공사비 상승과 고금리 여파 등으로 올해 1분기 서울 주택 인허가 물량이 1년 전보다 50% 가까이 급감했다. 이에 3~5년 후 공급난이 심화할 수 있다는 경고음이 나온다. 대구에서는 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양이 한 달 새 20% 늘어나며 침체 골이 깊어지고 있다.

광주·울산 인허가 70%↓

30일 국토교통부가 발표한 ‘2024년 3월 주택통계’에 따르면 올해 1~3월 전국에서 주택 7만4558가구가 인허가를 받았다. 지난해 같은 기간(9만6630가구) 대비 22.8% 적은 수준이다. 인허가 물량이 공급(입주)으로 이어지는 3~5년 뒤부터 주택 부족 리스크가 커질 것이란 우려가 나온다. 아파트(-20.3%)보다 빌라 등 비아파트(-38.1%)의 감소폭이 커 서민이 더 타격을 받을 것으로 전망된다.
서울 주택 인허가 반토막…공급절벽 '경고등'
지역별로 살펴보면 서울의 1분기 인허가 물량이 작년 1만2749가구에서 올해 6493가구로 49.1% 급감했다. 인천도 같은 기간 3896가구에서 2391가구로 38.6% 줄었다. 반면 경기는 1만8686가구에서 2만1422가구로 14.6% 늘었다. 수도권 전체 인허가 물량은 3만5331가구에서 3만306가구로 14.2% 감소했다. 지방은 상황이 더 심각하다. 광주와 울산, 전북은 70% 넘는 감소폭을 보였다. 비수도권 전체 인허가 물량은 6만1299가구에서 4만4252가구로 27.8% 감소했다.

2~3년 후 공급의 선행지표인 전국 착공 물량도 작년 1~3월 5만7153가구에서 올해 4만5359가구로 20.6% 줄었다. 반면 주택 수요는 점차 살아나는 분위기다. 지난 3월 전국 주택 거래량은 5만2816건을 기록했다. 2월(4만3491건) 대비 21.4% 증가해 작년 5월(5만5176건) 이후 10개월 만에 최고치를 나타냈다. 최근 대출금리가 소폭 하락하자 매수세가 유입됐다는 분석이 제기된다.

대구 미분양 감소세지만…

3월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 6만4964가구로 집계됐다. 한 달 전(6만4874가구)보다 90가구 늘어나며 4개월 연속 증가세를 보였다. 서울은 올해 2월 1018가구에서 3월 968가구로 50가구(4.9%) 줄며 안정세를 나타냈다. 반면 광주는 한 달 새 미분양 물량이 904가구에서 1286가구로 42.3% 늘었다. ‘미분양의 무덤’으로 불리는 대구에서는 3월 미분양이 9814가구로 집계됐다. 작년 2월 1만3987가구에 달했는데 13개월째 미분양을 털어내고 있다.

하지만 최근 대구의 분양 자체가 적은 기저효과가 반영된 것으로 ‘질적’ 상황은 더 나빠지고 있다는 지적이 나온다. 대구의 준공 후 미분양이 2월 1085가구에서 3월 1306가구로 20.4% 늘어난 게 대표적이다. 업계에 따르면 연내 대구에서 약 7700가구가 공급될 예정이다. 준공이 머지않은 후분양 단지가 많아 제때 계약자를 찾지 못하면 바로 악성 미분양으로 분류될 가능성이 크다.

경북에서도 준공 후 미분양이 2월 790가구에서 3월 1008가구로 27.6% 급증했다. 지방 전체 악성 미분양은 같은 기간 9582가구에서 9933가구로 3.7% 증가하며 1만 가구 재돌파를 눈앞에 두고 있다. 서울(503가구→490가구)과 수도권(2285가구→2261가구)이 감소세를 보이는 것과 대조된다.

업계에서는 정부가 10년 만에 재도입하기로 한 기업구조조정(CR)리츠에 기대를 걸고 있다. CR리츠는 투자금을 모아 비수도권 미분양 주택을 사들여 임대로 운영한 뒤 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com