"돈만 있으면 될까?"…'강남 로또' 당첨되려면 [돈앤톡]

규제지역 된 서울, 청약·대출 조건 등 변화
서초구 잠원·방배서 주요 단지 분양 예정

강남권 아파트 단지 모습. 사진=뉴스1

올해도 서울 강남권에서 실수요자들의 관심이 많은 단지가 분양을 앞두고 있습니다. 적게는 수억원에서 많게는 수십억원에 달하는 로또 단지에 당첨되기 위해선 어떤 조건이 필요할까요.

10일 분양업계에 따르면 지난해 정부가 발표한 10·15 부동산 대책으로 서울 전역은 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 청약 문턱이 높아졌단 얘기입니다.

규제지역에서 분양하는 단지에 청약을 넣기 위해선 청약 통장 가입 기간 2년을 채워야 합니다. 1순위 청약은 세대주만 넣을 수 있고, 5년 이내 다른 주택에 당첨된 가구, 즉 세대원 1명이라도 당첨된 적이 있다면 1순위 청약에 넣을 수 없습니다.

가점제와 추첨제 비율도 바뀝니다. 비규제지역일 때는 전용 85㎡ 이하에서 추첨제가 60% 미만 전용 85㎡ 초과에선 추첨제가 100%로 추첨제 비율이 훨씬 높았습니다. 하지만 투기과열지구에선 60㎡ 이하 추첨제 60%, 60~85㎡ 추첨제 30%, 85㎡ 초과는 추첨제가 20%로 가점이 높을수록 더 유리합니다.

지난해 강남권에서 분양했던 주요 단지들의 가점을 살펴보면 강남구 역삼동에 들어서는 '역삼센트럴자이'는 모든 면적대에서 평균 당첨 가점이 69점을 넘었습니다. 서초구 반포동에 지어지는 '반포 래미안 트리니원'은 평균 당첨 가점이 71점 이상이었습니다.

예비 청약자들이 서울 서초구 반포동 '반포 래미안 트리니원' 모형도를 보고 있다. 사진=이송렬 기자

청약 가점 69점은 4인 가구가 채울 수 있는 가장 높은 점수입니다. 4인 가족(20점)이 청약 통장 가입 기간 만점(17점·15년 이상)과 무주택 기간 만점(32점·15년 이상)을 충족해야 합니다.

강남권 아파트를 분양받기 위해선 최소 4인 가족은 돼야 도전 자격이 주어진단 뜻입니다. 자녀가 1명 있는 3인 가족은 돈이 있어도 꿈도 못 꾼단 의미입니다.

현금 동원력도 중요합니다. 서울을 비롯한 수도권에선 현재 대출 규제가 시행 중입니다. 집값에 따라 차등 적용되는데 15억원 이하의 경우 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원 초과는 최대 2억원입니다.

청약을 통해 아파트를 분양받고 중도금 대출을 받는 데는 무리가 없지만, 입주하면서 중도금 대출이 잔금 대출로 전환하면 해당 규제가 똑같이 적용됩니다. 강남권의 경우 전용면적 84㎡ 분양가가 25억원을 넘어가는 경우가 꽤 많습니다. 만약 분양가 25억원짜리 집을 분양받는다면 최소 23억원 이상이 현금으로 있어야 청약에 넣을 수 있단 얘기입니다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "강남권 분양엔 '현금 부자'들만 참여하는 분양이 되겠지만 이들도 집을 분양받기 위해선 쉽지 않을 것"이라면서 "돈만 있으면 되는 게 아니다. 현금, 가점, 운까지 따라줘야 강남권에 입성할 수 있는 것"이라고 설명했습니다.

한편 분양업계에 따르면 올해 서울 강남권에서 분양하는 단지는 오는 2월 포스코이앤씨가 서초구 잠원동에서 분양하는 '오티에르 반포'가 있습니다. 신반포21차를 재건축하는 이 단지는 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 총 251가구 규모로 조성됩니다. 이중 전용 44~130㎡ 86가구를 일반 분양합니다.

서초구 방배동 방배13구역을 재건축하는 '방배 포레스트 자이'도 2296가구 중 547가구가 일반분양 물량입니다. 시공사는 GS건설입니다. 방배14구역 재건축인 '방배 르엘(487가구)'도 상반기 중 분양 계획을 잡고 있습니다.

서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 '디에이치 클래스트'도 있습니다. 전체 5002가구 중 이 중 전용 59~130㎡ 1832가구가 일반분양 물량입니다. 오는 9월 분양 예정입니다. 시공사는 현대건설입니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com