목동·여의도 왜 뛰었나 봤더니…'재건축 사업성' 좋네

주요 재건축단지 살펴보니

대출규제·토허제에도 상승세
목동13, 재건축 때 2.4억 환급
속도 빨라 6~7년 보고 매수

여의도 한양·잠실주공5도 급등
주민 의지·서울시 지원도 한몫

서울 양천구 목동과 영등포구 여의도동, 송파구 잠실 등 노후 재건축 단지가 들썩이고 있다. 토지거래허가구역이어서 2년간 실거주 의무가 부과돼 갭투자(전세 끼고 투자)가 불가능하고 대출 규제로 현금이 필요한 지역이다. 하지만 재건축 속도가 빠르고, 사업성이 높은 게 아파트값이 강세를 보이는 배경으로 꼽힌다.

○목동 재건축 사업성 높아

17일 업계에 따르면 목동5단지 전용면적 95㎡는 지난 10일 24억4500만원에 손바뀜했다. 연초 대비 2억원 가까이 오른 신고가다. 전용 115㎡도 8일 27억9000만원에 팔려 연초에 비해 2억4000만원 뛰었다.

8월부터 목동 재건축 단지가 신고가 행진을 이어가고 있다. 목동2단지 전용 65㎡는 지난달 19일 19억원으로 연초보다 3억원 올랐다. 전용 97㎡ 역시 지난달 29일 23억3000만원에 손바뀜하며 작년 말 대비 2억6000만원 상승했다. 지난달 목동1·4·6·7·8단지도 평균 1억~2억원 오르며 상승 행렬에 동참했다.

목동 집값이 대출 규제에도 상승세를 탄 것은 재건축 사업성이 높기 때문이라는 분석이다. 최근 주민에게 열람 공고된 목동13단지 재건축 정비계획안을 보면 전용 70㎡에서 전용 59㎡로 옮겨갈 때 2억8127만원, 전용 98㎡에서 전용 84㎡로 이동할 때 2억3696만원을 환급받는 것으로 나왔다. 전용 70㎡에서 전용 84㎡로 한 단계 늘릴 경우 분담금은 1억원 정도다. 3.3㎡당 공사비 800만원을 가정한 금액이다. 추후 관리처분계획인가 시점에 공사비 변동에 따라 환급액이 달라질 수 있다. 정비구역 지정고시를 받은 목동6단지는 3.3㎡당 공사비로 700만원을 가정해 전용 95㎡에서 전용 84㎡로 이동할 때 3억7516만원을 환급받는 것으로 나타났다.

목동13단지는 목동지구 1~14단지 가운데 사업성이 평균 수준이라는 평가다. 용적률과 대지지분(가구당 평균)이 각각 159%, 70.95㎡다. 일반적으로 용적률이 낮을수록, 가구당 대지지분이 많을수록 일반 분양 규모가 증가해 분양 수익이 늘어난다. 사업성이 가장 좋다고 평가받는 목동5단지는 용적률 116%에 가구당 평균 대지지분이 97㎡로 넓다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “대출 규제에서 자유로운 ‘현금 부자’가 입주까지 6~7년을 내다보고 매수하고 있다”며 “최근 급등한 강남권 이외 지역에서 새 아파트를 받을 수 있는 목동이 주목받고 있다”고 설명했다.

○여의도·잠실도 5억원 껑충

여의도나 잠실에서도 사업성 좋은 재건축 단지의 상승세가 두드러진다. 여의도 한양 전용 149㎡는 지난달 13일 31억1000만원에 손바뀜했다. 작년 말에 비해 5억원 이상 올라 신고가를 다시 썼다.

지난 3월 정비구역 지정 고시를 받은 한양아파트는 일반상업지역으로 종상향되면서 용적률이 254%에서 600%로 늘어났다. 주거 용도로 쓸 수 있는 용적률은 450%에 달한다. 가장 작은 한양 A동(105㎡) 소유자는 전용 84㎡를 분양받을 때 1억500만원을 환급받는 것으로 계산됐다.

송파구 잠실주공5단지도 전용 81㎡가 지난달 6일 30억4590만원에 팔려 작년 연말 대비 5억원 넘게 올랐다. 이 단지 역시 용적률 138%, 가구당 평균 대지지분 76㎡로 목동 재건축 단지만큼 사업성이 좋다는 평가다. 공사비는 3.3㎡당 816만원을 가정해 전용 103㎡ 보유자가 전용 84㎡ 새집을 받을 때 최소 3억6400만원을 환급받는 것으로 나왔다. 업계 관계자는 “목동과 여의도는 강남 3구(강남·서초·송파구)나 용산구와 달리 분양가상한제 적용 지역이 아니라서 공사비 상승분을 어느 정도 일반분양가로 보완할 수 있을 것”이라며 “소유자의 재건축 추진 의지가 강하고 서울시와 자치구가 적극 지원에 나서고 있다는 점이 시세에 반영된 것”이라고 말했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com