아파트 통째로 경매…재건축의 위기 [전형진의 집코노미 타임즈]

전형진 기자

입력2023.05.05 20:25 수정2023.05.05 20:25

* 이 기사는 5월 4일 집코노미TV 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 정리한 것입니다.

▶전형진 기자
서울시가 아파트 '35층룰'을 폐지한 이후 초고층 건축 계획을 꾸리는 재건축조합들이 늘고 있는데요. 부촌을 중심으로 이런 움직임이 뚜렷합니다. 이촌동과 압구정동 등이 대표적입니다. 그러자 반포동에서도 반응이 나오는군요. 반포주공1단지 1·2·4주구의 이야기입니다.

반포1단지는 곧 총회를 열고 기존 35층 재건축 계획을 49층으로 바꿀지 결정할 예정입니다. 주거지로서는 최상급 입지인 만큼 마천루 대열에 빠질 수 없다는 것이죠. 철거를 완료했지만 아직 착공은 하지 않은 상태이기 때문에 조합원들의 뜻을 물어 건축계획을 바꾸겠다는 것입니다.

사업이 막바지에 접어든 조합에서 설계를 처음부터 다시 하겠다는 건 이례적입니다. 총회에서 결정이 나더라도 정비계획을 변경하고 건축심의를 다시 받기까지 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없으니까요. 이미 소송 등으로 예상보다 긴 시간이 지체된 상황이기도 하고요.

변수는 여러 가지입니다. 제가 취재했던 경험을 떠올려보면 조합원들의 연령대가 높기 때문에 사업기간이 지연되는 것에 예민할 수 있습니다. 실제로 반포1단지의 등기를 확인해보면 1940년대생인 노년층이나 최초 수분양자들이 적지 않은 편입니다. 또 이 사업에서 현대건설은 단순 시공자가 아니라 공동사업시행자입니다. 2017년 시공사를 선정할 당시 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 이 방식을 선택했죠. 비효율적인 상황이 벌어질 경우 공동사업시행자가 다른 목소리를 낼 수 있다는 의미가 되기도 합니다. 과거 은마의 사례 등을 보면 섣부른 노선 변경이 내분의 도화선이 될 수도 있어 보입니다.

지난주에 전세사기 대책 요약해드리면서 피해자로 인정되기 위한 6가지 조건이 너무 까다롭다고 지적했었죠. 결국 정부가 이 요건을 조정하기로 했습니다. 아직 법안이 소위도 통과하지 못했지만 정부가 꺼내든 조정안은 이렇습니다.

우선 [대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인]의 조건은 이미 퇴거한 임차인도 구제받을 수 있도록 바뀌었습니다. 사고가 발생한 주택에 지금은 살고 있지 않더라도 임차권등기를 통해서 순위를 확보해뒀다면 구제해주겠다는 의미입니다.

[임차주택에 대한 경·공매 진행]의 경우 굳이 경매나 공매가 진행되는 집이 아니더라도 임대인이 파산 또는 회생한 경우를 포함하게 됩니다. [서민 임차주택]에선 면적 요건이 사라집니다. 그리고 우리가 예상했던 대로 가액 조건은 3억원이 됐군요.

[전세사기의 의도가 있을 경우] 구제해주겠다던 조건은 사기의 범위를 형사상 사기의 개념보다 폭넓게 인정하겠다는 방침입니다. 경찰이 수사를 개시한 게 아니더라도 기망 등의 냄새가 난다면 사기로 보겠다는 건데요. 다소 논란이 될 수도 있는 조건으로 보입니다. [보증금 상당액 미반환 우려]는 일부를 돌려주지 않는 경우까지 확장됩니다.

그런데 [다수의 피해자 발생 우려] 조건은 완화되지 않았습니다. 페이지에 보여드리는 기사가 바로 그런 내용인데요. 전세사기를 당했더라도 혼자서는 대응이 불가능하기 때문에 같은 임대인에게 당한 제2, 제3의 피해자를 찾아나서는 촌극이 벌어지고 있다는 기사입니다. 게임에서 낯선 이들과 파티를 구성해 스테이지를 진행하는 것처럼 말이죠.

오늘자 한국경제신문 1면 기사입니다. 그간 재개발, 재건축 사업장에서 공사비 갈등이 일어나고 있다는 소식은 많이 전해드렸는데요. 아파트가 통째로 경매에 넘어갈 위기인 곳도 나왔습니다. 남양주 진주아파트입니다.

경매 위기를 맞은 이유는 간단합니다. 정비사업에서 조합은 일반분양을 마치기 전까진 돈 나올 구석이 없습니다. 그래도 보통 시공사들이 돈줄을 쥡니다. 대여비도 주고 대출 비용 등도 대납해주는 식이죠. 그런데 건설사가 올려달라고 요구한 공사비를 조합이 받아들이지 않자 대출 이자 대납을 중단한 겁니다. 이자 미납이 지속될 경우 채권단은 이를 회수하기 위해 자산을 경매에 부치게 되겠죠. 지난해 둔촌주공 시공단의 유치권 행사가 이와 비슷한 매운맛 사례인데요. 이때의 유치권은 '경매에 넘어가서 주인이 바뀌더라도 이 건물을 못 비워준다'는 의미입니다.

기사에서 발췌한 표를 보시면 수도권 주요 재개발, 재건축 사업장의 공사비가 많이 올랐습니다. 원자재값이 오르다보니 어쩔 수 없다는 말도 나옵니다. 조합 입장에선 조건이 입맛에 맞지 않으면 기존 시공사와 결별하고 새로운 시공사를 찾는 카드가 있는데요. 문제는 요즘 시공사들이 웬만한 사업장의 시공사선정 이벤트에 시큰둥하다는 겁니다. 부동산경기가 식다 보니 사업의 리스크가 크다고 보기 때문이죠. 불과 몇 년 전까지 강남권에선 틈만 나면 시공사를 바꿨는데 이제는 전혀 다른 세상이 돼버린 것이죠. 시장의 변화는 이처럼 무섭습니다.

마간 전에 한 가지 공지를 드리면 한경에서 문화포털 아르떼를 론칭했습니다. 전시와 공연 등 문화생활을 즐길 수 있는 모든 것을 한 곳에서 확인할 수 있는 페이지이기 때문에 관심 있는 분들은 접속해보시면 큰 도움이 될 것이라고 믿어 의심치 않습니다. 다음주에 다시 뵙겠습니다.

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