불황 못버티고 가게 접는 자영업자…이면도로 상가는 '통째 공실'

자영업 대출 연체율 2년째 상승
월세 밀리면서 상권 전체 '흔들'

주요 상권 이면도로에 있는 꼬마빌딩 공실이 늘어나고 있다. 자영업자와 소상공인의 경영이 갈수록 악화하는 점이 꼬마빌딩 공실 증가에 영향을 미친 것으로 보인다. 중견·대기업이 많이 입주하는 대형 오피스와 달리 꼬마빌딩은 영세 자영업자 등을 세입자로 받는 사례가 많기 때문이다.

자영업자와 소상공인의 어려운 경영 환경은 대출 연체율 지표에서도 여실히 드러난다. 한국은행에 따르면 작년 3분기 자영업자 대출 연체율은 1.7%로 2023년 같은 기간(1.2%)보다 0.5%포인트 올랐다. 2022년 2분기(0.51%) 이후 9분기 연속 증가세다.

금융사 세 곳 이상에서 자금을 빌린 ‘다중 채무자’인 동시에 저소득 또는 저신용 차주에 속하는 자영업자의 대출 연체율은 2023년 3분기 8.24%에서 작년 3분기 11.55%로 뛰었다.

악화한 내수 경기로 인해 꼬마빌딩 시장이 위축되자 시중은행은 꼬마빌딩을 담보로 한 대출을 축소하고 있다. 한 시중은행 여신 담당 부행장은 “작년부터 이미 소형 상가에 대한 대출을 보수적으로 관리했고, 올해는 꼬마빌딩 대출을 만기에 연장해 주지 않는 방식으로 줄여나갈 방침”이라고 말했다. 금융권 고위 관계자는 “꼬마빌딩의 1, 2층에 있는 식당과 작은 상가를 소유한 자영업자가 원리금을 갚지 못하고 상가 월세마저 밀리면서 꼬마빌딩 상권 전체가 흔들리는 상황”이라며 “어려운 자영업자와 부동산 경기 침체가 맞물려 꼬마빌딩이 경·공매로 쏟아져 나올 것으로 우려된다”고 말했다.

일각에서는 금리 인하 기조가 이어질 경우 꼬마빌딩 투자를 고려해볼 만하다는 목소리가 나온다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “향후 금리가 낮아지면 수익형 부동산 가운데서도 꼬마빌딩 투자가 유망할 수 있다”며 “올해는 작년보다 금리가 하락할 것으로 예상되는 만큼 싸게 나온 중소형 빌딩에 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.

정의진 기자 justjin@hankyung.com