다세대·다가구주택의 차이?…이걸 알아야 전세 보증금 지킨다

다가구냐, 다세대냐 여부에 따라 전세사기 피해 주택 경매 과정 달라
다가구주택, 단독주택으로 구분 … 여러 개 방에 세입자와 계약 가능
다세대주택은 공동주택, 가구마다 주인 달라 … 5층 이상이면 아파트

최근 이른바 비아파트인 다가구주택·다세대주택·오피스텔 대상으로 전세 사기 피해가 크게 늘고 있다. 자산의 상당 부분을 차지하는 전세 보증금을 날리지 않으려면 부동산 임대차계약을 체결할 때 거주할 곳에 대한 정보를 면밀하게 파악해야 한다. 거주 주택의 유형은 이런 정보 파악의 첫 단계다. 주택 유형에 따라 확인할 부분도 다르고 구제 방법도 달라질 수 있어서다. 가령 피해주택이 경매로 넘어갈 경우 다세대인지 다가구주택인지에 따라 경매 과정이 다르다. 공동주택인 다세대는 입주한 집마다 경매가 이뤄지지 단독주택으로 취급되는 다가구는 건물 전체를 경매로 매각한다. 다가구주택은 확정일자를 먼저 받은 세입자의 보증금 규모까지도 파악해야 한다.

문제는 대부분 사람에게 익숙한 아파트 이외의 주택 유형은 외관상 구별이 쉽지 않다는 점이다. 예컨대 같은 4층짜리 건물이라도 1층의 용도에 따라 다세대·다가구주택으로 나뉠 수 있다. 주택법에서 정의하는 유형별 기준을 알아두는 게 중요한 이유다. 국내 주택 유형 기준과 주택 현황을 알아봤다.

4층 이하면 무조건 다세대주택?

지난해 11월 기준 국내 전체 주택 수는 1915만6000가구다. 이중 공동주택이 1508만3000가구로 전체의 78.7%를 차지한다. 단독주택은 386만1000가구로 20.2% 수준이다. 다시 주택 유형을 세분화하면 전체 주택 중 다가구주택 비중은 4.1%(78만3000), 다세대주택은 11.9%(228만3000)인 것으로 집계됐다.

서울 송파구의 한 다세대주택 밀집 지역의 모습. 사진=뉴스1

다가구주택과 다세대주택을 구별하려면 단독주택과 공동주택의 차이를 이해할 필요가 있다. 주택은 크게 단독과 공동주택으로 나뉜다. 단독주택은 1가구가 독립된 주거생활을 할 수 있는 하나의 건축물을 뜻한다. 다가구주택은 단독주택으로 분류된다. 다가구주택은 1채에 방이 여러 개인 경우가 많지만, 소유주는 건물을 가진 1명뿐이다. 한 건물에 여러 가구가 살고 있더라도 개별 등기는 되지 않는다.

단독주택으로 규정되는 다중주택도 마찬가지다. 다중주택은 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주하는 건물이다. 고시원처럼 각호는 분리돼 있되 취사 시설이 공용으로 제공되는 건물을 생각하면 된다.

다가구주택과 다중주택은 지하층을 제외하고 3층 이하로 설계돼야 한다. 다만 1층을 외벽이나 설비 없이 개방시켜 주차장으로 쓰고, 나머지 부분을 주택 외 용도로 사용하면 해당 층은 층수에 포함하지 않는다. 대신 다가구주택은 19세대 이하가 거주해야 한다는 차이점이 있다.

다세대주택은 공동주택으로 분류된다. 단독주택인 다세대주택과 가장 큰 차이다. 공동주택 유형엔 아파트와 연립주택도 포함된다. 5개 층 이상이 주택으로 쓰이면 아파트다. 4개 층 이하일 경우 연립·다세대주택이 된다.

사회초년생에게 친숙한 오피스텔의 경우 주택법상 주택으로 취급되지 않는다. 다만 2020년 지방세법이 개정되며 거주용 오피스텔은 주택 수에 가산하고 있다. 생활 숙박시설은 건물의 용도가 주거용이 아닌 숙박용으로 규정돼 있어 주택이 아니다. 이외에도 지식산업센터와 근린생활시설, 물류창고 등이 비주택에 해당한다.

국내 주택에서 아파트 비중 절반 넘어

다양한 주택 유형 가운데 가장 큰 비중을 차지하는 것은 아파트다. '2022년 인구주택총조사' 결과에 따르면 국내 총 주택 수는 1915만6000가구다. 이중 아파트가 차지하는 비중이 64%(1226만9000)로, 전체 주택의 절반을 넘는다. 2021년 대비 2.7% 증가했다. 5년 전인 2017년보다는 18.3% 늘어나 전체 주택 유형 중 증가율이 가장 높다.

아파트 다음으론 일반단독주택과 다세대주택 순으로 거주 비중이 컸다. 각각 13.7%(262만7000가구), 11.9%(228만3000가구)인 것으로 나타났다. 특히 다세대주택은 2021년보다 '3만가구'가 더 늘어나 1.3% 증가했다.

공동주택인 아파트와 다세대주택이 증가하는 것과는 달리 단독주택은 점차 감소하는 추세다. 전체 단독주택은 1년 전보다 0.3% 줄어들었다. 이중 다가구주택의 감소 폭이 가장 컸다. 지난해 기준 78만3000호로 집계된 다가구주택은 5년 전과 비교하면 6.7%, 1년 전보다는 1.3% 줄어든 것으로 집계됐다.

주택을 소유한 사람은 얼마나 될까. 통계청의 '2022년 주택소유통계' 발표를 보면 지난해 11월 기준 전체 주택 중 개인이 소유한 주택은 1643만2000가구다. 주택을 여러 채 가진 이들이 있기 때문에 주택을 소유한 개인 수는 전체 주택 수보다 적은 1530만9000명이다. 이중 주택을 1채만 가진 사람은 전체 소유자의 85.1%다. 2건 이상 가져 다주택자로 분류되는 사람은 14.9%인 것으로 나타났다.

가구 기준으로 살펴보면 주택을 소유한 가구 수는 1223만2000가구로, 전년 대비 17만가구가 늘어났다. 가구는 1인 이상이 모여 취사, 취침 등 생계를 함께 하는 생활 단위다.

한명현/서기열 기자 wise@hankyung.com