한강변 덕소 '빅매치'…라온프라이빗 vs 서희스타힐즈

잠실까지 30분 … 한강변 떠오르는 신도시 '덕소'
갈등 극복한 ‘라온’ … 공사 중단 대란 ‘서희’
1차 분양땐 완판 … 2차 분양 러시 예고

“동네에 한 단지 건너 공사가 한창입니다. 대부분 현장이 비슷한 시기에 시작했습니다. 어떤 단지는 벌써 페인트칠하고 있고, 어느 단지는 가림막 뒤로 골조도 안 올라왔네요. 입주를 앞둔 사람들은 표정만 봐도 어느 단지 주민인지 다 알죠.”(남양주 덕소 A공인 대표)

지난달 16일 경기 남양주시 덕소뉴타운에서 만난 한 공인중개업소 대표는 요즘 입주 예정자들이 자주 방문한다며 “얼굴만 봐도 일반 분양자인지 조합원인지, 어느 단지 주민인지 모두 알 것 같다”고 말했다. 한강변 8500가구 규모의 미니 신도시로 재탄생할 덕소뉴타운 내 사업 진행 상황이 단지마다 천차만별이어서다. 덕소뉴타운은 한강을 사이에 두고 경기 하남 미사강변도시와 마주하고 있다. 서울양양고속도로 미사대교를 건너 하남, 서울 강동구, 송파구 등으로 오가기 편하다.

재개발 한창인 한강변 ‘미니신도시’

뉴타운의 끝에 있는 지하철 경의·중앙선 도심역에서 출발해 덕소뉴타운을 둘러봤다. 도심역 바로 앞엔 서희건설이 시공하는 ‘덕소강변 서희스타힐스’(도곡1구역)와 한양이 공급하는 ‘도심역 한양수자인 리버파인’(도곡2구역) 현장이 마주 보고 있다.

주말임에도 비교적 사업을 늦게 시작한 2구역은 공사가 한창이었다. 1구역은 현장이 열려 있었지만, 인부들의 모습은 찾기 어려웠다. 공인중개소 대표는 “시공사와 조합 간 갈등으로 수개월째 골조 공사가 멈춘 곳”이라고 설명했다. 공사비 인상 문제를 두고 이견이 좁혀지지 않아 사업이 사실상 중단된 것이다.

덕소강변 스타힐스 현장 모습.

마침 공사 진행 상황이 걱정돼 현장을 찾은 한 일반 분양자를 만날 수 있었다. 이사 계획을 늦춰야 할지 고민이라는 그는 “입주자협의회와 조합이 얘기를 나누고 있는데, 공사 재개까지 시일이 더 걸릴 것 같다”며 “비슷한 시기 분양한 옆 단지는 빠르게 층수가 올라가고 있는 걸 보니 더 답답하다”고 토로했다.

현지 공인중개소의 설명도 같았다. 바로 옆 도보 2분 거리에 라온건설에서 공사 중인 ‘덕소강변 라온프라이빗’(덕소7구역)이 눈에 보였다. 주말임에도 공사가 한창인 현장 사이로 옥상까지 완성된 골조가 모습을 나타냈다. 최근에는 특화한 외관 색채를 적용하며 분양권 매수 문의도 늘었다고 한다. 공인중개사는 “오는 11월 준공 가능성이 커지며 매수 문의가 늘었다”며 “주변에서 가장 먼저 입주가 이뤄질 전망”이라고 소개했다.

공사비 갈등이 가른 덕소 라이벌 단지

덕소7구역을 개발하는 덕소강변 라온프라이빗과 도곡1구역을 재개발하는 덕소강변 서희스타힐스는 덕소뉴타운 내에서 ‘라이벌 단지’로 통한다. 2021년 4월 분양 당시 규모가 비슷하고 청약 일정까지 겹치면서 덕소뉴타운에서는 두 단지 중 어느 쪽에 청약해야 하느냐는 문의가 많았다고 한다. 분양가까지 3.3㎡당 1500만원 수준으로 같았다. 당첨자 발표일이 단 하루 차이여서 중복 청약을 넣은 사람도 적지 않았다. 당시 특별공급에서 덕소강변 라온프라이빗은 108가구에 3494명이 신청해 평균 32.35 대 1의 경쟁률을 기록했다. 덕소강변 서희스타힐스 역시 평균 경쟁률 24.25 대 1을 보였다.

그러나 2년여가 지난 지금, 공사비 갈등이 두 단지의 분위기를 바꿨다. 한쪽은 골조 공사를 마무리 짓고 내부 공사를 시작했지만, 다른 한쪽은 수개월째 공사 중단 사태를 맞고 있기 때문이다.

덕소강변 라온프라이빗은 지하 2층~지상 26층, 295가구 규모 단지다. 오는 11월 준공 예정으로 원자재 가격 인상과 시멘트 대란 등 악재 속에서도 공사 중단 없이 준공 일정을 맞출 수 있을 전망이다.

공사비 상승으로 인한 갈등이 없었던 것은 아니다. 늘어난 공사비 분담 문제를 두고 시공사와 주민이 서로 양보했다. 사업 중단으로 인한 피해가 더 클 수 있다는 판단에서다. 라온건설 관계자는 “원가가 크게 오르면서 수익이 줄어들었다”면서도 “공사 중단이나 갈등 없이 문제를 해결하는 데 성공했고, 초대형 문주와 라인 조명을 통해 덕소뉴타운 중심지의 랜드마크 역할을 할 수 있게 됐다”고 설명했다.

지하 4층~지상 최고 19층, 7개 동, 423가구 규모로 조성되는 덕소강변 서희스타힐스는 경의·중앙선 도심역과 맞닿은 ‘초역세권’ 입지가 장점이다. 그러나 공사비 인상으로 인한 조합과 시공사 간 갈등이 발목을 잡았다. 원자재 가격 상승으로 추가 공사비가 필요하다는 시공사와 공사비를 올려줄 수 없다는 조합이 맞선 탓에 골조 공사는 절반을 채 마치지 못했다.

골조 공사가 멈춰 있는 동안 뒤늦게 공사를 시작한 주변 단지보다도 일정이 늦어졌다. 조합원뿐만 아니라 일반 분양자도 피해를 보면서 불만은 더 커진 상황이다. 한 일반 분양자는 “입주 예정일이 3개월 이상 늦어지게 됐는데, 계약서 내용에 따라 계약을 취소해야 할지 고민 중”이라며 “중도금 일정도 연장됐다. 언제 문제가 해결될지 걱정”이라고 했다.

덕소 후발주자도 ‘레이스’…2구역 분양 임박

덕소뉴타운 내 후발 사업지의 경쟁은 이제 시작이다. 덕소뉴타운에는 이주를 끝마친 덕소2구역을 시작으로 3314가구 최대 규모인 덕소3구역, 인허가 절차가 진행 중인 덕소4·5A·5B구역 등이 남았다. 모두 6659가구 규모다. 분양 일정이 본격화하면 대규모 공급이 이뤄질 전망이다.

덕소강변라온프라이빗 현장 모습.

분양 일정은 라온건설이 ‘라온프라이빗’ 브랜드를 적용하는 덕소2구역이 가장 앞선다. 노후 빌라와 다가구 지역을 재개발하는 덕소2구역은 지하 3층~지상 29층, 999가구 규모 단지로 탈바꿈한다. 지난 1월 철거 심의가 완료돼 모든 주민이 이주를 마쳤고 현재 철거를 진행 중이다. 예정대로 철거가 완료되면 오는 11월에는 착공과 함께 분양을 진행한다.

덕소3구역은 GS건설과 대우건설이 컨소시엄을 구성해 ‘자이푸르지오 더 리버시티’를 공급한다. 4구역엔 신동아건설이 시공하는 ‘덕소 파밀리에 더 리버’가 예정됐다. 5A구역엔 현대엔지니어링의 ‘힐스테이트 리버스티지’가 들어선다. 5B구역은 동양건설산업·라인건설 컨소시엄이 시공을 맡았다.

이들 단지는 덕소뉴타운의 핵심인 경의·중앙선 덕소역과 가깝다. 강남 등 서울 접근성이 좋고 바로 앞 미사대교를 건너면 하남 미사강변신도시와 이어진다. 앞선 덕소뉴타운 단지들이 높은 경쟁률을 보인 덕에 실수요자들의 많은 관심을 받고 있다.

덕소2구역 라온프라이빗 조감도.

청약 일정을 기다리지 못하는 실수요자 중에는 분양권을 매수하려는 경우도 많다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 24일 덕소강변 라온프라이빗 전용면적 59㎡의 분양권이 4억5000만원에 거래됐다. 26일엔 같은 크기가 4억749만원에 거래되기도 했다. 인근 한양수자인 리버파인 역시 지난달에만 전용 59㎡ 입주권이 4억원대에 3건 거래됐다.

부동산 업계 관계자는 “상대적으로 저렴한 분양권이나 입주권을 사려는 매수 문의가 최근 많아졌다”며 “입지와 비교해 저렴하다는 인식이 있어 매물 가격이 조금씩 오르는 추세”라고 설명했다. 유오상 기자 osyoo@hankyung.com