건물 신축 시 시공사 선정은 어떻게 해야 할까요? [한경부동산밸류업센터]

입력2024.02.01 10:00 수정2024.02.19 13:35

[밸류업가이드]

고객 문의

“안녕하세요. 저는 종로구 평창동에 거주하고 있는 홍**라고 합니다.
제가 갖고 있는 낡은 주택이 한 채 있어서 이걸 허물고 새로 건물을 신축하려고 필요한 사항들을 알아보고 있는데요.
특히 시공업체를 잘 선택해야 한다는 얘기를 여러 군데서 들었습니다.
주변에서 잘 아는 업체 소개받아서 공사비 협상만 잘 하면 별 문제가 없을 거라 생각하고 있던 참이었는데 제가 너무 실제적인 내용을 모르는 가운데 일을 저지르나 싶은 생각이 덜컥 듭니다. 그래서 조언을 구하고 싶은데요. 건축 시공업체 선정은 어떻게 해야 하나요?

상황 분석 및 해설

건축사로부터 기획설계, 계획설계, 실시설계도면을 넘겨받으면 의뢰인께서는 실시설계도면을 기준으로 ‘건축 시공업체’를 선정해야 합니다.
건축시공의 성패는 여러 가지 복합적인 요소에 의해 결정됩니다.
이번에는 의뢰인께서 궁금해하시는 ‘건축 시공업체’ 선정 시 유의해야 할 사항에 대해 정리해 보겠습니다.

1. 건설업 등록 업체인지 확인

건축 시공업체(이하, 시공사)의 건설업체 등록 여부를 확인함으로써 해당 업체가 정부 또는 지방 관할 기관에서 승인을 받고 합법적으로 운영되고 있는 곳인지를 확인할 수 있습니다.
이는 해당 업체가 일정한 건설품질 및 표준을 준수하고 있는지를 확인함과 동시에 시공에 필요한 기술, 경험, 그리고 안정적인 자금력을 갖추고 있는지를 간접적으로 확인 할 수 있습니다.

2. 다양한 시공능력을 갖추고 있는지 확인

건축 시공능력은 다양한 분야에서의 전문성과 경험에 기인하며, 해당 프로젝트가 요구하는 여러가지 기술을 제공할 수 있는지 그 능력을 나타냅니다.
구체적으로 살펴보면 기술자 보유현황은 어느정도 되는지? (ex.건설기술인 경력신고 中 특급, 고급, 중급, 초급 등)
시공업체에서 실제 수행했던 레퍼런스와 대표적인 프로젝트 이력은 어떻게 되는지?
전문 시공에 필요한 모든 라이센스와 관련된 자격요건들을 모두 보유하고 있는지?
보험가입과 안전규정 등을 준수한 건실한 업체인지 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

3. 최소 3군데 이상 시공사의 견적을 받아 보기

가까운 지인의 소개 또는 매스컴을 통해 알려진 곳이더라도 최소 3군데 이상의 시공사에서 견적을 받아보고 비교·분석해 보아야 합니다.
여러 곳에서 견적을 받으면 각 시공사의 가격을 객관적으로 비교하여 더 나은 협상기회를 얻을 수 있고, 다양한 견적을 비교함으로써 예산을 효과적으로 관리하고 비용 역시 최소화할 수 있습니다. 또한, 각 시공사가 제시하는 서비스의 범위와 품질수준을 확인하여 프로젝트에 가장 적합한 시공사를 선택할 수 있습니다.
견적에는 사용되는 자재의 품질, 시공일정, 보증기간 등이 포함되므로 이를 통해 시공사에서 제시하는 서비스의 전반적인 품질들을 비교·평가할 수 있습니다. 세부적인 사항을 적시하지 않은 견적서로 검토하실 경우 비교검토가 어려울 뿐만 아니라 추후 공사비 증액의 원인이 될 수도 있으니 주의하실 필요가 있습니다.

4. 도급계약 조건 및 상세조항 확인하기

건축 시공 시, 도급계약 조건 및 상세조항을 확인하는 이유는 다양합니다.
계약의 조건과 세부사항 등을 확인함으로써 건축주(이하, 의뢰인)와 시공사(이하, 건설회사)가 어떠한 의무와 책임을 서로 부담해야 하는지를 명확하게 이해할 수 있습니다. 또한, 계약금액, 공종별 지급일정, 추가 공사비용 등 금전적인 측면에서의 가이드와 계약이 언제 시작해서 언제까지 유효하며 어떠한 조건에 따라 종료될 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.

5. 시공사별 레퍼런스 확인하기

‘백문이 불여일견’이라고들 하지요.
견적을 의뢰한 건축업체가 시공한 현장을 직접 방문해 보시길 추천합니다.
저녁 식사 한끼를 위해서, 물건 하나를 사기 전에 구매자 또는 방문자의 후기를 꼼꼼히 살펴보는 것처럼 건물주나 관리소장을 만나 건축하자는 없었는지 시공사의 사후관리가 적절한지 등을 직접 물어보는 것이죠.
단순히 하자가 많다 적다는 것보다 시공사가 얼마나 신속하게 적극적으로 대처하느냐가 더 중요할 수 있습니다.

6. 전문가 활용하기

저희 TF team 멤버 중 건축설계사의 의뢰를 받아 신축 밸류업 프로젝트를 진행한 적이 있습니다.
신축 건물의 설계는 의뢰인께서 직접 하시고, 그 외 업무는 프로젝트 PM에게 맡겨 주셨습니다.
당시 의뢰인(설계사)께서 PM을 맡긴 데는 몇 가지 이유가 있었는데요.
의뢰인과 가까운 건축업체를 포함해 견적을 받았는데, 지인이었는데도 불구하고 공사비가 싸지 않아서 결국 비교견적 받은 다른 건축업체에게 시공을 맡기게 됐죠. 그 차액만으로도 PM 수수료 이상 절감할 수 있어서 이득이라고 하셨고, 게다가 이런저런 이해관계가 있는 곳들과 직접 대면할 필요 없이 PM에게 업무를 맡겨 진행할 수 있으니 부담도 덜 수 있게 됐다고 하셨습니다.
무엇보다 만족하셨던 부분은 챙겨야할 게 한두가지가 아닌데 그걸 전문가에게 맡겨 놓고 의뢰인은 본인 업무에 집중할 수 있는 점이라고 말씀하셨습니다.
당시 의뢰인께서 수주했던 설계 프로젝트가 있었는데 PM을 맡기지 않고 직접 챙겼다면 그 프로젝트 진행에 문제가 생길 뻔했다는 후일담을 들려주시기도 했습니다.
이처럼 전문가를 잘 활용하면 비용적인 측면까지도 더 효율 위해 이러한 단점들을 인식하고, 적절한 대응 전략과 전술이 필요할 것으로 보여집니다.

신동진 한경부동산밸류업센터 건축TF team / 밸류업이노베이션 파트너 건축사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터

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