부동산중개수수료 약정 및 지급관행에 관한 우리 문화의 후진성에 대해 이야기하고자 한다.
부동산중개업이란 부동산거래를 알선하는 직업으로서 현행 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 따라 자격시험인 공인중개사자격증을 취득하는 등 국가에서 정한 일정한 요건을 갖춘 사람들만이 업으로 영위할 수 있다. 즉, 엄연한 전문직업임에 틀림없다.
그럼에도 불구하고 보수에 관한 현재의 관행은 전문직업인에 어울리지 않는 후진적인 모습이라고 하지 않을 수 없다.

■ 우선, 보수에 관한 약속자체가 되지 않는 경우가 태반이다. 보수가 적은 거래는 물론이고 보수가 수백만원을 넘는 큰 거래의 경우에도 구체적인 보수약속을 하지 않는 경우가 많다. 보수약속을 하지 않으면, 거래가 진행되는 내내 의뢰인의 마음은 불안할 수 밖에 없다. 일이 끝나면 중개업자에게 얼마의 금액을 지급해야 하나 고민되기 때문이다.
물론, 법에 따라 해당 거래중개에 대한 보수금액이 특정되어 있는 경우에는 정해진 요율에 따라 계산된 특정금액으로 지급하면 되기 때문에 별다른 문제가 없는데, 특히 보수에 관한 분쟁이 발생할 가능성이 높은 고액의 보수가 지급될 수 있는 고가의 부동산거래의 경우에는 관련법령에서 보수를 특정하지 않고 거래금액에 1,000분의 8또는 1,000분의 9의 요율 한도 내에서 중개업자와 중개의뢰인이 협의하여 결정하도록 규정하고 있어 다툼의 소지가 있기 때문이다. 따라서, 이런 경우에는 중개의뢰를 받으면서 바로 보수에 관한 구체적인 약속을 하거나, 여의치않으면 적어도 거래성사가 되기 직전이라도 보수에 관한 구체적인 합의를 해두는 것이 필요하다.


■ 그럼에도 불구하고 거래가 성사될 때까지 보수에 관해 아무런 합의를 하지 못하면, 보수액수에 관해 분쟁이 발생할 가능성이 보수약정을 하는 경우보다 훨씬 크다. 보수약속을 정확하게 하지 않은 경우에는 거래성사 직전에 중개업자를 배제해 버린채 거래당사자끼리 자체 계약서를 작성하는 경우도 적지 않다. 보수에 관한 약속을 정식으로 하고, 특히 서면으로 받아두면 아무래도 이러한 약속을 하지 않은 경우보다는 자신의 약속에 대한 부담감 때문이라도 이러한 비신사적인 행위는 적어질 수 있다.

■ 보수에 관한 약정을 제대로 하지 않는 지금의 관행은, 근본적으로는 중개업자의 책임이다. 부동산거래에 있어 문외한일 수 밖에 없는 중개의뢰인 보다는, 거래성사까지에 있어서 필요한 노고와 그에 따른 적절한 보수액에 대해 보다 정확하게 예측할 수 있는 중개업자가 먼저 보수에 관한 제의를 할 필요가 있는 것이다. 이에 대해 중개업자들은, 거래가 완성되기 이전에 의뢰인에게 보수이야기를 미리 꺼내기가 쉽지 않다고 하소연하지만, 어차피 중개업자가 개입되는 이상 보수를 부담해야한다는 것을 중개의뢰인도 엄연히 알고 있는데 전문직업인으로서 보수액수에 관한 이야기를 꺼내기가 어렵다는 것은 설득력이 떨어진다. 오히려, 대략이라도 미리 보수에 관한 합의함으로써 상호신뢰를 가지면서 보수문제로 실랑이하지 않아도 되는 마음편안함을 누릴 수 있을 것이다.


■ 한편, 필자가 보기에 구두상이건 서면상이건간에 중개보수에 관한 약속을 특별히 하지 않는 현재의 관행이 형성된 이유는 다음과 같다고 본다(서면작성을 꺼리는 우리 거래문화는 별도로 언급하지 않기로 한다).

첫째는, 적절한 중개보수에 관한 중개업자들의 잘못된 생각때문이다.
많은 중개업자들은 보수에 관한 분쟁이 발생했을 때, 최소한 법이 정하는 요율의 중간 정도는 보수를 받을 수 있을 것으로 생각한다. 그러나, 적은 금액 보수의 경우는 그렇다고 할 수 있을지 모르겠지만, 거래금액이 커서 보수가 큰 경우는 그렇지 않을 수 있다. 예를 들어 건물이 30억원에 매매되었을 경우, 법정중개보수는 2,700만원(1000분의 9)의 범위 내에서 쌍방협의하에 정하게 되는데, 협의가 되지 않을 경우에는 재판을 받게 된다. 이 때 중개업자들은 재판에서 최소한 1000분의 5 정도의 요율로 정해지지 않겠느냐고 생각하는데, 이런 유형의 재판을 많이 처리한 필자의 경험으로는 이 정도의 거래에서는 1000분의 3 아니면 4 정도의 요율로 결정되는 경우가 많았다. 더구나 금액이 커질수록 적용되는 요율은 낮아지는 경향이 있다.
결국, 보수가 약정되지 않은 경우에 보수에 관한 분쟁이 재판으로 갈 경우, 처지가 어려워지는 쪽은 중개업자이다. 의뢰인을 상대로 재판까지 해서 향후 고객관계가 깨지는 문제는 고사하고서라도, 그다지 보수가 크지 않은 사건에서는 적은 금액을 받기 위해 굳이 재판까지 하자니 번거롭게 되고, 보수가 클 수 있는 사건일 경우에도 법원의 잣대가 기대했던 금액에 미치지 못하다는 점에서 어느 경우이건간에 재판을 통한 해결은 중개업자 입장에서 크게 실익이 없다.

둘째는, 불투명하고 부조리한 부동산거래관행때문이다.
지난 우리 부동산거래관행은 법을 어기고 탈세를 일삼는 것이 관행화되다시피했다. 그 때문에, 거래당사자는 자신들의 비밀을 알고 있는 중개업자에게 결코 떳떳할 수 없었다. 그 덕분에 중개업자에게 법정수수료 이상의 보수를 지급하거나, 아니면 적어도 중개업자의 기분을 나쁘지 않게 하는 정도의 보수, 즉 법정보수라고 하더라도 높은 요율의 금액을 지급하는 것이 보편화되어 있었다. 이런 관행하에서는 거래성사 이전에 굳이 중개보수를 약속할 필요가 없었다.
그러나, 실거래가 신고제가 도입되고 거래질서가 투명화되어가고 있는 지금에서는 거래당사자가 굳이 중개업자에게 아쉬울 것이 없다. 거래가 성사되기 이전에 마음을 졸이다가도, 막상 거래가 성사되고나면 어느 누구라도 보수지급을 아까워한다. 화장실 갈 때 마음이 다녀온 뒤에 변하는 것과 같은 이치다. 이런 상황에서 중개보수에 관한 약속마저 없다면 많은 보수를 주기는 싫을 것이다. 법에서 정하는 요율에서도 가급적 적은 요율로 지급하려고 한다.

그럼에도 불구하고, 더구나 보수약속도 없는 상황에서 예전의 관행처럼 중개업자가 높은 요율의 보수를 지급받기를 고집한다면 갈등이 발생하고 재판이 이루어질 수 밖에 없다. 그래서그런지 최근들어 중개보수에 관한 다툼은 예전에 비해 크게 늘어나는 추세이다. .


■ 이와 같은 합리적이지 못한 보수관행을 개선하기 위해서, 최근 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령은, 거래계약당시 중개업자가 의무적으로 작성해야 하는 “중개대상물 확인설명서”라는 서식상에 중개수수료금액과 산출내역이라는 항목을 추가하였다( 제21조 제1항 제3호). 이로써 보수에 관한 약속이 없음으로 인한 갈등은 상당부분 해소될 것으로 예상된다.
다만, 아직 이같은 조치가 시행초반이어서 어떤 문제가 있을지는 정확하게 예상할 수 없지만, 최근 필자의 상담경험에 의하면, 거래당사자가 거래계약서내용에만 신경쓰고 중개대상물확인설명서는 형식적인 서류 정도로 생각해서 내용을 꼼꼼히 살피지 않는다는 점을 중개업자가 악용하는 사례가 종종 있다. 즉, 중개의뢰인에게 아무런 설명이나 양해를 구하지도 않고 확인설명서상에 중개수수료금액에 관한 기재를 임의로 하는 것이다. 어떤 의뢰인의 경우, 확인설명서 서식상 중개보수에 관한 기재가 서식 상단에 표시되어 있어, 중개업자가 거래계약서와 함께 간인하는 과정에서 거래계약서를 접게 되는데 확인설명서 앞장에 위치하는 거래계약서로 인해 중개보수에 관한 내용이 잘 보이지 않은 상태에서 날인을 하게 되었고, 계약체결 이후에 집에 와서 살펴보면서 이런 사실을 알게 되어 매우 불쾌했다고 했다.
이와 같은 경우 엄밀하게 따지자면, 보수에 관한 이해없이 무심코 확인설명서상에 도장을 찍었다는 점에서 확인설명서상에 기재된 보수에 관한 합의가 되지 않았다고 주장할 수 있겠지만, 현실적으로는 확인설명서상에 중개의뢰인의 날인까지 되었다는 점에서 확인설명서에 기재된 내용에 대해서는 이해하고 날인한 것으로 해석될 가능성이 매우 높다는 점에서, 향후 보수에 관한 분쟁에서 중개업자가 유리할 수 있다. 바로 이 점에서 이와 같은 행위는 중개서비스받는 의뢰인에 대한 행동으로는 매우 부적절하다고 본다. 의뢰인에 대한 사전양해없이 부지불식간에 자신에게 유리한 조치를 미리 해두는 것이기 때문이다.



■ 법정보수를 초과하여 수수되는 경우가 적지 않다

필자 개인적으로는, 최고한도가 거래금액의 0.9로 정해진 현행 중개보수요율은 선진국에 비해서 현저히 낮을 뿐만 아니라 고난도의 중개업무에 대해서마저 더 이상의 보수를 지급할 수 없도록 되어 있다는 점에서, 최고 요율은 더 높여져야한다고 생각한다. 다시말하면, 중개업자의 노고를 인정하여 의뢰인이 더 주고 싶어도 그 이상은 수수되어서는 않되는 것이 현행법상 보수한도의 개념인데, 우리 거래실정상 최고한도의 범위가 지나치게 낮다고 필자는 생각한다.
그렇지만, 법이 개정되기 이전에는 지금의 보수요율은 준수되어져야 한다. 그럼에도 불구하고 보수요율 이상으로 수수되는 경우가 적지 않은 실정이다. 법정보수 이상으로 보수를 수수할 경우, 벌금과 업무정지는 물론, 민사적으로도 초과 금액은 다시 반환되어져야 하는 등 중개업자에게 큰 불이익이 있음에도 불구하고, 이와 같은 위법행위는 지속되고 있는 실정이다. 법위반은 전문직업인에 어울리지 않는 불명예스러운 행위일 뿐 아니라, 업계의 위상을 스스로 떨어뜨리는 행위이다.
이러한 위법행위가 시정되지 않는 주요한 이유 중의 하나는, 의뢰인을 속여서 법정보수를 초과한 금액을 받았다고 하더라도 문제가 될 경우 돈을 돌려줘 버리면 없었던 일로 무마되는 경향이 있기 때문이다. 사실, 법정수수료초과수수행위는 현행법상 수개월 이상의 업무정지처분과 별도로 형사적인 벌금까지 선고될 정도로 매우 엄하게 처리되고 있는 문제라는 것은 별론으로 하더라도, 전문직업인이라는 사람들이 의뢰인을 속여 보수를 더 받은 행위는 그 자체가 전문직업인으로서의 양심을 속이는 행위로서, 의뢰인 입장에서는 매우 불쾌해서 그냥 묵과하기 어려운 문제일 수 있다. 그럼에도 불구하고, 지금까지는 문제된 보수를 돌려주고 사과하면 대체로 그냥 넘어가는 것이 관행이었다. 인간적인 정에 약하기 때문이다. 그 덕분에 이런 나쁜 관행이 쉽게 개선되지 못하고 있다.

중개의뢰인의 마음을 편안하게 하지 못하고 오히려 불쾌하게 만드는 지금의 중개보수 관행을 개선하기 위한 중개협회와 중개업자 각자의 노력을 촉구한다. -이상-


■ 참고법령
공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한법률 제32조 (중개수수료 등)
①중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
②중개업자는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조의 규정에 의한 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
③주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 수수료와 제2항의 규정에 의한 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 수수료는 건설교통부령으로 정한다.

동법 시행규칙 제20조 (중개수수료 및 실비의 한도 등)
①법 제32조제3항의 규정에 따른 주택의 중개에 대한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다.
②법 제32조제3항의 규정에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 중개업자가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다.
③제1항 및 제2항의 경우에 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 중개업자는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 수수료 및 실비를 받아야 한다.
④법 제32조제3항의 규정에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다.
⑤제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2006.6.15>
1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.
3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
⑥중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 제1항의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 제4항의 규정을 적용한다.
⑦중개업자는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개수수료 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개수수료의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개수수료·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개수수료를 받아서는 아니 된다.

동법 시행령 제21조 (중개대상물의 확인·설명)
①법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
3. 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역
4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태
6. 벽면 및 도배의 상태
7. 일조·소음·진동 등 환경조건
8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건
9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
②중개업자는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여야 한다.
③중개업자는 건설교통부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.

동법 시행규칙 제16조 (중개대상물의 확인·설명서의 서식) 영 제21조제3항의 규정에 따른 중개대상물확인·설명서는 별지 제20호서식에 따른다.

[힘이 되는 부동산 법률] 부동산중개수수료 지급관행에 대하여





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