[집코노미TV] 서울의 명당 '끝판왕'

구민기 기자

입력2019.10.18 07:00 수정2019.10.18 08:22

'집'터뷰

박성준 인컨텍스트건축사사무소 대표

▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘도 풍수지리와 관련해서 박성준 인컨텍스트건축사사무소 대표님과 얘기 나눠보겠습니다. 대표님을 가장 잘 설명할 수 있는 게 풍수지리와 관련한 책들인데… 잘 팔렸나요?

▷박성준 대표
첫 번째 책은 굉장히 잘됐죠. 대만에도 번역판이 나가고 했어요. 두 번째도… 잘 나가고는 있어요.

자, 어쨌든 풍수를 따질 때 몇 가지를 생각해볼 수 있는데 첫 번째는 예산이겠죠. 예산을 정한 후에 동네 안에 단지를 선택하는데, 단지 내 어떤 동과 라인인지, 몇 층인지를 정하는 단계가 풍수를 정하는 단계라고 볼 수 있어요.

▶조성근 부장
좋은 동(洞)은 어떻게 정하나요?

▷박성준 대표
보통 풍수에 관심가진 분들의 대부분은 잃을 게 많은 분들이에요. 자신이 어떤 선택을 했을 때 경제적 손실이 올 게 많은 분들이 관심을 많이 가지시는데요, 그런 분들은 일반적인 풍수를 떠나서 음양오행으로 자신이 태어난 기운을 보충하는 풍수가 들어가게 돼요.

예컨대 생년월일시를 봤을 때 여름에 태어난 나무이기 때문에 물이 부족하다면, 목마른 나무라고 한다면 물(水)의 기운이 많은 동네가 좋죠. 물의 기운이 많은 동네는 물론 강이나 하천이 있는 동네가 좋죠. 기왕이면 물이 자신을 감싸안는, 환포하는 안쪽 자리가 흥하는 자리고 배면하는 바깥 자리가 약간 흉지라고 볼 수 있어요.

그걸 떠나서 동네로 본다면 물의 기운이 강한 동네는 청담동을 들 수가 있어요. 청담동은 과거에 물이 굉장히 맑아서 청수골이라고 불렸어요. 맑은 물이 넘쳐나는 동네였고. 또 하나는 압구정입니다. 압구정은 실제로 압구정이라는 정자도 있었고요. 잠실도 물의 기운이 강해요. 뽕나무를 키우는 양잠을 했던 동네라서 잠실이라는 이름이 붙었잖아요. 과거엔 신천과 더불어서 물이 넘치는 곳이었죠. 농토도 부족하고 주택지가 부족한 곳이었는데, 어쨌든 물이 기운이 필요하다면 그런 동네가 좋고, 거기서도 아파트를 선택하는 건 또 구체적으로 봐야 하는 문제죠.

▶구민기 기자
그런데 다 집값이 높은 곳들이네요.

▷박성준 대표
일단 서울쪽을 말씀드린 건데 그쪽이 아니더라도 강이나 물이 흐르는 곳이라면 물의 기운이 있다고 볼 수 있어요. 산이 있는 동네, 특히 관악산 등의 경우는 화기가 강하기 때문에 불의 기운이 부족하신 분들께는 산 주변을 추천해요.

▶조성근 부장
한남동에 재벌들이 몰려사는데, 그 집들이 다 명당인가요?

▷박성준 대표
동네에서도 유독 풍수가 좋은 곳이 있어요. 어떤 동네만 갖고 얘기하긴 어려워요. 물론 한남동을 좋게 보긴 하죠. 이름부터 한강과 남산에서 따왔잖아요. 전형적으로 배산임수를 하면서 남향의 구조거든요. 한남오거리나 유엔빌리지쪽은 한강의 폭만큼 뒤로 밀려 있어요. 물이 너무 가까이 있는 건 풍수적으로 좋지 않다고 보기 때문에 살짝 떨어져 있는 게 좋고, 너무 세차게 흐른다거나 주변에 고속도로가 지나가는 집은 기운을 빼앗기기 때문에 좋지 않다고 봐요. 한남동에서도 도로 밑쪽에 있는 집들은 좋지 않다고 봅니다. 전체를 좋다, 나쁘다라고 보기보다는 그 안에서도 자신에게 맞는 집을 찾는 게 중요합니다.

▶구민기 기자
자신에게 맞는 것이라면…

▷박성준 대표
부족한 기운을 채워주거나 과한 기운은 눌러주는 거죠. 이렇게 얘기할 수 있을 것 같아요. 제일 좋은 건 균형이 있고 평정심이 있는 상태가 가장 좋아요. 감정으로 따지면 화나거나 즐거운 이런 게 아니라. 평정심을 유지할 때 운이 가장 좋다고 얘기할 수 있어요. 배가 너무 부르거나 고픈 것도 운이 좋은 게 아닙니다. 적당한 포만감이 있을 때 운이 좋거든요. 사람이 태어나는 생년월일시를 보면 어떤 이는 굉장히 배부르게 태어나요. 그런데 여기에 밥이나 빵이 더 들어온다면 운이 나빠져요. 배고프게 태어난 이에게 계속 산보가 들어온다면 계속 걸어야 하니 운이 안 좋게 되는 거죠. 기본적으로 10년 대운이라고 하는 60갑자 주기의 운을 보고 목화토금수의 균형을 맞추는 게 공간에서도 풍수를 활용할 수 있는 방법입니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 이지현 인턴PD 편집 김예린 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미]"안 팔아요"…강남 아파트 돈 있어도 못산다

경기 성남 판교신도시 백현동의 판교푸르지오그랑블에 살고 있는 박진아 씨(46·가명)는 최근 ‘강남 갈아타기’를 하는 과정에서 심신이 완전히 지쳤다.지금 아니면 강남 입성이 어렵겠다는 생각이 들어 두 주간 주말을 반납하고 강남·서초구 중개업소를 여러 군데 돌며 집을 구하러 다녔지만 매물 찾기는 ‘하늘의 별 따기’였다. 한 두 개 나와 있는 집도 사겠다는 의사를 내비치면 주인이 갑자기 가격을 올리거나 매물을 거뒀다. 박씨는 “서초동에서 14억원대 매물이 나왔길래 딱 하루 고민하다가 다음날 가계약금 넣겠다고 중개업소에 연락을 했더니 집주인이 7000만원을 더 올려받겠다고 하더라”며 “고민 끝에 그래도 사겠다고 했는데 집주인이 결국 ‘집을 안 팔겠다’며 돌아섰다”고 말했다. ◆“더 오를텐데”…매도인 계약 파기 속출 집값이 고공행진을 하면서 강남 집주인들의 콧대는 갈수록 높아지고 있다. 앞으로 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 많은 집주인들이 매물을 거둬들이는 중이다. 박씨처럼 강남권 집을 사고 싶어도 사지 못하는 이들이 적지 않은 이유다. 서울 개포동 개포주공6단지 인근 K공인 대표는 “오늘 오전에만 매수 문의 전화를 10통 넘게 받았지만 매물이 없다”며 “특히 전용 84㎡ 이하 중소형 면적은 ‘집만 나오면 사겠다’는 대기자가 십수 명이지만 매물은 지역 내에서도 한두개 있을까 말까하다”고 전했다. 서초래미안·유원서초아파트 등을 주로 중개하는 S공인 대표도 “최근 한 단지에서 전용 59㎡ 매물이 모처럼 나오자 동시에 매수인 6명이 집을 보겠다고 찾아왔다”며 “이 중 2명이 집을 보자마자 계좌번호를 불러 달라고 했지만 집주인이 계좌번호를 내놓지 않았다”고 말했다. 상황이 이렇다 보니 매도자에 의한 계약 파기도 심심찮게 벌어지고 있다. 매매 계약서까지 썼다가 가파르게 뛰는 집값을 보고 뒤늦게 팔지 않겠다고 하는 식이다. 최근 서울 송파구 잠실동 잠실레이크팰리스 아파트에선 전용 84㎡ 집주인이 가계약금(3000만원)으로 받은 돈의 두배를 돌려주고 매도 의사를 철회했다. 두세 달 새 호가가 2억원 넘게 뛰다 보니 매도인이 더 보유하는 쪽으로 방향을 틀었다는 게 인근 중개업소 설명이다. 이 단지 인근 K공인 관계자는 “집값이 하루가 다르게 오르다 보니 2000만~3000만원가량을 받고 가계약을 체결한 매도인이 그만큼의 돈을 포기하고 매도 의사를 철회하는 사례가 많다”며 “이 때문에 일부 매수자는 혹시 계약이 파기될까 중도금을 앞당겨 내기도 하고, 중개업소들도 중도금을 서둘러 치르기를 권유하기도 한다”고 말했다. ◆“지금 아니면 못 산다” 강남 부동산 매물 품귀 현상은 통계로도 나타난다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 강남지역 아파트 월간 ‘매매수급지수’는 100을 기록했다. 지난해 10월 이후 다시 100선을 회복했다. 또 작년 9·13 부동산 대책 발표 후 처음으로 매도자 우위로 전환했다. 특히 강남 3구(강남 서초 송파구)와 강동구가 속한 동남권은 102.6으로 전체 권역 중 지수가 가장 높았다. 기준점인 100보다 클 수록 집을 사려는 사람이 팔려는 사람보다 많다는 의미다. 일선 중개업소들은 ”지금 아니면 못 산다는 불안감이 대기 수요를 자극하고 있다”며 ”올초 집값 하락기에 기회를 잡지 못했던 실수요자들도 주택 구입 대열에 뛰어들고 있다“고 현장 분위기를 전했다. 강남구 도곡동에서 전세를 살고 있는 서경현 씨(43)는 “몇 달 만에 수억원 올랐다는 지인들의 얘기를 들을 때 마다 더 늦기 전에 무조건 집을 사야겠다는 생각이 든다”며 “지금 전세살고 있는 집의 경우 집주인의 투자금 규모보다 내 보증금이 더 많이 들어갔지만 돈은 주인만 벌었다”고 푸념했다. 집값 안정을 위해선 공급 물량이 늘어야 하지만 정부 정책은 되레 ‘공급 절벽’을 부추기고 있다고 전문가들은 지적했다. 분양가 상한제와 재건축초과이익환수제로 서울의 주요 주택 공급원인 재건축·재개발이 위축될 것이란 예상이다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “전문가들의 시장 전망이 빠르게 전파되면서 강남 집주인들이 매물을 거두고 있다”며 “강남 아파트는 절대가격이 높아 상승율이 작아도 ‘억대’로 오르는 만큼 심리적으로 느껴지는 가격 오름세는 더 가파르다”고 말했다. 정부 규제 지역이 오히려 투자 유망처로 인식되는 역효과도 나타나고 있다. 정부가 상한제 적용 지역을 ‘동’ 단위로 핀셋 지정하겠다는 의사를 밝히면서 부동산 인터넷 커뮤니티에서 “지정 지역은 정부가 인증한 유망지”라는 이야기까지 나왔다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “잇단 대책에도 집값은 잠깐 주춤하다가 금방 더 뛰었다“며 “정부 정책에 대한 신뢰가 낮은 상황에서 모든 정책을 강남 집값 잡기에 올인한 들 투자 심리를 꺾기 어려울 것”이라고 지적했다.안혜원 기자 anhw@hankyung.com
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[집코노미] 초치기·버스 대절…미계약분 '줍줍' 백태

“1시간 만에 1000만원을 쐈는데 100등에도 못 들었다네요.”‘건대입구역 자이엘라’ 오피스텔 분양에 낙첨한 정건우(가명) 씨의 말이다. 정씨는 이 오피스텔의 미계약분 청약 때 선착순 당첨을 노렸지만 떨어졌다. ‘초치기’에서 밀린 탓이다. 초치기란 입금 순서를 초단위로 따졌을 때 앞선 사람부터 당첨 자격을 주는 분양 방식을 말한다.◆“일단 입금부터”…초치기 분양지난 14일 진행된 서울 자양동 건대입구역 자이엘라 오피스텔 잔여호실 모집엔 이른바 ‘초치기 청약’이 등장했다. 오전 10시를 기준으로 가장 먼저 입금한 청약자에게 계약자격을 주는 방식이다. 초단위로 당락이 엇갈려 초치기로 불린다. 준비물은 청약증거금 1000만원이다. 초치기 1시간 만에 미계약분 35실의 분양이 끝났다. 분양관계자는 “500명 이상이 증거금을 송금했지만 11시 이후 입금한 이들은 100위권 밖으로 밀렸다”고 전했다.아파트의 경우 서울 등 투기과열지구에선 순위 내 모집과 잔여가구 모두 인터넷청약이 의무화됐다. 하지만 오피스텔은 규모가 300실 이상일 때만 금융결제원의 아파트투유 홈페이지로 청약을 받는다. 현장 청약을 진행하는 모델하우스마다 긴 줄이 늘어서자 2017년 ‘8·2 대책’을 통해 정부가 내놓은 조치다. 그러나 이마저도 잔여가구 청약은 해당되지 않는다. 오피스텔 분양에 적용되는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’과 이 법 시행령은 미계약분에 대해 사업 주체가 수의계약을 할 수 있도록 규정하고 있어서다.이 같은 이유로 오피스텔 청약은 통상 분양대행사 직원들이 사전 모집을 받는다. 인터넷청약에 경쟁이 몰리더라도 실제 계약에선 변심 등으로 인한 미계약분이 다수 나오기 때문에 이 물량을 받아낼 투자자를 미리 찾는 것이다. 당첨자들의 정당계약 기간이 지나 미계약분의 숫자가 결정되면 사전에 의향을 밝힌 이들에게만 초치기용 계좌번호를 알려준다. 한 분양대행사 관계자는 “초치기를 할 고객을 많이 확보해야 계약률이 높아지고 인센티브도 늘어난다”며 “순식간에 당락이 결정되다 보니 관리하는 고객들에게 사전에 송금 연습을 시키기도 한다”고 귀띔했다.여의도 옛 MBC 부지에 짓는 ‘여의도 브라이튼’ 청약 때도 이 같은 초치기 분양이 오피스텔 시장을 휩쓸었다. ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’의 오피스텔 청약도 연말 광풍이 예고된 단지다.하지만 선착순 분양 방식에 대한 불만의 목소리도 높다. 초치기 청약을 포기한 한 투자자는 “미계약 분 중 잘 팔릴 물건은 시행사가 따로 빼뒀다가 나중에 판매한다”면서 “투자 등급이 떨어지는 물건들만 당장 안 하면 놓칠 것처럼 바람을 넣고 초치기를 진행하는 듯하다”고 말했다. 한 부동산 전문가는 “연 수익률이 3%밖에 안 나올 단지인데 초치기를 통해 인기가 높은 것처럼 호도한다”면서 “주변 시세, 월세 등을 철저히 따져본 뒤 청약해야 한다”고 주장했다.◆非규제지역에선 ‘버스대절·줄피’지방 부동산시장에선 미계약 물량을 잡기 위해 버스까지 대절해 ‘원정 줍줍(줍고 줍는다는 신조어)’에 나서는 이들이 나오고 있다. 지난달 당첨자를 발표한 아파트 ‘포레나천안두정’은 이달 초 진행한 잔여가구 모집 첫 날에만 모델하우스에 2680명이 몰렸다. 선착순 추첨에 당첨될 경우 즉시 1000만원을 내고 계약해야 한다는 점을 감안하면 현장에 268억원가량의 현금이 몰린 셈이다.이 아파트는 1043가구 모집에 874명이 지원하는 데 그쳐 169가구가 미달됐다. 전체 6개 주택형 가운데 4개 주택형이 2순위 청약에서도 순위 내 경쟁을 마감하지 못하면서 결국 선착순 계약으로 이어졌다. 청약통장이 필요하지 않은 데다 분양권 전매제한이 없는 까닭에 계약 즉시 되팔 수 있어 전국에서 분양권 투자자들이 몰렸다. 중도금을 무이자 조건으로 지원하는 점도 한 몫 했다.아파트 선착순 계약은 모델하우스에 도착한 순서대로 추첨 번호표를 받는다. 번호표가 여러 개일수록 당첨될 확률도 높다 보니 즉석에서 ‘줄피(대신 줄을 서는 것에 대한 프리미엄)’ 형태로 번호표가 거래된다. 이날 잔여가구 모집에 참여한 B씨는 “동네 할머니들도 줄피 아르바이트를 하러 나왔더라”며 “추첨 1시간 전엔 1000만원이던 웃돈이 나중엔 200만원까지 내려갔다”고 전했다. 대전과 세종, 대구 등에서도 투자자들도 몰렸다. 분양 관계자는 “인근 지역에서 버스를 대절해 단체로 오기도 했다”며 “정당계약에서 소진된 물량은 40%가량이었지만 선착순 분양을 거치면서 계약률이 두 배 이상 높아졌다”고 설명했다.미계약 물량 추첨은 올해 2월부터 아파트투유 홈페이지를 통해 진행되도록 ‘주택공급에 관한 규칙’이 개정됐다. 그러나 천안은 조정대상지역이 아닌 까닭에 이 같은 규정을 적용받지 않는다. 부동산 전문가들은 청약제도에 구멍이 숭숭 뚫려 있어 부동산시장을 왜곡하고 있다고 지적했다. 정부가 ‘모델하우스 줄세우기’를 막겠다며 잔여가구의 인터넷 추첨을 제도화했지만 정작 비(非)규제지역엔 적용되지 않다 보니 웃돈 장사를 하려는 투자자들만 몰리고 있는 것이다. 시행사와 건설사들은 일단 초기 계약률을 높이기 위해 이 같은 방법을 마케팅으로 활용하기도 한다. 미계약분 분양권은 주택으로 간주되지 않아 다른 아파트 청약에 걸림돌이 되지 않는다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “잔여가구 모집에서 판매가 끝난 단지들은 실수요보단 전매로 차익을 보려는 투자자들이 많은 편”이라며 “입주 시점까지 분양권을 되팔지 못한 이들이 전세로 돌리는 물량이 많이 나오면 일대 전세가격이 크게 흔들 수 있다”고 지적했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com