완전 폐지냐, 수정 보완이냐…갈림길 선 '임대차 2법'

국토부, 제도개선안 연구용역
도입 취소 등 4개 대안 검토
공론화 거쳐 해결책 마련키로

정부가 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권, 전·월세상한제)을 두고 제도 완전 폐지와 수정을 포함한 4개 대안을 마련한 것으로 알려졌다. 세입자 주거 안정이라는 도입 취지보다 시장 혼란을 부추기는 부작용이 더 크다는 점을 사실상 인정한 셈이다. 정부는 대안을 바탕으로 의견을 추가 수렴해 개선안을 마련할 예정이다.

6일 업계에 따르면 국토연구원과 민사법학회는 국토교통부가 용역을 맡긴 ‘주택임대차 제도개선 방안 연구’의 최종 보고서를 마무리했다. 보고서는 현행 임대차 2법을 폐지 또는 수정하는 내용의 4개 대안을 담았다.

보고서에서 제시한 첫 번째 대안은 임대차 2법을 도입 이전으로 복귀하는 폐지안이다. 이 경우 현재 신규 계약 때마다 보증금이 급등하는 ‘이중 가격’ 문제를 해소할 수 있다고 설명했다. 다만 거주 예상 기간이 줄어들고 정책 변화로 국민 피로감이 증가하는 것은 단점으로 꼽았다.

두 번째 대안은 지역에 따라 임대차 2법을 차등 적용하는 방법이다. 지방자치단체가 권한을 갖고 계약갱신요구권이나 상한 요율을 따로 정하는 식이다. 그러나 이 같은 방안은 지역별로 이중 가격 문제가 여전할 수 있고 지자체의 행정 비용이 증가할 수 있다는 단점이 있다.

세 번째는 제도를 존치하는 대신 임대인과 임차인이 계약 때 직접 갱신요구권과 상한 요율을 결정하는 방안이다. 다만 주택 수요가 많은 인기 지역에선 임대인의 영향력이 과도하게 커질 수 있는 게 단점으로 꼽힌다. 네 번째 대안은 상한 요율을 현행 5%에서 10%까지 높이거나 저가 주택에 제도 적용을 한정해 대상을 축소하는 방안이다.

임대차 2법은 2020년 7월 말 문재인 정부 때 도입돼 임차인의 전세 기간을 최소 4년 보장하고 임대보증금 인상률도 5%로 제한했다. 그러나 과도한 규제라는 비판에 전세 매물이 줄고 신규 임대차 보증금이 급등하는 등 부작용이 발생했다. 한때 갱신권을 무제한 보장하는 내용의 강화 법안이 발의됐다가 철회됐다. 시장에선 폐지 등 개선 요구가 계속됐다.

보고서는 “임대인의 권리 보장이 필요하다”며 “계약갱신요구권 사용 후 임차인의 일방적 계약 해지 제한과 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신 거절 허용 등 보완책이 추가로 필요하다”고 제시했다. 국토부는 “보고서에서 제시된 개선 방안이 정부 공식 입장은 아니다”면서도 “연구 결과를 참조해 공론화 과정을 거쳐 시장 혼선을 최소화할 수 있는 합리적인 제도 개선안을 마련하겠다”고 밝혔다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com