"無자녀 솔로들도 아파트 준다?"…39세 이하 '청년 특별공급' 주목

LH 등 공공주택 일부 '미혼 청년' 몫으로
2027년까지 5년간 총 34만 가구 할당
나눔형, 선택형, 일반형 등 유불리 따져야

경제활동 기간이 짧아 충분한 자산을 형성하지 못한 20·30세대에게도 내 집 마련 기회가 더 확대되고 있다. 새 아파트를 구매할 수 있는 청약은 가점이 부족해서, 기존 주택 매매는 자금이 부족해서 시도조차 하지 못했던 청년층을 위해 정부는 지난해 말 '청년 특별공급'을 도입했다. '미혼인 39세 이하 청년'이라면 내 집 마련을 위한 좋은 기회인 청년 특별공급에 도전해 볼 만하다.

39세 이하 미혼 청년에게 기회

청년 특별공급은 LH(한국토지주택공사)와 같은 공공기관이 공급하는 공공주택의 일정 부분을 청년 몫으로 할당하는 제도다. 민간 건설사가 공급하는 민간주택의 분양 물량이 아니라 공공주택 분양 물량이 대상이라는 점이 차이점이다.

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정부는 지난해 10월 '청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획'을 내놓으면서 '미혼 청년 특별공급'을 처음으로 도입했다. 올해부터 2027년까지 5년 동안 공공주택 총 50만가구를 공급하기로 하면서 34만가구를 청년층에 할당했다. 내 집 마련에 어려움을 겪고 있는 청년층이 자산 형성에서 소외되고 있다는 불만을 해소하기 위한 정책이었다. 이 청년층에 할당된 물량은 기존에 △신혼부부 △생애 최초 등을 위한 특별공급 물량이 있었다. 여기에 이번에는 미혼 청년을 위한 특별공급 제도를 새롭게 추가한 것이다. 이후 지난해 12월 첫 입주자 모집공고를 띄운 때 이 유형의 이름을 '청년 특별공급'으로 바꿔 시행됐다.

청년 특별공급으로 청약을 넣으려면 몇 가지 조건을 충족해야 한다. 우선 과거에 주택을 소유한 적 없었던 만 19~39세 청년이 대상이다. 세대주가 아니고 주택을 보유한 부모와 함께 세대를 구성하고 있어도 청약할 수 있다. 청약을 위해 일부러 분가해서 세대주가 될 필요가 없어졌다.

기존에는 가구 전체의 소득을 계산해 소득 기준을 따졌다면 청년 특별공급은 청년 본인 소득으로만 계산한다. 미혼 청년을 위한 특공인 만큼 1인 가구 기준으로 월평균 소득액의 140% 이하를 충족해야 한다. 올해 기준 월 469만5438원 이하면 청년 특공에 지원할 수 있다. 저소득 청년에게도 기회를 확대하기 위한 조치인 만큼 고소득 전문직의 청약을 제한하기 위한 조치다.

자산 기준은 총자산에서 부채를 뺀 순자산이 2억6000만원 이하여야 한다. 부모 찬스를 막기 위해 부모의 자산도 확인한다. 부모 순자산이 상위 10% 이내인 경우는 청년 특공에서 배제된다. 부모 총자산에서 부채를 뺀 금액이 약 9억7000만원 이상이면 아쉽게도 청년 특공에 지원할 수 없다.

미혼 청년을 위한 특별공급인 만큼 혼인을 하지 않은 상태여야 한다. 청약공고일을 기준으로 이전에 결혼했더라도 이혼했거나, 사별해 현재 미혼인 상태라면 가능하다. 혼인을 유지하고 있다면 신혼부부 특공을 노려야 한다.

나눔형·선택형에 15%씩 할당

신청 자격을 갖췄다면 어떤 유형의 공공주택 분양 물량에 청약할 것인지를 잘 살펴봐야 한다. 공공주택 분양은 올해부터 나눔형, 선택형, 일반형의 3가지로 구분된다. 향후 5년 동안 공급될 공공물량 50만가구 가운데 나눔형이 25만가구, 선택형이 10만가구, 일반형이 15만가구로 구성된다. 청년 특공은 이 가운데 나눔형과 선택형에서 각각 15%씩 배정되므로 이 두 가지 유형을 집중적으로 살펴보자.

나눔형은 처음부터 분양받아 내 집 마련하되 시세보다 싼 가격으로, 장기저리 주택담보대출을 받아서 경제적 부담을 줄인 게 특징이다. 무주택자의 자산 형성이 적을 수 있다는 것을 감안해 분양가를 주변 시세의 70% 이하로 책정한다. 무주택 실수요자를 위한 공급 물량인 만큼 의무거주기간은 5년이다.

공공기관이 싸게 공급한 만큼 5년의 의무거주기간을 채운 뒤 집을 팔고 나갈 때 공공에 다시 팔아야 한다. 팔 때 가격은 감정가격이 기준이 된다. 감정가격에서 분양가격을 뺀 매각 차익의 70%를 소유자에게 배정하고 30%는 공공기관이 가져가는 구조다. 예를 들어 분양가 4억원에 산 집을 감정가 6억원에 공공에 되판다면 매각 차익은 2억원이 된다. 매도자는 1억4000만원을, 공공기관은 6000만원을 가져가게 된다.

선택형은 우선 임대료를 내고 임대로 일정 기간(6년)을 산 다음 그 집을 분양받을지 여부를 선택하는 구조다. 만약 입주자가 6년 거주 후 분양을 선택했다면 분양가는 6년 전 입주 시 추정분양가와 분양을 선택한 시점에 그 집 감정가격의 평균으로 결정된다. 예를 들어 입주 시 추정 분양가가 4억원이었던 주택이 6년 뒤 주변 거주환경이 좋아지면서 감정가가 8억이 됐다면 그 평균인 6억원이 분양가다. 입주 시점에 추정 분양가의 절반을 임대 보증금으로 납부하고, 나머지 절반은 월세로 내면 된다. 월세도 주변 시세의 70~80% 수준이라는 게 정부의 설명이다.

의무 거주기간 6년을 산 뒤 분양이 아니라 임대로 계속 살겠다고 결정하면 추가로 4년 동안 임대로 더 살 수 있다. 이 경우 청약통장을 계속 넣었다면 납입기간을 인정받게 돼 보다 높은 가점으로 다른 민간이나 공공 분양물량에 청약할 수 있게 된다.

또 다른 유형인 일반형에는 청년 특공 물량이 배정되지 않는다.

가점 계산 꼼꼼히 해봐야

공공 청약 공고가 뜨면 나눔형과 선택형 가운데 청약할 유형을 골라 청약하면 된다. 청약 후 당첨자를 선택하는 방식도 잘 알아야 당첨 여부를 가늠해 볼 수 있다. 우선 신청자 본인이 5년 이상 소득세를 납부한 사람에게 유형별 공급물량의 30%를 '우선 공급'한다. 5년 이상 일하면서 성실하게 소득세를 납부한 사람에게 주택 공급의 우선권을 주겠다는 취지다. 남은 70%는 '잔여 공급' 물량으로 지역 거주기간, 청약통장 납입회수 등을 계산해 당첨자를 선정한다.

지난 2월 진행된 고양창릉지구 사전청약에서 청년 특별공급이 경쟁률 52.5대 1을 기록했다. 앞쪽 아파트단지가 삼송지구이며 뒤편 녹지대가 고양창릉지구다. /연합뉴스

경쟁이 있을 경우에는 본인 소득, 해당 시도 연속 거주기간, 주택청약종합저축 납입인정 횟수 등을 고려한 가점을 계산해 다득점 순으로 당첨자를 선정한다. 우선 공급의 경우 소득수준이 1인 가구 월평균 소득의 70% 이하이면 3점, 70~100%면 2점, 100%를 초과하면 1점을 받는다. 올해 기준으로 70%는 234만7719원, 100%는 335만3884원, 140%는 469만5438원이다. 청약 공고가 나온 날짜를 기준으로 공급이 이뤄지는 지역에 연속으로 거주한 기간도 가점의 한 항목이다. 2년 이상일 경우 2점, 1년 이상 2년 미만이면 1점, 살지 않고 있다면 0점이다. 청약저축 가입 기간은 24회 이상(2년)이면 3점, 12회 이상 24회 미만이면 2점, 6회 이상 11회 미만이면 1점이다. 총 9점 만점으로 다득점자가 당첨되는 구조다. 가점이 동일하면 추첨으로 당첨자를 뽑는다.

잔여 공급의 경우에는 위의 3가지 항목에 근로기간 소득세 납부가 추가된다. 소득세를 5년 이상 냈다면 3점, 3년 이상 5년 미만은 2점, 3년 미만은 1점이며, 소득세를 내지 않았다면 0점이다. 총 4가지 항목 12점 만점으로 계산해 다득점 순으로 당첨자를 선정한다.

청약하기 전 자신이 우선 공급이나 잔여 공급에 해당하는지 판단한 뒤 자신의 가점이 얼마인지 확인해보는 게 필요하다. 앞서 진행된 청약에서 청년 특공이 높은 경쟁률을 기록했기 때문이다. 지난 2월 진행된 올해 첫 뉴홈 사전청약에선 경기 고양 창릉지구의 나눔형에서 청년 특공은 경쟁률 52.5대 1을 기록했다. 남양주 양정역세권 나눔형의 경우 11.3대 1로 집계됐다. 신혼부부나 생애 최초보다 높았다. 올해 3월 진행됐던 SH 토지임대부 분양주택인 서울 고덕강일 3단지 사전 예약 역시 청년 특공의 평균 경쟁률이 가장 높아 118.3대 1에 달했다.

서기열 기자 philos@hankyung.com