[포토] 강북권, 상업지역 총량제 푼다··· '다시, 강북 전성시대' 기자설명회
김범준 기자 bjk07@hankyung.com
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강북권 재건축 속도 낸다...서울시, 역세권에 용적률 500% 부여
서울 노원·도봉·강북구 등 동북권은 1980년대 후반~1990년대 초반 지어진 '베드타운'이다. 서울에 지어진 지 30년 넘은 노후 주택 절반이 이 곳에 집중됐다. 기업이 모이는 업무·상업시설은 동북권 일대를 다 합쳐도 서울 광화문 도심의 절반에 못 미친다. 500조원에 가까운 서울 지역내총생산(GRDP)에서 동북권이 차지하는 비중은 50조원에 그칠 정도로 소외됐다.오세훈 서울시장은 이같은 문제를 풀기 위해 26일 '강북권 대개조' 구상을 발표했다. 지난달 발표한 서남권 대개조 구상에 이어 두 번째다. 강북권 대개조는 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문 등 8개 자치구)과 서북권(마포·서대문·은평)이 대상이다.강북권 대개조의 핵심은 규제 완화로 기업이 입주하는 초고층 오피스를 짓도록 유도하고, 파격적인 인센티브 부여로 이 일대 재건축을 촉진하겠다는 것이다. 서울시는 서울 내 역세권 아파트에 용적률 최대치의 1.2배까지 추가로 부여한다. 이미 높게 지어져 재건축이 어렵다는 판단을 받는 이 일대 아파트 재건축에 숨통을 틔워주겠다는 취지다. 역세권 아파트는 제3종주거(용적률 최대 300%)에서 준주거(500%)로 종상향해 사업성을 대폭 개선할 예정이다. 서울시는 65개 단지, 4만2000여 가구가 재건축에 착수할 수 있게 될 것으로 추산하고 있다.기업을 유치하기 위해 초고층 업무지구를 조성하는 방안도 담겼다. 용적률을 1000%까지 부여할 수 있는 상업지역 총량제를 풀어 기업이 입주할 수 있는 오피스를 짓도록 유도하겠다는 구상이다. 이를 통해 기업이 활동하는 상업지역의 규모를 강남권 수준으로 끌어올리는 걸 목표로 잡았다. 개발에 추가 인센티브를 제공하기 위해 민간사업자가 개발지의 규모와 용도를 정할 수 있는 균형발전 사전협상제(화이트사이트)를 도입한다. 화이트사이트 대상지로 차량기지 등 대규모 유휴부지를 지정해 상업지역으로 종상향하고 공공기여도 10%포인트 줄여줄 계획이다. 노원 일대 65개 단지, 4만2000가구 재건축 길 열린다1990년대 준공된 강북권 아파트는 재건축이 불가능할 정도로 높고 빽빽하게 지어졌다. 당시 주택건설촉진법으로 주거지에 대한 용적률이 지금 같은 임대주택이나 기부채납 없이 최대 400%까지 부여됐기 때문이다. 2000년대 초반 주거지에 대한 세분화 작업을 거쳐 이 일대 아파트가 속한 제3종 주거지의 용적률 최대치는 300%로 대폭 낮아졌다. 강북권 일대 아파트 65개 단지, 4만2000여 가구의 재건축이 불가능한 이유다.이 일대 아파트에 용적률 최대치의 1.2배(360%)까지 부여해 재건축에 숨통을 틔워주겠다는 게 강북권 대개조 주거대책의 핵심이다. 65개 단지의 용적률은 250% 이상으로, 용적률 최대치가 360%까지 주어지면 100%포인트 이상의 여유가 생기게 된다.특히 역세권에선 역세권 활성화 사업이 아니라 일반 재건축을 추진할 때도 준주거지역 종상향하고, 공공기여율을 15%에서 10%로 낮추는 파격적인 인센티브가 제공된다. 용적률 최대치가 300%에서 500%로 대폭 상향된다는 설명이다. 이같은 혜택은 서울 전역에 적용되지만 수혜지는 강북권에 몰려있다는 게 서울시 분석이다.북한산 밑이라는 이유로 고도제한이 걸린 지역에 대한 정비사업도 추진한다. 서울시 정비사업 모델인 모아타운을 추진할 때 자연경관지구는 기존 3층에서 약 7층(20ｍ)으로, 고도지구는 20ｍ에서 최대 45ｍ로 풀어 사업성을 높여주는 방안이다.재개발 대상지도 286만㎡에서 800만㎡로 지금보다 3배 가까이 확대된다. 지난 1월말 시행된 도시정비법 시행령으로 노후도 기준이 67%에서 60%로 완화되면서다. 접도율 기준도 4ｍ 도로에서 6~8ｍ로 완화된다. 폭 6ｍ 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 주거지도 재개발 대상에 포함된다.재건축 인허가 기간도 기존의 일반 재건축보다 5~6년 앞당긴 신속통합기획을 활용하면서 정비계획 입안을 동시 진행해 1년을 더 단축한다. 재건축 시작부터 준공까지 7~8년 안에 진행하겠다는 계획이다. 용적률 1000%까지 부여…초고층 업무지구 추진강북권 대개조 프로젝트를 통해 기업들은 강북권에 초고층 오피스를 사실상 제한 없이 지을 수 있게 된다. 상업지역 총량제는 2030년까지 서울시가 권역별로 상업지역 총량을 배정하고 그 안에서 상업지역을 지정하는 제도다. 서울시는 시 전역에서 상업지역 총량제를 풀 계획이다.상업지역 총량제가 풀리면 용적률을 1200%까지 부여해 초고층 오피스를 지을 수 있는 상업지역을 무제한으로 지정할 수 있게 된다. 11개 자치구를 포괄하는 강북권은 상업지역 면적이 519만㎡로 도심권(814만㎡)이나 동남권(627만㎡)에 턱없이 못 미치는 점을 고려한 조치다.지금도 자치구가 상업지역을 추가 지정할 수 있지만 100% 쓰이지 못하고 있다는 게 문제다. 특정 지역에만 초고층 오피스를 허용해 혜택을 준다는 지적이 나올 것을 우려하고 있기 때문이다. 서울시가 상업지역을 대거 풀어도 강북권에 기업이 밀집한 업무·상업지구가 조성되기 어렵다는 우려가 나오는 이유다.서울시는 강북권 대규모 유휴부지에 '균형발전 사전협상제(화이트사이트)'를 도입해 상업지역을 적극 부여할 계획이다. 화이트사이트는 사업시행자가 기존 도시계획으로 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 규모와 용도로 개발하는 것을 허용하는 제도다. 화이트사이트에서 용적률은 일반상업지역 법적상한용적률(800%)의 1.2배까지 주어지고, 공공기여율 상한선이 60%에서 50%로 완화된다. 서울시는 대표적인 화이트사이트 적용대상지로는 창동차량기지와 도봉면허시험장(25만㎡), NH농협부지(3만㎡)를 꼽았다. 이 부지와 동쪽으로 인접한 NH농협부지는 주거지와 쇼핑몰이 들어서게 될 전망이다. 청량리 차량기지 일대(35만㎡)와 이문차량기지(21만㎡), 신내차량기지(34만㎡) 등 다른 차량기지에도 적용된다. 서울혁신파크는 미디어컨텐츠와 연구개발(R&D) 중심의 서울창조타운으로 재조성할 계획이다. 화이트사이트 적용대상지는 상반기 검토를 거쳐 이르면 7월 적용할 예정이다. 박진우 기자 jwp@hankyung.com
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이번엔 신생아 특례대출로 또 '영끌'…어디로 몰렸나 봤더니
'영끌족'(영혼까지 끌어모아 대출은 받은 실수요자)들이 서울 대표적인 서민 주거지역 '노·도·강'(노원·도봉·강북구)에 다시 몰리고 있다. 노·도·강 지역은 서울 외곽지역이자 하락한 집값이 회복되지 못하고 있는 지역이다.지난해 초 노·도·강 지역은 특례보금자리론으로 집을 사려는 수요들이 몰리면서 반짝 강세를 보이기도 했다. 그러나 이후 집값이 하락했고, 회복이 요원한 상태다. 그럼에도 실수요자들이 서울에서 9억원 이하의 집을 구하기 위해 외곽으로 발길을 향하고 있다.21일 함영진 우리은행자산관리컨설팅센터 부장(대우)이 서울부동산정보광장과 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 이달 7일까지 신고된 2월 서울 아파트 거래 총 1653건 중 9억원 이하 아파트 비중은 57.7%(954건)였다. 1월 55.1%보다 9억원 이하 비중이 2.6%포인트 늘었다. 아직 거래 신고가 완료되지 않았다는 점을 고려하면 비중이 더 늘어날 여지가 있다.9억원 이하 아파트는 대개 서울 외곽 지역에 몰려 있다. 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 올 2월 기준 서울 아파트 중 신생아 특례대출 대상인 9억원 이하 주택 비중은 약 39.6%다. 지역별로는 △도봉구 91.8% △중랑구 87.8% △노원구 84% △금천구 83.5% △강북구 82% △구로구 77.1% △관악구 72.6% 등 순이다.지난달 9억원 이하 아파트 거래가 늘어난 이유는 신생아 특례대출의 영향이 크다는 의견이 많다. 신생아 특례대출은 출산 가정에 혜택을 주는 상품이다. 대출 신청일을 기준으로 2년 내 아기를 낳았거나 입양했다면 대출 상품을 이용할 수 있다.집을 살 때 혹은 전셋집을 구할 때 모두 쓸 수 있다. 금리는 연 1.6~3.3% 수준으로, 9억원 이하 전용 85㎡ 이하 주택이 대상이다. 이 대출은 출시 40일이 지난 현재 1만6164건, 4조193억원의 대출이 신청됐다.문제는 '제2의 영끌족'이 나올 가능성이 크다는 점이다. 지난해 초 특례보금자리론이 출시된 이후 노·도·강 집값이 반짝 상승했는데, 이를 지켜봤던 무주택자들이 이번엔 신생아 특례대출을 활용해 '영끌'로 집을 사고 있어서다.노원구 상계동에 있는 A 공인 중개 대표는 "지난해 초 특례보금자리론이 출시된 이후 노원구, 도봉구, 강북구 등 대표적인 서민 주거지역에서 아파트 거래가 많았다"며 "올해도 정책 대출 상품을 활용해 집을 알아보려는 수요자들이 작년 말에 비해 늘었다"고 말했다. 이어 "일부 집주인은 정책 대출 상품과 함께 신용대출에도 손을 댄 것으로 알고 있다"며 "여유있게 집을 산 게 아니기 때문에 이자 부담에 어려움을 겪는 집들이 많다"고도 귀띔했다.다만 신생아 대출은 특례보금자리론보다 공급 규모가 작고 신청 조건 역시 제한적이다. 신규 보다는 갈아타는 대환 대출이 많은 편이다. 국토부에 따르면 신생아 특례대출 구입 자금 대출 중 기존 주택담보대출을 더 낮은 금리로 갈아타려는 대환대출 신청 규모는 2조1241억원으로, 구입 자금 대출 신청액의 66%를 차지했다. 신규 자금은 30%대에 머무는 셈이다.상계동에 있는 B 공인 중개 관계자도 "지난해 특례보금자리론이 시장에서 큰 영향을 미쳤던 것과 비교하면 이번 신생아 특례대출은 미미한 수준"이라면서도 "아무래도 대출을 이용할 수 있는 조건이 특례보금자리론보다는 까다롭기 때문”이라고 설명했다.서울 내에선 노원구를 비롯한 서울 외곽 지역이 정책 대출 상품의 수혜지로 꼽히지만, 이들 지역의 집값 회복은 아직 멀었다는 게 현지 공인중개업소들의 설명이다.실제 집값 역시 큰 영향을 받고 있지는 않다. 일부는 최고점 대비 반토막 수준의 집값이 유지되고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 상계동 '상계주공16' 전용 45㎡는 지난달 3억3000만원에 거래됐다. 2021년 9월 기록한 6억2900만원의 절반 수준으로 가격이 내려왔다. 상계동 '상계주공7' 전용 41㎡도 지난달 4억8500만원에 손바뀜했다. 2021년 7월 기록했던 신고가 7억원 대비 2억1500만원 급락했다.상계동에 있는 C 공인 중개 관계자는 "서울 외곽에서도 신생아 특례조건에 맞는 집을 찾는 게 쉽지 않다"며 "신생아 특례대출로 집을 구하는 수요는 있지만, 많지는 않다보니 집값에 큰 영향은 없을 것"으로 예상했다.인근에 있는 또 다른 공인 중개 관계자도 "올해부터는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)도 적용돼 대출받기가 더 어려워졌다는 얘기가 있지 않으냐"며 "대출 의존도가 높은 서울 외곽 지역은 집값이 당분간 지지부진할 것이란 뜻"이라고 전했다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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같은 상업지인데 용적률은 천차만별…'헷갈리는' 계산방식
서울에서 지구단위구역 내 같은 상업지역이라도 용적률 차이가 최대 두 배까지 벌어지는 것으로 나타났다. 용도지역 상향 시기와 법 개정에 따라 나란히 붙어 있는 건물도 각기 다른 기준을 적용받는 등 지나치게 복잡한 용적률 체계가 도심 개발의 걸림돌로 작용하고 있다는 지적이 나온다.22일 업계에 따르면 서울시는 전체 용적률 체계를 단순화할 필요가 있다고 보고 구체적인 방향성을 검토하고 있다. 같은 용도지역이라도 변경 시기, 역세권 활성화사업 추진 여부 등에 따라 필지마다 각기 다른 기준을 적용받는 등 예측 가능성이 떨어진다는 지적이 이어지고 있어서다.지구단위계획구역 내 상업지역이 대표적이다. 1991년 이전에 용도 상향된 서초로 지구단위구역 내 한 간선부의 허용용적률은 800%, 상한용적률은 1600%(법적 용적률의 두 배 이하)다. 하지만 1999년 일반상업지역이 된 바로 옆 필지는 허용용적률이 630%로 제한된다. 2000년 이후 지정된 일반상업지역은 제약이 훨씬 크다. 2007년 일반상업지역이 된 강서구 마곡도시개발사업 지구단위구역 내 용지는 허용용적률은 630% 이하, 상한용적률은 800% 이하다. 이전에는 법적용적률의 두 배까지 가능했던 상한용적률 기준이 2000년 국토계획법 개정으로 800%로 묶였기 때문이다.허용용적률은 기준용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을, 상한용적률은 공공시설 등 기부채납을 통해 허용용적률에서 추가로 받을 수 있는 용적률을 의미한다. 용적률이 높을수록 사업성이 좋아진다.업계에선 적정 땅값이 이 같은 복잡한 용적률 산식과 상관없이 역세권일수록, 중심상업지 역할을 할수록 높게 형성돼 있다는 점을 지적한다. 기대이익과 용적률에 따른 실현 가능 이익의 격차가 커 사업이 진행되지 않고 있다는 얘기다. 서울 내 지구단위구역만 277곳(중심지 147개, 역세권 230개)에 달한다.개발업계 관계자는 “결과적으로 최근에 지정된 상업지역일수록 강한 용적률 규제를 받는다”며 “시장에선 지구단위구역 외 상업지역 또는 역세권 관련 사업을 하는 지역과의 역차별로 받아들이고 있다”고 주장했다. 서울시 관계자는 “예전에 상업지역이 된 곳은 종상향에 의한 것이 아니라 원래 상업지역으로 보기 때문에 차등이 생기는 것”이라며 “상한용적률을 받기 위해선 대규모 기부채납이 수반돼야 한다는 점, 정책 목적과 상황에 따라 용적률 체계가 달라진다는 점에서 이해돼야 할 부분”이라고 말했다.업계에서는 중심지 역할을 하는 상업지의 노후화 문제를 해결하기 위해선 용적률 체계 개편이 필요하다고 보고 있다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 “일본 도쿄 시부야는 ‘도시재생특별지구’ 제도를 도입해 역세권별로 업무·상업 중심의 거점 개발에 성공했다”며 “역세권활성화사업 등을 도입해 시간과 비용을 들이지 않더라도 주민 자율적으로 신속한 개발이 가능할 수 있도록 정책적으로 유도해야 한다”고 강조했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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