다시 수술대 오른 양도세…중과 폐지·세율인하 임박 [집코노미 타임즈]

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*집코노미 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 옮긴 기사입니다.

▶전형진 기자
정부가 다음 달 발표할 경제정책방향을 통해 부동산 규제 추가 완화를 검토하고 있습니다. 대표적인 게 양도소득세 중과를 없애겠다는 것인데요. 양도세 중과는 조정대상지역과 맞물려 적용되기 때문에 사실 현재로선 사문화된 규제에 가깝습니다. 서울 강남3구와 용산구를 제외하면 조정대상지역이 전국에 아무 곳도 없으니까요. 하지만 윤석열 대통령의 대선 공약이기도 했고 정권 출범 초기 정책 목표로 내세웠던 부분인 만큼 양도세 중과제도 자체를 아예 없애버리겠다는 게 정부 계획입니다.

양도세 중과의 역사를 볼까요. 표로 정리하니 부동산시장 상황과 궤를 같이 한다는 게 한눈에 들어옵니다. 집값이 오를 땐 중과세가 도입되고, 집값이 떨어질 땐 중과세가 폐지돼왔죠.

2004년 1월 처음 양도세 중과가 시작될 때만 해도 현재보다 무거웠습니다. 차익의 구간별로 세율을 적용하는 누진체계가 아니라 단일세율로 세금을 계산했으니까요. 또 3주택자에 대한 중과를 먼저 시작했습니다. 2주택자에 대한 중과가 이뤄진 건 3년 뒤인 2007년부터였습니다. 이후 부동산시장 침체 등에 따른 중과 유예는 역순으로 2주택부터 적용됐습니다. 그러다 2013년 12월에 가서야 중과세 제도가 폐지됐죠.

하지만 지난 정부에서 집값 폭등을 막기 위한 수단으로 다시 양도세 중과가 전면에 등장합니다. 표엔 2018년 4월이라고 적었지만 이는 시행일자이고, 발표는 2017년 8월 8·2 대책을 통해 이뤄졌습니다. 시행 전에 집을 팔 수 있는 시한으로 8개월 정도를 주겠다는 게 정부의 엄포였습니다.

세금의 무기화는 갈수록 더 심해졌는데요. 2021년 6월 양도세 중과세율이 최고 75%(3주택 기준)에 달했습니다. 종전엔 기본세율에 10~20%P를 가산했지만 20~30%P로 가산 폭을 확 올린 것이죠. 이 같은 정책은 거래 경색을 불러올 수밖에 없었습니다.

그래서 윤석열정부는 출범 직후부터 양도세 중과를 풀었는데요. 처음엔 2022년 5월부터 올해 5월까지 1년 간만 한시 유예하기로 했다가 여기서 다시 1년을 연장시켜둔 게 지금의 상황입니다. 서두에 사문화된 제도라고 했던 대로 중과를 적용할 수 있는 곳이 전국에서 4개 자치구에 불과하고, 그마저도 유예가 된 상황인 것이죠. 그마저도 지난 정부에선 10년 동안 보유한 주택에 한해 중과세를 면제하기로 했다면 이번엔 그런 조건조차 붙이지 않았습니다.

그런데 양도세 중과는 소득세법에 규정된 내용입니다. 이걸 없애기 위해선 법을 고쳐야 한다는 이야기죠. 지금의 국회 구성을 고려하면 정부가 목표로 한다고 해서 당장 손대기는 어려운 부분입니다.

그렇다면 지금의 중과 유예는 어떻게 적용한 걸까요. 국회를 거치지 않고 행정부가 바로 손댈 수 있는 시행령을 손본 것입니다. 소득세법에 중과 제도가 존재하더라도 시행령을 통해 세부적인 예외조건을 둘 수 있는데요. 이 예외의 하나로 특정 기간에 매각하는 주택을 포함시켜버린 것이죠. 법과 시행령 사이에 모순을 둠으로써 국회 동의라는 난관을 피해간 것입니다.

정부가 양도세 중과를 폐지를 실행에 옮길 때도 이 같은 방식을 활용할 것으로 관측됩니다. 시행령의 예외 규정에서 '특정 기간'을 영구화해 중과 제도 자체를 사실상 폐지하는 방식으로 말이죠. 차기 총선을 통해 혹 거야정국이 해소된다면 그때서야 비로소 소득세법 개정에 나설 것으로 예상됩니다.

지난해 12월 발표했던 경제정책방향에선 단기양도세율을 올해 3분기부터 낮추겠다는 내용이 포함돼 있었는데요. 그래서 다음 달엔 단기양도세율 완화안이 조금 더 구체화될 것으로 보입니다. 7월은 기획재정부가 해마다 고쳐야 할 세제를 정리해 정기 세법 개정안을 발표하는 시기이기 때문이죠. 중과 문제든 단기세율이든 꼬인 매듭을 풀기엔 적절한 시점입니다.

표에 정리한 대로 단기양도세율은 주택 보유기간이 짧은 상태에서 매각할 경우 높은 세율을 부과하는 제도입니다. 예를 들어 아파트를 샀다가 2년을 보유한 뒤 파는 경우 0~45%의 일반세율이 적용되지만, 보유기간이 1년도 채 되지 않을 경우 70%의 단일세율로 세금을 정리하는 식입니다. 집으로 단타를 치지 말라는 의미죠.

정부는 주택 보유기간을 1년만 넘기더라도 일반세율을 적용하는 형태로 개편 방향을 잡고 있습니다. 또 1년 미만이어도 종전 70%의 세율을 45%로 낮출 예정입니다. 이렇게 해서라도 거래의 숨통을 터야 한다고 보기 때문이죠.

중요한 건 분양권에 대한 단기양도세율입니다. 많은 지역에서 분양권 전매제한이 풀리거나 완화돼 투자를 염두에 두는 분들 많으실 텐데요. 사실 세금을 고려하면 분양권 투자의 메리트는 낮은 편입니다. 1년 미만으로 보유했다가 파는 경우 70%의 양도세율이 부과되고, 1년을 넘겼더라도 쭉 60%의 세율이 적용되니까요. 그러니까 준공 전까지 2년을 보유하든 3년을 보유하든 분양권의 양도세율은 60%라는 것이죠. 지방세까지 감안하면 실효세율은 66%입니다. 차익보다 세금이 큰 투자인 셈이죠.

물론 정부의 목표는 1년만 보유해도 일반세율을 적용하고, 1년 미만일 땐 종전 70%의 세율을 45%로 적용하는 것입니다. 다시 말하자면 분양권 매매의 적기는 올해 3분기 이후라는 이야기입니다.

이외에도 총부채원리금상환비율(DSR) 한시 완화안이 발표될 것으로 보입니다. DSR 관련 내용은 최근 방송에서 여러 차례 짚었기 때문에 이를 참고해주시면 감사하겠습니다.

규제지역 단순화는 한경에서 올해 단독 보도했던 내용이기도 한데요. 현재 조정대상지역-투기과열지구-투기지역으로 나눠진 부동산 규제지역의 구분을 2단계로 줄이는 내용입니다. 물론 현재도 투기지역의 지정 기능이 사실상 없는 상태입니다. 그런데 개편안에선 규제를 중첩시키지 않는 게 골자가 될 것으로 보입니다.

예를 들어 대출의 경우 규제가 강해질수록 대출 한도가 줄어듭니다. 조정대상지역으로 지정됐던 지자체가 투기과열지구로 상향된다면 은행이 책정하는 담보인정비율(LTV)이 깎이는 식으로 말이죠. 청약과 정비사업 관련 규제도 비슷한데요. 집값 변동기에 규제지역 지정과 해제가 빈번할수록 혼란이 발생할 수밖에 없는 구조인 것이죠.

규제지역 개편 방향은 이렇게 점진적으로 규제의 강도를 강화하기보단 적용되는 규제의 종류를 구분할 가능성이 높을 것으로 보입니다. 예컨대 규제1지역에서 전매제한을 규정했다면 규제2지역이 됐을 땐 비로소 청약조건을 까다롭게 하는 식으로 말입니다.

지난해 연말 예고했던 경제정책방향 가운데 주택임대사업자 부활 관련 내용은 아직 거론되지 않고 있는데요. 당초 올해 2분기를 목표로 했지만 주택임대차보호법 개편 논의와 맞물려 잠정 연기된 것으로 보입니다. 4분기 임대차법 관련 용역이 끝나면 여기 맞물려 개편 논의가 다시 이뤄질 것으로 예상됩니다.

부동산 규제 추가 완화와 관련한 자세한 내용은 이르면 다음주께 이뤄질 정부 발표 이후 다시 다루도록 하겠습니다. 감사합니다.

진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com
촬영 이재형·이문규 PD