"높이규제로 문화재 인근 노후화…용적률 거래 필요"

부동산 프리즘

대한국토·도시학회 토론회 개최
"미·일처럼 용적이양제 도입해야"
풍납토성 일대, 우선적용지 거론

고도 제한 등 문화유산 주변에 적용되는 획일적 규제로 인근 지역 노후화가 심해지고 있다는 지적이 나왔다. 용적률 거래를 허용하는 등 유연한 도시관리 체계가 필요하다는 주장이다.

대한국토도시계획학회는 29일 이 같은 내용의 ‘규제지역의 유연한 도시관리 방안 모색 전문가 토론회’를 열었다. 서울 사대문 주변과 송파구 풍납토성 일대 등 문화유산 인근엔 ‘앙각(仰角: 올려다본 각도) 규제’가 적용된다. 문화유산 경계에서 27도 위로 선을 그었을 때 해당 범위에 건물이 걸리지 않도록 높이 제한을 두는 것이다. 서울 내 앙각 규제 적용 지역은 901㏊ 정도다.

문화유산 전망을 가리지 않도록 하는 취지지만 인근 지역은 정비 지연에 따른 피해를 보고 있다. 예컨대 풍납토성이 있는 풍납동 인구는 최근 7년간 22.7% 줄었다. 씨티극동 아파트처럼 세모 모양의 기형적 건축물도 나타나고 있다. 최고 개발 높이는 개별 심의에 따라 정해진다. 개발업체의 예측 가능성이 떨어진다는 문제도 제기된다.

용적이양제 도입 등 제도 개선이 필요하다는 의견이 나온다. 높이 규제를 적용받아 주어진 용적률을 다 사용하지 못하는 구역이 다른 개발사업장에 용적률을 사고팔 수 있도록 하는 제도다. 이날 발제자로 나선 유나경 PMA엔지니어링 대표는 “싱가포르 숍하우스 보존 구역, 일본 도쿄역 등 해외에는 이용하지 못한 용적률을 주변 지역에 이전한 사례가 많다”고 말했다.

이처럼 역사보전지역 용적률을 활용한 인근 지역 고민 개발로 도시 경쟁력이 강화된 곳도 많다. 글로벌 기업 100여 곳이 있는 뉴욕 허드슨야드, 하루 방문객이 6만 명에 달하는 도쿄 마루노우치가 대표적이다. 미국 샌프란시스코에선 옛 조폐국의 미사용 용적률을 한 호텔 사업장에 넘겨 건축물 복구 비용을 마련하기도 했다.

풍납토성 일대가 용적이양제 우선 적용 대상으로 거론된다. 이날 용적률 거래 때 시뮬레이션 결과도 공개돼 관심을 끌었다. 류인정 도시류 대표는 “풍납토성 3권역 일대를 보전이 필요한 용적관리지역으로 설정해 50%포인트 용적률을 양도한다고 할 때 총 9만1702㎡의 연면적을 양도할 수 있다”며 “인근의 한 업무시설 사업장이 이를 매수하면 용적률을 800%에서 926%로 126%포인트 높일 수 있다”고 설명했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com