2주택자가 분양권 사면, 나중에 기존 집 다 팔아도 3주택 기준 취득세 내야

세법 개정에 따라 취득세와 양도소득세를 따질 때 ‘주택 수’에 따라 그 적용을 구분해야 한다. 다만 ‘주택 수에 포함된다’는 의미와 ‘그 대상이 주택이다’는 의미는 다르니 이를 잘 살펴봐야 한다.

취득세는 부동산 등을 취득하는 경우 발생하는 세금이다. 취득세를 납부하는 시기는 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 취득하는 때에 주택 수를 따져 세금이 계산된다.

이때 취득세를 납부하는 대상이 분양권으로 취득하는 주택은 취득세를 납부하는 시점(주택 취득 시점)과 주택 수를 계산하는 시점(분양권 취득 시점)이 다르기 때문에 유의해야 한다.

주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득하는 경우에는 분양권 계약일을 시점으로 2주택으로 간주한다. 또 분양권을 얻은 주택에 대한 취득세를 납부한다. 주택 취득 시점에 비조정대상지역이라면 일반세율이 적용된다. 조정대상지역이라면 8%의 취득세율이 적용된다. 하지만 ‘일시적 2주택’ 규정을 적용해 종전 주택을 3년 안에 매도하면 1주택 기준으로 일반세율이 적용된다.

다만 ‘2주택 상태’ 또는 ‘1주택과 주택 수에 포함되는 분양권이나 조합원 입주권을 보유한 상태’에서 세 번째 주택 분양권을 얻는 경우에는 기존에 보유하고 있던 2주택을 나중에 모두 처분하더라도 3주택 기준 취득세를 납부하게 된다. 주택 수 계산 시점은 분양권을 계약하는 때를 기준으로 하기 때문이다. 또 3주택인 경우 예외 규정은 없다.

세 번째로 취득하는 주택이 조합원 입주권인 경우 취득세 중과 대상은 되지 않는다. 기존 주택을 포함해 세 번째 주택이므로 중과 대상이 되는 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 조합원 입주권으로 취득하는 주택은 다주택자 중과 대상이 되는 매매 취득세가 아니라 조합원으로서 원시취득하는 세율이 적용된다.

양도소득세도 잘 따져봐야 한다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이나 관리처분인가 이후 취득한 조합원 입주권은 다른 주택을 양도하는 경우 주택 수에 포함해 판단해야 한다. 분양권이나 조합원 입주권은 다른 주택을 양도하는 경우 주택 수에 포함하는 것이지 그 자체로는 주택이 아니다.

따라서 조합원 입주권 등이 다른 주택 양도 때 주택 수에 포함된다는 내용을 조합원 입주권도 주택이라고 판단해서는 안 된다. 조합원 입주권인 상태(관리처분계획인가일~사용승인일)에서 양도하는 경우 조합원 입주권에 대해 비과세를 적용하는 실수를 범하기 쉽다. 조합원 입주권은 원조합원이 관리처분계획인가일 기준 1주택 조건을 만족한 경우에만 양도세 비과세 혜택을 적용하는 것이다. 관리처분계획인가일 이후 매수하는 경우에는 공사 기간이 지나고, 준공 이후 보유 기간 및 거주 기간의 요건을 만족해야 비과세된다.

오피스텔의 취득세와 양도세도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 세금을 낼 때 양도소득세의 경우 오피스텔을 주택으로 간주해 ‘다주택자 중과’ 등을 적용한다. 그러나 취득세 등은 건축법에 따른 세금이 적용된다. 취득세의 경우 오피스텔은 주거 여부와 관계없이 비주택으로 취급돼 4%의 단일 세율을 적용받는다. 해당 오피스텔에 대한 주택분 재산세를 납부하고 있는 경우라면 다른 주택 취득 시 주택 수에 포함해 계산한다. 주택을 양도할 때 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔이 있는 경우에는 유의해야 한다.

김성일 리겔세무회계 대표회계사