서울 1개 단지만 분양…경기·인천에선 공공택지 물량 주목

박진우 기자

입력2024.03.27 16:12 수정2024.03.27 16:12 지면B2

다음달 수도권 공급물량 감소

총선이 있는 다음달 수도권 청약시장은 일반분양이 뒤로 밀리면서 공급물량이 예년보다 줄어들 전망이다. 서울·경기·인천에서 총 8개 단지, 7986가구(일반분양 기준)의 아파트가 공급될 전망이다. 인기가 많은 서울은 1개 단지, 327가구 공급에 그친다. 최근 시공사의 공사비 인상 요청으로 재개발·재건축 분양 일정이 뒤로 밀리고 있어서다.

경기도는 공공택지 위주의 물량이 많다. 최근 청약경쟁률이 들쑥날쑥한 모습을 보여 건설사가 분양 시점을 두고 고심하는 분위기다.

○총선 영향 서울 1개 단지만

부동산 전문 리서치업체 부동산인포에 따르면 3월 마지막 주부터 다음달까지 수도권에서 8개 단지, 9411가구(일반분양 7986가구)가 청약시장에 나선다. 일반분양 기준으로 서울 327가구, 경기 4606가구, 인천 3053가구 등이 주인을 찾는다. 업계에선 5월 이후 강남권을 중심으로 대단지 정비사업 물량이 본격적으로 공급될 것으로 예상하고 있다.

이달 유일하게 공급되는 서울 내 단지는 성내5구역(성내동 15 일대)을 재개발하는 그란츠리버파크다. 시공은 DL이앤씨가 맡았다. 지상 최고 42층, 2개 동, 407가구(전용면적 36~180㎡) 중 327가구가 일반 분양분이다. 지하철 5·8호선 천호역, 5호선 강동역 등과 가깝다. 천호현대백화점과 천호시장이 가깝다. 풍납근린공원, 한강광나루공원, 올림픽공원 등이 있어 주거환경도 자연 친화적이라는 평가다.

다음달 분양 단지가 급감한 건 공사비 상승이 주요 원인으로 꼽힌다. 송파구 잠실진주(잠실래미안아이파크·일반분양 578가구)와 은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레·483가구), 강남구 청담삼익(청담르엘·176가구) 등이 대표적이다. 공사비 협상을 마무리한 방배 삼익(아크로리츠카운티·141가구)과 송파구 잠실미성·크로바(잠실르엘·247가구)는 조만간 분양 대열에 합류할 것으로 예상된다.

상반기 분양이 유력한 단지도 적지 않다. 마포구 공덕1구역(마포자이힐스테이트·456가구)과 서초구 신반포15차(래미안원펜타스·291가구)는 5월께 일반분양을 진행할 예정이다. 반포주공1단지 1·2·4주구(디에이치 클래스트·1466가구)와 3주구(162가구) 등도 대기 중이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “총선에 관심이 분산되기 때문에 이달은 분양을 쉬는 분위기”라며 “공사비 협상이 마무리되는 대로 속속 청약시장에 나설 것으로 보인다”고 말했다.

○수도권 공공택지에서 6295가구 분양

다음달은 인천·경기도 공급물량이 많지 않다. 경기에선 5개 단지, 4606가구가 일반분양으로 나올 예정이다. 인천은 2개 단지, 3053가구다. 총 7659가구 중에 6295가구(5개 단지)가 도시개발사업을 통해 공급되는 택지 물량이다. 공공택지는 분양가상한제가 적용돼 상대적으로 저렴한 게 장점이다.

우미건설은 경기 김포시 북변3구역을 재개발해 짓는 ‘김포 북변 우미린 파크리브’를 분양할 예정이다. 지하 3층, 지상 15~29층, 13개 동, 1200가구(전용 59·74·84㎡)로 지어진다. 이 중 831가구가 일반에 분양된다. 김포골드라인 걸포북변역이 도보권에 있다. 단지 인근에 김포초가 자리했다. 스카이라운지와 커튼월룩 등 고급화 설계를 도입한 게 장점으로 꼽힌다.

경기 오산시 세교2지구에선 금강주택이 짓는 ‘오산역 금강펜테리움 센트럴파크’가 나온다. 지상 20층, 730가구 규모다. 전 가구가 전용 84㎡ 단일면적으로 구성된다. 모든 가구에 4베이(방 3개와 거실 전면 향 배치) 구조와 멀티룸 등의 설계가 적용된다. 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 연장이 예정된 오산역이 가깝다.

인천 계양에선 3000가구 대단지에서 청약을 받는다. 롯데건설이 계양지구에 공급하는 ‘계양 롯데캐슬 파크시티’다. 3블록과 4블록에서 지하 2층~지상 26층, 30개 동, 3053가구(전용 59~108㎡)로 짓는다. 수도권 제1순환고속도로 계양IC와 가까워 수도권 이동이 편리하다는 게 강점이다.

권 팀장은 “분양가상한제가 적용되는 택지지구 아파트와 입지 여건이 좋은 대단지는 청약시장의 블루칩”이라며 “선거 후 분양시장이 다시 활기를 띨 수 있다”고 설명했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com

관련 뉴스

1

1주택자는 12억까지 양도세 비과세…세제 혜택 조건 꼼꼼히 살펴야

세법에서는 주택을 매도하는 경우 매도액과 취득액 차이를 계산해 필요 경비 등을 반영한다. 여기에 보유 기간에 따른 장기보유공제 등을 반영해 세율에 따라 양도소득세를 매기고 있다. 다만 ‘1가구 1주택자’가 주택을 매도하는 경우 실수요 목적이 있다고 보고 세부 조건을 만족하면 12억원 이하 매도분에 대해 양도소득세를 비과세하고 있다. 양도소득세는 일반적으로 세금을 내는 것이 원칙이다. 특정한 조건을 만족하는 경우 비과세를 적용한다고 이해해야 실수하지 않게 된다.먼저 1가구 1주택자의 조건을 충족해야 한다. 1가구는 동일한 주소지에서 같이 생활하는 배우자, 직계존비속 및 형제자매를 의미한다. 심지어 법률혼 배우자는 가정불화로 별거하고 있는 경우에도 동일 세대로 판단한다. 30세 미만 자녀는 나이 요건, 소득 요건 등을 따져 분리세대로 인정받을 수 있다. 또 1주택자라고 하면 주거용으로 사용하는 부동산이 1채만 있는 경우를 말한다. 실무에서 가장 문제가 되는 주거용 오피스텔은 빈번하게 실수 사례가 발생하므로 조심해야 한다. 세금이 발생하는 게 일반적인 원칙이고, 비과세가 예외 조건이라고 생각한다면 규정 적용에 좀 더 많은 신경을 쓸 수 있을 것이다.다음으로 보유 기간 및 거주 기간 요건을 충족해야 한다. 먼저 보유 기간은 2년 이상이어야 한다. ‘초일 산입·불산입’이라는 어려운 개념까지 굳이 적용하기보다 매수, 매도 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이라는 규정을 생각하면 좋다. 해당 날짜가 언제인지를 정확히 파악할 수 있어야 한다. 거주 기간 요건도 신경 써야 하는 부분이다. 조정대상지역의 1주택을 매도하는 경우 양도 시점이 아닌 취득 시점을 기준으로 거주 요건을 적용한다.양도소득세는 양도가 발생할 때 매기는 세금이므로 양도 당시를 판단하는 것이다. 하지만 거의 유일하게 조정대상지역이었던 지역의 주택을 매도하는 경우 거주 요건만은 취득 시점을 기준으로 판단한다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 서류에 의해 증빙되면 해당 거주자가 속한 1가구가 계약금 지급일 현재 다른 주택을 소유한 사실이 없는 경우에만 취득 시점 조정대상지역으로 변경되더라도 거주 요건이 없이 보유 기간 요건만으로 비과세 적용을 받을 수 있다.계약 시점 다른 주택이 없어야 한다는 내용은 심지어 실물 그 자체만을 의미하는 것으로 소수지분공동상속주택, 조세특례제한법상 비과세 판단 때 주택 수에 포함되지 않는 주택을 소유한 경우에도 거주 요건이 있는 것으로 적용하고 있다. 심지어 계약 시점에 있던 다른 주택을 매도한 경우에도 거주 요건이 있는 것으로 적용한다. 왜냐하면 예외 규정으로 엄격하게 적용돼야 하기 때문이다.이와는 별개로 거주 주택 비과세 요건을 적용하는 경우에도 임대 등록한 주택이 있으면 이를 주택에 해당하지 않는다고 판단해 조정대상지역 지정 전 취득이라고 거주하지 않고 매도해 과세가 된 사례도 있다. 이러한 사례는 모두 비과세라는 특례 규정을 임의로 해석해 벌어진 실수다.세법에서 일반적으로 과세가 되는 것이 원칙이고, 비과세 규정이 예외적이라고 접근한다면 세부 조항을 엄격히 적용해 판단할 수 있을 것이다.김성일 리겔세무회계 대표회계사
2

대전 중구 20년 만에 대단지 아파트…원주에 GTX 수혜단지

지난 22일 한국부동산원 청약홈 개편이 완료되면서 멈춰 섰던 지방 분양시장이 재가동된다. 총선(4월 10일)이 끝난 4월 중·후반을 중심으로 총 1만2213가구, 일반분양 기준 9580가구가 공급된다. 다만 고금리와 고분양가, 공급과잉 우려 등이 겹치며 평년보다 공급 규모는 크지 않다. 브랜드, 상품성, 분양가 등에 따라 지역별로 청약 성적이 크게 갈릴 수 있다는 관측이다. ◆공급 우려 속 ‘옥석 단지’ 관심부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 4월 한 달간 지방에서 16개 단지, 총 1만2213가구가 공급될 예정이다. 일반분양분은 9580가구다.지난해부터 분양을 미뤄오던 광역시에서 분양이 잇따른다. 지역별로 대전(3057가구), 부산(2468가구), 울산(481가구), 대구(418가구) 순으로 공급이 많다. 대전 중구에선 20년 만에 나오는 대단지 아파트인 ‘문화자이 SK뷰’가 분양을 준비하고 있다. 지하 3층~지상 최고 34층, 19개 동, 1746가구 규모다. 쇼핑·교육·교통 등 전반적인 생활 인프라가 좋다는 평가다. 차량으로 10분 이내에 코스트코, 홈플러스, 하나로마트 등 대형 마트와 충남대병원 등이 있다.코오롱글로벌은 대전 유성구 봉명동에 초고층 주상복합아파트 ‘유성 하늘채 하이에르’를 공급한다. 지하 4층~지상 최고 47층, 4개 동, 전용 84~112㎡ 아파트 562가구와 전용 84㎡ 오피스텔 129실로 구성된다. 전 가구가 중대형으로 구성된 게 특징이다. 대전지하철 1호선과 2호선(2024년 착공 예정) 유성온천역을 도보로 이용할 수 있다. 대전에선 이 두 단지를 포함해 중구 ‘e편한세상 서대전역 센트로’(749가구)까지 총 세 곳이 4월에 분양할 계획이다.부산에서는 롯데건설이 부산진구 가야동에 ‘가야역 롯데캐슬 스카이엘’을 분양한다. 최고 43층으로 전용 59~84㎡, 725가구 규모다. 부산지하철 2호선 가야역 역세권과 가깝고 서면 상권도 이용하기 쉽다. 대방건설은 부산 기장군 장안지구 B3 블록에 ‘부산 장안지구 디에트르 디오션’을 공급한다. 지하 2층~지상 25층, 6개 동 규모로 전용 84~110㎡ 507가구로 조성된다. 동부산권 주거단지의 마지막 퍼즐인 장안지구 내에서 유일하게 중대형으로 단지를 구성했다.◆ ‘GTX 수혜’ 강원도 등 공급지방 중소도시 분양 물량은 총 5560가구로, 광역시(4020가구) 물량을 웃돈다. 강원(1273가구), 전남(1272가구), 충남(1214가구), 전북(1087가구) 순으로 공급이 많다.충남 아산에 들어서는 ‘더샵 탕정인피니티시티 2차’는 탕정지구 도시개발구역 3블록에 지하 2층~지상 최고 35층, 9개 동, 1214가구 규모로 조성된다. 지하철 1호선 탕정역이 가깝고, 천안아산역의 KTX, SRT 등 고속철도를 이용해 서울 등으로 이동할 수 있다. 지방 분양시장에서 가장 성적이 좋았던 충청권이라는 점에서 투자 수요도 유입될 수 있다는 관측이 나온다. 소득 수준, 주택 유무, 세대주·세대원, 재당첨 여부 등과 상관없이 청약할 수 있고 전매 제한이 없다. 지난해 말 공급된 1차 단지인 ‘더샵 탕정인피니티시티’는 현재 억대 프리미엄이 형성돼 있다.수도권 광역급행철도(GTX)-D 노선 호재를 안은 강원 원주에선 대우건설과 중흥토건이 ‘원주푸르지오더센트럴’을 분양한다. 원도심인 원동에 지어진다. 지하 4층~지상 29층, 18개 동, 전용 39~108㎡ 1502가구로 이 중 1273가구가 일반분양분이다. 인근에 원주종합버스터미널, AK프라자, 롯데마트 등의 편의시설이 있다.롯데건설은 경남 김해 구산동에서 ‘김해 구산 롯데캐슬 시그니처’ 청약을 받는다. 지하 2층~지상 29층, 6개 동, 전용 84㎡, 714가구 규모로 조성된다. 실수요층이 많은 84㎡ 단일 면적이며 총 5개 타입으로 설계돼 취향에 따라 선택할 수 있다. 구산초를 낀 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트)로 부산 김해경전철 연지공원역과 인접해 있다. 조은상 리얼투데이 본부장은 “지방은 공급 과잉, 역세권 입지 여부 등에 따라 시장 분위기 변화에 더 민감하게 반응한다”며 “청약제도 개편으로 규제가 다소 완화된 만큼 자신에게 맞는 조건을 꼼꼼히 살피는 선별 청약이 중요하다”고 말했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
3

재개발·재건축 사업 좌초…조합원이 매몰비용 부담해야 하나

서울 금천구의 한 지역에선 모아타운 추진이 한창이다. ‘모아타운 주민통합 위원회’에서는 빠른 사업 추진을 위해 조합설립 동의서를 징구하고 있다. 그러나 주민들 사이에서 조합 설립에 동의했다가 사업이 좌초되면 모아타운 주민통합위원회에서 지출한 비용이나 채무를 주민들이 떠안을 수도 있다는 소문이 돌고 있다. 과연 이렇게 정비사업이 중단되거나 실패할 경우 토지 등 소유자인 주민들이 비용을 부담하게 되는 것일까?정비사업에도 매몰비용이라는 개념이 존재한다. 추진위원회 구성의 승인 또는 조합설립인가가 취소된 경우 그간 추진위원회나 조합이 사용한 돈이 정비사업 매몰비용에 해당한다. 이를 조합원이 부담해야 한다는 견해도 있다. 근거는 조합 해산에 동의한 토지 등 소유자는 청산금의 부담도 지는 것을 동의한 것이라고 봐야 한다거나 사업 추진에 동의했기 때문에 비용이 발생했다는 것이다.그렇다면 이런 견해가 옳을까? 이와 달리 토지 등 소유자가 매몰비용을 부담하지는 않는다는 대법원 판결이 존재한다.토지 등 소유자 과반수 동의로 조합이 해산되자 청산되는 조합은 조합원들을 상대로 조합정관을 근거로 매몰비용을 청구했다. 조합원들이 잔여 채무 분담금을 부담해야 하고, 조합원들 각자의 권리가액 비율에 따라 정비사업비를 분담할 의무가 있다는 주장이었다.대법원은 조합이 정관 규정을 근거로 조합원에게 조합 사업 추진 무산으로 인한 매몰비용을 청구한 사안에서 다음과 같은 판단을 이유로 조합의 청구를 기각했다. 대법원은 조합 정관의 잔여 채무 분담금 규정은 준공 인가 후 조합을 해산하는 경우에 적용되는 조항이지 조합설립인가가 취소됨으로써 해산되는 경우에는 해당 정관 규정이 적용되지 않으므로 조합원들에게 잔여 채무 분담금을 청구할 수 없다고 봤다.또 조합 정관은 청산금을 ‘대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 그 차액을 의미’하는 것으로 규정하고 있으므로 조합설립인가가 취소됨으로써 해산하는 경우 청산금 부담 규정을 근거로 조합이 조합원들에 대해 잔여 채무 부담 의무를 주장할 수는 없다고 판단했다.‘사업 시행에 필요한 비용을 충당하기 위해 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용인 정비사업비를 부과·징수할 수 있다’고 규정한 조합의 정관에 대해서는 이렇게 판단했다.조합이 사업시행자로서 공법상 지위를 갖고 정비사업을 계속하는 것을 전제로 조합원에게 정비사업비를 부과할 수 있음을 정한 것이고, 이미 설립인가가 취소됨으로써 사업시행자 및 공법인의 지위를 상실한 이상 조합원들에게 정비사업비를 부과·징수할 수 없다는 것이다.도시정비법 제93조에 따르면 조합이 토지 등 소유자들로부터 정비사업비와 정비사업 시행 과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다고 규정돼 있다.그러나 ‘토지 등 소유자’는 관리처분계획 당시 분양받은 수분양자로서 조합원인 토지 등 소유자를 의미하므로, 관리처분계획 단계에 이르지 않은 상태에서 조합설립인가가 취소되는 경우에는 위 규정은 적용될 수 없고 따라서 조합이 위 규정에 근거해 토지 등 소유자에게 매몰비용을 청구할 수 없다고 봐야 할 것이다.고형석 법률사무소 아이콘 대표변호사