일 ‘Why Japan real estate is hot property(일본 부동산이 인기있는 이유)’라는 기사를 발표했다. 저금리와 강력한 펀더멘털에 매료된 외국인투자자들이 올해 1분기에 전년 동기 대비 43% 증가한 89억 달러를 일본 상업용 부동산부문에 투자했다. 이는 미주 지역과 유럽의 투자규모가 전년 동기 대비 각각 61%, 58% 감소한 660억 달러와 350억 달러에 그쳐 극명한 대조를 이루고 있다고 주장하면서 일본의 금리 인상은 가까운 미래에 시행될 것이 아니므로 일본 부동산의 인기는 지속될 것으로 전망했다. 아직도 일본 부동산은 잃어버린 30년에서 헤어나지 못하고 있다고 주장하면서 회의론을 펴는 사람도 있지만 일본 국토교통성에서 발표한 주거용부동산 가격지수에서도 확인할 수 있듯이 일본 부동산가격은 2012년부터 우상향 곡선을 그리며 지속적으로 상승해오고 있다. 그렇다면, 일본 부동산이 인기있는 이유는 무엇일까? 일본 부동산이 인기있는 이유를 7가지로 요약할 수 있다. 1. 경제적 안정성: 일
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일본 부동산 투자 성공의 핵심은?
작년 12월에 열린 대만 CCIM 국제 컨퍼런스에 참석하여 ‘코로나 19가 한국부동산시장에 미친 영향과 전망’에 대한 발표 후 이어진 패널토론 시간에 ‘해외부동산투자에서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하느냐?’라는 질문을 받고 ‘신뢰할 수 있는 현지 파트너를 만나는 것’이라고 답했던 기억이 있다.세계 3위의 경제 대국 일본의 부동산 시장은 다양한 매력과 기회를 제공하고 있다. 무엇보다도, 안정적인 수요, 낮은 금리 환경, 관광 산업의 성장, 다양한 투자 유형, 강력한 임대 시장 및 안전한 투자 환경 등의 이유로 인해 투자자들이 일본 부동산에 주목하고 있다. 하지만 외국인 투자자들이 일본 부동산 시장에 진출할 때 언어, 문화, 관습, 법률 등의 차이 때문에 다양한 어려움에 직면하게 된다. 이런 문제를 해결하고 투자 성공을 거두기 위해서는 국내 및 현지의 신뢰할 수 있는 파트너와 협력하는 것이 매우 중요하다.일본 부동산 투자 성공을 위해 파트너를 잘 만나야 하는 이유를 6가지로 정리할 수 있다.1. 현지 시장 지식 확보: 현지 부동산 시장에 깊은 이해를 가진 파트너는 시장 동향, 가격, 법 규제 등에 대한 정확한 정보를 제공해줄 수 있기 때문에 투자자는 이를 통해 투자 전략을 보다 효과적으로 수립할 수 있다.2. 법률 및 세제지식 지원: 일본의 법률 및 세제 규정은 외국인 투자자에게 낯설 수 있다. 현지 파트너는 이러한 규정에 대한 전문 지식을 가지고 있어, 투자 과정에서 발생할 수 있는 위험을 최소화할 수 있다.3. 현지 네트워크 활용: 현지 파트너는 부동산 업계에서 쌓아온 다양한 인맥을 활용해 투자 기회를 발굴할 수 있다. 이를 통해 투자자는 경쟁력
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중위험·중수익 원한다면 부동산 펀드·리츠
베이비부머 세대들은 집에 대한 애착이 많았습니다. 풍족하지 못한 환경에서 성장했고, 자기집을 가져보는 것이 인생의 큰 목표이기도 했습니다. 필자도 아버지의 이름이 대문에 걸려있는 우리집에 처음 들어가면서 뿌듯함을 느꼈던 기억을 갖고 있습니다.재산형성과 투기목적이라기보다는 주거의 안정성이 제일 큰 동기였습니다. 세입자로서 서러움을 더이상 겪지 않아 좋았기 때문에 생애 처음으로 내집을 마련하는 것은 가족의 큰 기쁨이었습니다.요즘은 집값이 천정부지로 오르는 바람에 젊은 세대들은 내집마련을 아예 포기하거나, 영끌(영혼까지 끌어모음)로 마련한 자금으로 가격이 더 오르기 전에 아파트, 오피스텔, 빌라 등 자그마한 집이라도 마련하고자 하는 경향을 보이기도 합니다.내집마련을 위해서는 많은 자금이 필요하지만, 부동산에 투자하여 적정수익을 올리기 위한 목적이라면 적은 금액이라도 투자가 가능합니다. 필자는 펀드전문가로서 부동산에 펀드로 투자해서 시장수익률 이상의 꾸준한 수익률을 올릴 수 있는 방법에 대해 이야기하고자 합니다.우리나라에서 개인이 부동산에 간접투자방식인 펀드로 투자하는 방법은 아래의 2가지가 있습니다.위의 부동산펀드, 부동산투자회사는 형식은 다릅니다. 하지만 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 또는 부동산관련 자산에 투자하여 임대수익, 매각차익, 개발수익 등을 투자자에게 배당하는 간접투자상품을 말합니다.먼저 부동산펀드는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 국내외 부동산 개발, 임대, 투자를 통한 수익을 취하고 이를 투자자에게 배분하는 간접투자상품입니다. 부동산 투자의 특성상 대부분 투자자금의 한
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종합주가지수 3,000을 기대하며
지난 3월말 코스피 지수는 1,400대를 찍으며 팬데믹 공포에 젖어 있었다. 그러나 4월 접어들며 각국 정부의 무제한 양적완화 선언과 집행을 바라보며 필자는 과거 2008년 양적완화 이후의 증시 움직임이 떠올라 조심스레 유동성의 힘에 의한 증시의 V자 반등을 예측했었다. 결국, 불과 2달만에 코스피 지수는 2,180을 돌파하며 V자 반등을 이루어 냈다. 이것은 유동성의 힘이며, 정부의 부동산 투기 억제정책의 반사 효과라고 본다. 메리츠자산운용의 존리 대표는 금융문맹을 벗어나야 부자가 될 수 있다고 한다. 그리고 내가 쉬는 시간에도 나를 위해 돈이 돈을 버는 시스템 속에서 살아야 한다고 한다. 일본의 경쟁력이 지속 후퇴하는 배경에는 일본인들의 자산 보유 포트폴리오가 부동산과 현금 보유 중심에서 오래 머물렀기 때문이라고 하면서 일본인의 금융 문맹을 질타한다. 우리나라도 마찬가지다. 주식투자를 마치 도박하는 사람처럼 바라보는 잘못된 시각, 부동산 불패에 대한 막무가내 고집은 물론 투자를 하면서 원금보장이라는 잘못된 인식에 가득한 우리나라 사람들도 일본인들처럼 노후를 불행하게 살 수 밖에 없다고 본다. 금융문맹은 영원히 부자가 될 수 없다는 존리 대표의 이야기에 절대 공감한다. 그리고 코스피지수가 V자 반등에 성공한 지금, 나는 조심스레 향후 2~3년 내에 코스피 지수 3,000p 돌파를 예측한다. 그 이유는 다른 나라에 비해 코로나19에 잘 대응하고 있는 우리나라의 상황과 시간이 지날 수록 코로나19에 적응되어가며, 점차 생태계가 회복되어 갈것으로 예측되는 세계 각국의 움직임 및 백신 개발이 다가오고 있다는 소식, 그리고 포스트 코로나에 준비가