[한경 매물마당] 다산신도시 단지 내 편의점 상가 등 7건
![[한경 매물마당] 다산신도시 단지 내 편의점 상가 등 7건](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34587210.1.jpg)
◆서울 마포구 상수역 초역세권 신축 부지, 92억4000만원
◆경기 평택시 평택지제역 인근 수익형 빌딩(사진), 42억원
![[한경 매물마당] 다산신도시 단지 내 편의점 상가 등 7건](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34587212.1.jpg)
◆경기 수원시 당수지구 단지 내 1층 상가(사진)
◆경기 평택시 대로변 병원 상가, 6억7000만원
![[한경 매물마당] 다산신도시 단지 내 편의점 상가 등 7건](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34587211.1.jpg)
![[한경 매물마당] 다산신도시 단지 내 편의점 상가 등 7건](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34609860.1.jpg)
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잘나가던 이대·신촌이 어쩌다가…"中 관광객도 안 와요" [현장+]
"예전이야 중국인 관광객, 학생 손님들로 학교 앞이 북적였죠. 지금은 장사가 안되니까 상가들도 많이 어려워졌습니다." (이화여대 인근 자영업자 A씨)대학교에 대면 수업이 재개됐지만 학교 주변 상가는 예전의 활기를 되찾지 못하고 있다. 인건비·전기요금 인상 등으로 점포 운영비는 늘었는데 장사가 안되면서 빈 상가가 급증했다. 주요 고객층이었던 학생들의 활동 지역이 대학가에서 벗어나고 있기 때문이라는 분석이 나온다.지난 24일 찾은 이화여자대학교 앞에는 임대 문의 안내가 붙은 상가들이 수두룩했다. 대면 수업이 시작된 지도 1년이 다 되어가지만, 높은 임대료를 감당하지 못한 카페, 화장품 가게, 옷 가게들은 자취를 감추고 있다.이보다 조금 떨어진 신촌역 인근 상가도 상황은 마찬가지다. 코로나19 팬데믹(대유행) 이후 높은 임대료를 감당하지 못한 자영업자들이 떠나 돌아오지 않고 있다. 신촌역 인근 B 공인중개 관계자는 "코로나19 정점 당시보단 손님이 조금 늘었지만, 이전만큼 상권 회복이 안 되고 있다"며 "상가들이 사라지고 오피스텔이나 주거 용도로 많이 바뀌는 추세"라고 말했다.중국인 관광객의 발길이 줄어든 것도 한몫했다. 지난달 중국인의 한국 단체 관광이 6년여만에 재개됐지만, 그마저도 홍대나 명동 등 백화점과 화장품 가게들이 모여있는 곳으로 향하고 있다.부동산 업계에서도 신촌·이대 상권은 코로나의 직격탄을 맞은 곳으로 꼽힌다. 한국부동산원의 '2023년 2분기 상업용 부동산 임대동향조사'에 따르면 신촌·이대 지역 소규모 상가 공실률은 서울 평균(5.8%)과 홍대·합정 지역(7.8%)보다 높은 9.0%를 기록했다.중대형 상가 공실률은 6.9%로 나타났다. 서울 평균(8.4%)보단 낮지만, 인근 홍대·합정 공실률(5.7%)보다는 높은 수치다. 또 집합상가 공실률은 16.1%로 서울 평균(8.3%)과 홍대·합정(12.3%)을 웃돌았다. 반면 임대료는 여전히 높은 수준이었다. 이 지역 소규모·중대형·집합상가 임대료는 대부분 서울 평균과 비슷하거나 이보다 높았다.특히 대학가 주변이 일부 유명 상권의 회복을 따라가지 못하는 이유는 주요 소비층이었던 학생들이 찾기 않고 있기 때문이다. 이대 상권은 2000년대 이전 서울을 대표하는 패션·미용의 중심지로 불렸지만, 인터넷쇼핑이 활성화되면서 상권 자체가 위축됐다. 더군다나 성수동, 홍대, 가로수길 등 새로운 상권들이 생겨나면서 젊은 세대 수요를 흡수했다.선종필 상가뉴스레이다 대표는 "홍대·망원·연남 등 신상권이 커지면서 이대·신촌 등 기존 상권 흡입력이 약화됐다"며 "대학가 상권이 퇴보해가는 사이에 홍대 상권의 면적은 더 커지고 발달했다"고 설명했다. 이어 "대학가 상권은 코로나의 영향을 많이 받은 곳이므로 임대료 조정이 없다면 회복하기 힘들 것"이라고 덧붙였다.학생들의 소비 패턴이 변하면서 대학가 상권 침체는 당분간 이어질 것이란 전망이 지배적이다. 이은희 인하대 소비자학과 교수는 "코로나 이후 젊은 층의 소비 패턴이 온라인 등 비대면 방식으로 고착화됐다"며 "2030 여성은 대학가 근처에서 벗어난 특별한 맛집, 카페 등이 즐비한 장소를 찾아가는 행태를 보인다"고 말했다. 이현주 한경닷컴 기자 wondering_hj@hankyung.com
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“스타벅스 건물주가 되고 싶어요” [한경부동산밸류업센터]
고객 문의안녕하세요. 저는 강남구 대치동에서 건물 임대업을 하는 조창식(가명)이라고 합니다.제가 소유한 건물은 1988년도에 준공된지라 너무 낡고 허름한 상태여서 신축을 검토하고 있습니다. 다행히 임차인들과 명도 협의까지 마무리된 상태여서 신축공사 진행에는 문제가 없습니다. 새로 건물을 지으면 1층에 스타벅스를 입주시키고 싶은데 어떻게 하면 될까요?상황 분석대한민국은 ‘커피공화국’이라고 불릴 정도로 커피 소비량이 많은 나라입니다. 전 국민이 한 주에 평균 12잔가량의 커피를 마신다는 통계수치도 있습니다.그만큼 경쟁 또한 치열한데 이런 와중에 절대적인 마니아층을 구축하며 압도적인 선호도 1위를 차지하고 있는 브랜드가 바로 ‘스타벅스’입니다.의뢰인뿐만 아니라 수많은 건물주가 자신의 건물에 스타벅스를 들이고 싶어 합니다.전체 매장을 가맹점 없이 직영점으로만 운영하기 때문에 건물주 입장에서 관리하기가 매우 편하고, 자연스러운 마케팅 효과까지 볼 수 있어서 특히 연예인들이 더욱더 입점을 갈망하기도 합니다.스타벅스가 입점하면 유동 인구도 늘고 주변 상권도 활성화되므로 궁극적으로는 내 건물의 가치를 높일 수 있다는 장점이 있지만, 뛰어난 집객력을 갖고 있는 만큼 스타벅스를 입점시키는 것은 절차도 까다롭고 매우 어려운 과제로 알려져 있습니다. 스타벅스 홈페이지에서 내 건물에 입점을 검토해 달라는 ‘입점 제의 상담 신청’을 등록해도 왜 입점이 불가한지, 주변 상권이 어떠한지 등등에 대해 별도로 설명해 주지 않습니다.필자는 다년간의 프로젝트 수행 과정에서 여러 차례 스타벅스를 입점시킨 경험이 있습니다.제 경험을 토대로 스타벅스 입점 방법을 설명해 드리겠습니다.단, 제가 설명해 드리는 내용은 프로젝트 수행 경험을 통한 것으로 각 물건이 가진 특성이 반영될 수 있고, 스타벅스 본사의 규정화 된 방침을 소개하는 것이 아니라는 점 미리 양해를 구합니다.‘실제 사례’를 통해 내 건물의 적용 가능성을 가늠해 보시고, 추후 빌딩 매입을 검토하실 때 참고하시면 좋을 것 같습니다.첫 번째, 우선 스타벅스가 입점할 수 있는 최소한의 조건이 충족돼 있는지 파악해야 합니다.스타벅스는 모든 매장을 ‘직영점’ 체제로 운영하기 때문에 일반적인 프랜차이즈 가맹점 운영방식과 다르게 전국 모든 매장이 본사의 관리 아래 운영되고 있습니다. 따라서, 가맹점으로는 운영할 수 없고, 직접 부동산을 소유하고 있는 건물주여야 ‘입점 제안’이 가능합니다.두 번째, 적합한 입지적 조건을 갖췄는지 분석해야 합니다.입지 판단과 관련해 스타벅스가 공개적으로 밝힌 기준은 없습니다.그러나, 필자가 여러 차례 스타벅스 관계자들과 소통해 본 바에 따르면 몇 가지 공통된 요인을 분석해 볼 수 있었습니다.(1) 스타벅스는 골목길보다 대로변을 선호합니다.이는 유동 인구를 흡수하기에 유리한 점이라든지 눈에 잘 띄는 가시성 측면도 있겠지만, ‘사회적 책임과 기여’를 강조하는 기업인 스타벅스에서는 소상공인들의 생존권을 침해하는 이슈가 발생하는 것을 원치 않기 때문입니다.(2) 스타벅스에서는 지역별로 배정된 점포개발 담당자가 있는데 이들은 입지 요인을 다음과 같이 나열합니다. 따라서, 의뢰인께서 소유한 건물이 어떠한 입지에 위치했는지 먼저 파악해야 합니다.특수상권▶ 대형쇼핑몰▶ DT 드라이브 스루 매장▶ 주상복합 1층로드상권▶ 대학가 밀집지역▶ 회사 밀집지역▶ 두터운 배후세대 밀집지역세 번째, 스타벅스의 임대료는 2가지 방식 中 대부분 스타벅스의 판단 하에 정해집니다.(1) 정액 방식(고정 임대료)정액 지급방식은 말 그대로, 인근지역에 형성된 임대료 수준에 맞춰 보증금과 월세를 정하는 방식을 말합니다. 고정임대료 방식은 매월 확정된 임대료를 받기 때문에 건물주가 선호하기는 하지만 이 방식의 채택을 위해 건물주와 스타벅스가 협상하는 경우는 매우 드물고 대부분 스타벅스 측에서 결정한다고 보시면 됩니다.(2) 정률 방식(수수료 지급)정률 지급방식은 대다수 스타벅스 매장에 적용된 형태로 스타벅스가 선호하는 방식입니다.월 순매출액의 일정 비율(10%~13% 사이)을 임대인에게 임대료로 지급하는 것을 말합니다.예를 들어 2억원의 매출이 발생했다고 하면 2,000만원~2,600만원을 임대료로 받는 것입니다. 실무에서는 월 매출 수준이 2억원을 넘기면 A급 매장으로 평가하고, 월 매출이 1억원 중반이면 B급 매장으로 분류하니 이 점 참고하시기를 바랍니다.네 번째, 스타벅스의 임대차 계약 기간은 최소 5년~10년의 형태로 이뤄집니다.스타벅스는 건물주와 임대차 계약서를 작성할 때, 대부분 스타벅스 본사에서 원하는 형태의 계약서 문구로 작성하고 최초 인테리어 등 투자비 등의 감가상각 등을 고려하여 최소 5년에서 10년 사이의 임대차계약을 희망합니다.이때, 주의해야 할 점은 임대료 인상 시기에 따른 임대료 인상을 어느 정도로 합의할 것인지도 미리 생각해야 한다는 점입니다.그렇다면, 내 건물에 스타벅스를 유치할 때 주의해야 할 점은 무엇일까요?아침부터 저녁까지 손님이 끊이지 않는 덕분에 스타벅스가 입점한 건물은 비교적 높은 가치를 인정받기 때문에 매각 시 더 높은 몸값을 받을 수 있습니다.이런 장점 덕분에 반드시 주의해야 할 점이 있습니다.바로 스타벅스 입점을 유치시켜 주겠다며 활동하는 일명 ‘스타벅스 브로커’들입니다. 이들은 스타벅스 유치에 혈안이 되어있는 수많은 건물주에게 온라인 커뮤니티나, 오프라인 모임 등을 통해 적게는 수천만 원에서, 많게는 수억 원의 컨설팅 비용을 받고 유치 업무를 맡는다고 합니다.결과적으로 스타벅스 유치에 성공하면 다행이겠으나 해당 브로커의 ‘실력’으로 입점한 것인지 애당초 그 건물이 스타벅스가 원하는 입지 여건을 갖췄던 것인지 확인할 길이 없는 경우가 태반입니다.게다가 착수금을 건넸지만, 입점이 성사되지 않으면 상당한 손실이 발생할 수도 있으니 반드시 주의를 기울일 필요가 있습니다.배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![“스타벅스 건물주가 되고 싶어요” [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202309/01.34596566.3.jpg)
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"재건축 아파트 고민 중이라면…" 서울 대신 지방 꼽은 이유 [이송렬의 우주인]
"이번 정부 들어 재건축 아파트에 대한 관심이 크게 늘었잖아요. 현시점에서 재건축 아파트 투자를 고민하고 있다면 서울보다는 지방에 있는 아파트에 주목해야 합니다."김예림 법무법인 심목 대표 변호사(사진·37)는 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "서울에 있는 재건축 단지들의 수익성이 크게 나아졌다"면서 이렇게 말했다.실수요자들이 재건축 단지에 관심을 갖게 된 이유는 윤석열 정부가 출범하면서 재건축사업과 관련한 규제를 완화하겠다고 공언하면서다. 이에 1기 신도시를 비롯해 서울 등 수도권에 있는 재건축 단지를 가지고 있는 소유자부터 관심이 있는 실수요자들의 기대감이 커졌다.서울 재건축 단지보다 지방을 눈여겨봐야 하는 이유는 '수익성' 때문이다. 먼저 공사비가 재건축 단지 수익성을 끌어 내리고 있다. 법무법인 심목에 따르면 올해 서울 주요 재건축 단지 3.3㎡당 평균 공사비는 700만~800만원 수준이다. 작년엔 3.3㎡당 555만원대였는데 크게 늘었다.김예림 변호사는 "최근엔 공사비가 많이 올라 재건축 단지 수익성이 크게 조정받고 있다”면서 "앞으로 공사비는 더 올라 재건축 부담금이 더 커질 것으로 예상된다. 소유주들이 내야 할 돈이 점점 더 늘어날 것이란 얘기"라고 설명했다.이어 "공사비뿐만 아니라 재건축초과이익환수제(재초환)도 문제"라면서 "재초환이 완화된다고는 하지만 재건축 부담금 외에 추가로 비용이 더 들어간다. 재건축 단지에 투자했을 때 수익성은 더 낮아질 수밖에 없는 구조"라고 강조했다.수익성이 높은 단지들은 이미 새 아파트로 바뀌고 있다는 점도 서울 재건축 단지 투자가 꺼려지는 이유다.김 변호사는 "서울에 있는 재건축 단지들 가운데 대지 지분과 용적률이 양호해 수익성이 높은 단지들은 이미 사업이 완료됐거나, 진행 중이라고 하더라도 가격이 높아진 상황"이라면서 "남은 단지 가운데 잘 선별하면 수익성이 괜찮은 곳도 있겠지만 일반인들이 촘촘하게 따져서 접근하기는 쉽지 않은 게 사실"이라고 말했다.때문에 지방에 있는 재건축 단지를 봐야 한다는 게 김 변호사의 판단이다. 김 변호사는 "지방에서도 대도시에 있는 재건축 단지 가운데 투자 대상을 선정해야 한다"며 "대도시는 수요가 안정적으로 형성돼 있고 일부 지역은 서울 핵심지 수준의 인프라를 갖추고 있는 경우도 있기 때문"이라고 짚었다.이어 "지역을 굳이 고르자면 서울 다음으로 큰 도시인 부산을 추천한다"며 "부산에서 입주 물량이 적은 해운대구나 개발 호재가 많지만, 아직 저평가된 남구를 눈여겨 봐야 할 것"이라고 말했다.해운대구는 전통적 부촌으로 서울이 강남 3구부터 오른 것과 마찬가지로 집값이 상승해 전반적인 부산 전체 집값을 이끌 가능성이 높다는 설명이다. 입주 물량도 적정 수요에 비해 적은 수준이라 재건축 아파트 투자가 유효할 것으로 예상했다.남구에 대해서는 "아직 낙후된 지역이 많아 가격이 낮게 형성돼 있다"면서 "교통 인프라 확충, 북항 개발 등 개발 호재가 있어 상승 여력이 있다. 위험도 높지만, 수익성도 높은 시장"이라고 강조했다.재건축 단지에 관심이 많은 투자자는 상가 역시 주요 투자처로 두고 있다. 재건축 상가 투자는 아파트에 비해 상대적으로 투자금이 적게 들고 주택 수에 포함되지 않는다. 종합부동산세 부담이 없고 다주택자 중과세가 배제되는 절세 효과도 있다. 고정적인 임대 수익을 내다가 향후 재건축이 끝나면 새로운 상가 또는 새 아파트를 분양받아 시세 차익을 기대할 수 있어서다.김예림 변호사는 "아파트를 매수하는 것보다는 훨씬 위험한 투자 영역"이라며 "상가를 매수해 새 아파트를 분양받을 수 있는 경우는 극히 제한적이다. 새 아파트 분양이 확실해지는 시점에는 오히려 상가 시세가 아파트 시세보다 비싸지기 때문에 투자 매력이 떨어진다"고 지적했다.그러면서 "새 상가를 받더라도 아파트를 분양받는 경우에 비해 조합원 분양가 등에서 불리할 수 있다"며 "종전에 가지고 있던 상가가 권리가액이 작다면 좋은 위치에 있는 상가를 배정받기 어려울 수 있다. 심지어 새로운 상가 숫자가 상가 소유자 수보다 적으면 현금청산 될 위험도 있다"고 조언했다.김 변호사는 상가를 고를 때 △사업 수익성이 좋은 재건축 단지에 있는 곳 △상가가 있는 곳이 사업구역에서 빠지지 않는 곳이거나 빠지더라도 상가만 분리 재건축해 수익성이 나오는 곳 △상가 조합원끼리 단합이 잘 되는 곳 등을 따져서 투자한다면 성공 확률이 높아질 것이라고 설명했다.김예림 변호사는 법무법인 심목 대표 변호사다. 재개발과 재건축 등 부동산 분야를 전문으로 담당한다. 한국외국어대학교에서 겸임교수를 맡고 있고 한국토지주택공사(LH) 공공정비사업단 자문위원과 투자심사위원회 심사위원도 맡고 있다.우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com사진·영상=유채영 한경닷컴 기자 ycycy@hankyung.com
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