"침수 악명에서 재건축 성지로"…44살 서초 구축 대장, 빛 보나

강남역 사거리 50층…용도 상향으로 사업성 ↑
재건축 기대감에 전용 160㎡ 호가 35억 달해
서울 최대 빗물 저류조 설치로 침수 문제 해결
상가와 소송 등 사업 완료까지 난관은 계속

“지난해는 주민 대부분이 졸지에 이재민이 돼 난리가 났었는데, 올해는 워낙 대비를 잘해서 피해가 적었죠. 그래도 위치가 상습 침수지대이다 보니 다른 노후 단지보다 재건축이 절실해요. 이제 좀 윤곽이 보여서 주민도 기대가 큽니다.”(서초동 A공인 관계자)

서울 서초구 서초동 진흥아파트의 전경. 한경DB

서울 지하철 2호선과 신분당선이 만나는 강남역 역세권. 지하철 출구에서 나와 정문까지 5분이 채 걸리지 않는 서울 서초구 진흥아파트가 재건축 사업에 시동을 걸고 있다. 한때 상습 침수 구역이라는 오명 탓에 여름철마다 서울 한복판에서 대규모 이재민이 발생했던 과거를 딛고 ‘신속통합기획’을 통해 침수 방지 시설도 확보할 예정이다.

‘강남역 노른자위’…50층 복합주거단지로

서울시에 따르면 서초 진흥아파트는 재건축 신속통합기획안을 확정하고 사업 추진이 한창이다. 1979년 준공돼 올해로 44년째를 맞은 이 단지는 2010년 재건축 안전진단을 통과한 뒤 사업을 계속 추진해 왔다. 그러나 단지 내부 갈등이 길어지며 사업 속도가 더뎠다. 신속통합기획 신청을 두고도 갈등이 이어졌다. 그러나 최근 내부 갈등이 봉합 수순을 밟으며 구체적인 재건축 청사진이 공개됐다.

서초 진흥아파트 위치

신속통합기획안에 따르면 단지는 주거와 일자리, 여가, 쇼핑 기능이 결합한 복합주거단지로 탈바꿈한다. 최고 50층, 825가구가 들어설 전망이다. 용도지역이 제3종주거지역에서 준주거지역으로 변경되고, 녹지공간과 공공임대주택 등도 추가된다. 서초대로변에는 4층 규모 연도형 상가와 업무시설도 들어선다.

특히 단지 맞은편은 롯데칠성 부지와 라이온미싱 부지가 있다. 두 지역 모두 대규모 개발이 예정된 곳이다. 향후 강남권 최신 상업·업무지구로 탈바꿈할 전망이어서 진흥아파트 재건축과 맞물려 시너지 효과도 예상된다.

서울시는 강남권 핵심지 재건축에 걸맞게 건축설계 때 혁신적 디자인의 랜드마크 주동을 유도한다는 방침이다. 경부고속도로변으로 초고층 주동, 학교 변으로 저층 주동을 배치해 역동적 스카이라인을 형성하고, 창의·혁신 디자인을 도입하는 경우 높이 계획도 유연하게 적용할 계획이다.

재건축 기대감…호가는 최고 ‘35억’까지

강남역과 맞붙은 데다가 최고 50층 규모로 재건축이 예정되자 호가는 빠르게 회복 중이다. 2018년 8월 16억원에 거래됐던 전용 101㎡는 부동산 급등기인 2021년 11월 27억원에 손바뀜했다. 이후 너무 높아진 호가 탓에 거래가 끊겼다. 최근 재건축 기대감이 커지면서 다시 거래가 이뤄지는 모습이다.

서울 서초구 서초동 진흥아파트 전경. 한경DB

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 진흥아파트 전용 101㎡는 지난 4월 22억1000만원에 거래된 뒤 2개월 만에 다시 22억5000만원에 거래되며 가격이 뛰었다. 현재는 호가가 더 올라 같은 크기 매물이 24억원에 나와 있다. 단지에서 가장 큰 전용 160㎡ 역시 거래는 이뤄지지 않고 있지만, 최근 호가가 35억까지 상승했다.

서초동 A 공인 관계자는 “현재 여전한 거래 규제 탓에 큰 가구의 매매가 이뤄지지 않고 있지만, 재건축이 더 진행되면 반드시 사겠다는 사람이 적지 않다”며 “아무래도 강남역과 가깝다는 점이 전·월세 시장에는 강력한 호재로 작용하기 때문”이라고 설명했다.

한때는 ‘침수 명소’…상가는 지금도 ‘물난리’

서초 진흥아파트는 폭우 때마다 침수를 걱정하는 ‘상습 침수 단지’로 악명이 높았다. 지난해 여름에는 폭우로 단지 앞 서초대로까지 물에 잠기면서 주민 1900여 명이 이재민이 됐다. 단지에 주차된 자동차를 비롯해 재산상 손해도 매년 반복돼 주민 사이에선 “여름에는 다른 곳에 주차하는 게 마음 편하다”는 말까지 나온다.

지난해 여름 폭우로 인해 물에 잠겼던 단지 앞 서초대로 인근의 모습. 한경DB

단지 내 상가 역시 매년 반복되는 침수 피해로 공실이 많다. 지난해 침수 피해로 지하층 상가 대부분이 피해를 겪었다. 상가 지하층 소유주가 “침수되는 상가에 관리비를 낼 수 없다”고 항의하자 지난달에서야 상가 총회를 통해 이들의 관리비 면제를 의결했다. 한 소유주는 “지난해 7월 이후로 공실이 계속된 지하층 점포에 대해선 6개월 관리비 면제가 의결됐다”며 “관리비를 체납한 상가 소유주가 늘어나자 내놓은 고육지책이었다”라고 설명했다.

단지가 들어선 강남역 인근은 지대가 낮은 탓에 비가 쏟아지면 침수가 반복됐다. 배수로가 있지만, 매번 수용 능력을 넘는 폭우가 쏟아져 추가 대책이 절실한 상황이다. 서울시는 신속통합기획을 통해 침수 문제도 한 번에 해결한다는 계획이다. 단지 용도 상향에 따른 공공기여로 빗물 저류조를 약 2만t 규모로 설치할 방침이다. 앞서 서울시가 종로구 신영동에 2026년까지 새로 만들기로 한 빗물 저류조(2만2000㎥)와 비슷한 규모로, 서울 내에서도 최대 규모 저류조가 될 전망이다.

상가와 재건축 합의는 사업 성패 ‘분수령’

진흥아파트에 대한 신속통합기획안이 확정됐지만, 아파트와 상가 사이 갈등은 여전한 불안 요소다. 단지는 안전진단 통과 이후 재건축 사업 과정마다 아파트와 상가 소유주 사이 갈등이 불거졌다. 지난해엔 아파트와 상가를 함께 재건축하는 방안과 따로 나눠 재건축하는 방안을 두고 갈등이 이어지기도 했다.

서초 진흥아파트 단지 상가의 모습. 외벽에 아파트 중심의 재건축을 비판하는 현수막이 걸려있다. 한경DB

상가 소유주는 4년 전 조합이 재건축하며 약속했던 토지 면적과 분양권 등을 보장하라는 입장이다. 그러나 조합은 지난 3월 정관을 개정하면서 준주거지역으로 용도 상향이 되면 상가 조합원은 분양권을 받지 못하도록 했다. 상가 독립정산제 약속 역시 정관이 개정되며 사실상 없어졌다.

상가 소유주들은 급기야 법원에 총회결의 효력정지 가처분을 신청했고, 지난 6월 법원은 가처분 신청을 인용했다. 이에 조합은 상가와 별도 재건축 대신 통합 방식 재건축을 검토 중인 것으로 전해졌다. 정비업계 관계자는 “조합이 최근 조합원에게 통합 방식 재건축 설명회를 진행했다”며 “주민도 재건축 사업이 지연되는 것보다는 통합 방식으로 속도를 높이는 데 동의해 동의서 확보 목표도 조기 달성된 것으로 안다”고 했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com