절세 매물 급매장 섰다…역세권 위주로 발품 팔아라

서울 부동산 시장의 매물 증가 속도가 심상치 않다. 다주택자 양도소득세 중과 유예의 기준일이 되는 5월 9일이 가까워진 데다 올해 공동주택 공시가격 상승에 따른 세금 부담이 커질 것으로 예상되어서다. 양도소득세 중과를 피하려는 다주택자에 더해 보유세에 부담을 느끼는 1주택자까지 매도에 가세한 모습이다.

무주택 실수요자는 선택의 폭이 넓어진다. 가격 조정이 많이 된 급매를 잡으려면 5월9일까지 계약을 완료하고 계약금까지 납부해야 한다. 보유세 납부의 기준이 되는 6월 1일도 주목해야 한다. 그전까지 집을 팔려는 1주택자 매물을 잡거나, 수도권 청약시장에서 내 집 마련에 나설 수도 있다. 대출 여력을 정확하게 따져보고 매수 가능 단지의 범위를 최대한 넓혀 급매를 공략해 봐야 한다고 전문가들은 조언했다.

◇한강 변 공시가 두 배 오르기도

국토교통부는 지난 18일부터 전국 아파트·다세대·연립 등 공동주택에 대한 공시가격(안) 열람을 시작했다. 정부가 공개한 올해 서울지역 공동주택 공시가격은 전년 대비 18.67% 올랐다. 5년 만에 최대 상승률이자 역대 세 번째로 높은 상승 폭이다.

고가주택이 밀집한 강남 3구와 한강에 인접한 8개 자치구에서는 공시가격 상승률이 50%를 웃도는 사례도 적지 않다. 강남구 압구정과 양천구 목동 재건축 단지가 대표적이다. 목동7단지 전용면적 53.88㎡는 공시가격이 작년 9억8900만원에서 올해 15억4200만원으로 55.9% 상승했다. 6단지 전용 47.94㎡는 올해 지난해 8억8100만원에서 13억3400만원으로 51.4% 오른 것으로 나타났다.

초고가 주택이나 재개발을 앞둔 빌라는 두 배 가까이 오르기도 했다. 광진구 자양4동 신속통합기획 재개발 추진 구역 내에 위치한 A빌라 30.01㎡는 공시가격이 작년 3억5800만원에서 올해 7억1100만원으로 98.6% 상승했다. 성수전략정비구역 4지구에 속한 B연립 전용 47.52㎡는 작년 10억3300만원에서 올해 17억4만원으로 68.4% 뛰었다.

공시가격이 상승한 만큼 올해 내야 할 보유세가 비례해 오른다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에 따르면 대치동 ‘은마아파트’ 전용 84㎡와 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’ 82㎡를 소유한 2주택자의 올해 보유세 합계는 4487만원으로 작년(3183만원)보다 40.9% 늘어난다. 강남권에 아파트 3채를 보유했다면 올해 보유세가 2억원가량 나올 수 있다.

◇1주택도 긴장…강남구 매물 1만건 돌파

공시가격이 공개된 이후 다주택자 못지않게 압박감을 느끼는 것은 고가 1주택자다. 공시가격이 시장의 예상보다 크게 상승한 데다 정부가 세제 개편을 통해 내년 이후 보유세 부담을 더 올릴 수 있다는 우려가 나오고 있어서다. 국토부에 따르면 서초구 반포동 래미안 원베일리 84㎡는 공시가격이 작년 34억3600만원에서 올해 45억6900만원으로 33.0% 오르면서 보유세는 56.1%(1829만→2855만원) 늘어난다. 실거주 1주택자라도 세 부담액이 1000만원 넘게 증가하게 된다. 일정한 수입이 없는 고령자를 중심으로 주택 매도를 고민하는 사례가 늘고 있다는 게 일선 중개업계의 설명이다.

다주택자에 이어 1주택자까지 매도에 가세하면서 서울 아파트 매물 증가세는 더 가팔라졌다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 21일 기준 서울 매물은 8만80건으로 집계됐다. 한 달 전(2월 21일) 6만6000여건에서 19.4%가 늘었다. 자치구별로는 강동구가 33.9%(3367→4511건)로 가장 많이 증가했다. 성동구 31.6%(1784→2349건), 동작구 28.2%(1652→2119건), 서초구 24.6%(7658→9543건), 마포구23.5%(1864→2303건) 순이었다. 지난 11일 1만건을 돌파한 강남구(23.3%, 1만966건)도 매물이 계속 쌓이고 있다.

◇대단지 위주 공략…후보 단지 늘려야

매물이 늘고는 있지만 ‘급매장’은 한 달에서 두 달가량 한시적으로 펼쳐질 가능성이 크다. 매수자도 전략적으로 움직일 필요가 있다고 전문가들은 조언했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “특정 단지만 바라보면서 급매물을 기다리면 원하는 물건이 아예 나오지 않을 수도 있다”며 “그물을 치듯 대상을 넓히고 발품을 팔아야 합리적인 가격에 매물을 잡을 수 있다”고 말했다.

주택가격 하락 기대가 있는 만큼 역세권 대단지 등 가격 방어력이 높은 단지를 잡아야 한다는 분석도 나온다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “지난해 말 최고가를 경신한 단지는 신고가 이전에 형성된 시세를 참고해 매수할 것을 추천한다”고 말했다.

다주택자 매물이라면 세 낀 매수나 추가 가격조정도 기대할 수 있다. 하지만 지켜야 할 매수 타임라인과 대출 가능 금액이 더 까다로워진다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “토지거래허가에 평일 기준 15일이 걸리는 것을 감안하면 4월 중순 안에는 모든 의사 결정을 끝내고 토지거래허가 신청까지 해야 하는 구조”라며 “매수자는 가급적 3월 내에 결판 짓는 걸 추천한다”고 말했다. 무주택자가 다주택자의 세 낀 매물을 살 때는 현재 월세이거나 보증금이 낮은 매물일수록 대출이 많이 나온다. 담보인정비율(LTV)의 40% 수준의 보증금이 있다면 대출 금액은 세입자 퇴거 시점 1억원에 불과하다.

공공택지와 신혼·생애최초 특별공급 등 분양 기회를 노리는 것도 방법이 될 수 있다. 부동산R114에 따르면 올해 4~6월 민간에서만 수도권 50개 단지, 4만4090가구가 공급을 계획 중이다. 2020년 같은 기간(4만4411가구) 이후 6년 만의 최대치다. 서울은 7859가구(9개 단지)가 나올 예정이다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com