9억 넘어도 중도금 대출 가능…미아역세권 대장 찜

개봉박두! 드디어 서울에서도 기다리던 분양이 시작됐습니다. '북서울자이 폴라리스'가 주인공인데요 강북구에 들어서는 첫 '자이' 브랜드 아파트입니다. 미아3구역 재개발인데요 강북구에서 처음으로 84㎡ 기준 분양가가 10억원 넘어섰습니다. 하지만 평면, 주차장, 층고, 단지구분 등에서 아쉬움이 남는데요. 서기열 기자가 다방면에서 꼼꼼하게 짚어봤습니다.

▶서기열 집코노미TV 기자
어서오세요~ 흥청망청! 여러분의 청약길잡이 서기열입니다.

‘노도강’ 집값 싼 곳으로 분류되는 지역이죠. 하지만 설움은 이제 그만~ 강북구에도 84㎡ 아파트의 분양가가 10억 넘겼습니다! 강북구 미아3구역에 GS건설이 공급하는 북서울자이 폴라리스가 그 주인공인데요. 강북구에 최초로 들어서는 자이 브랜드 아파트네요. 올해 서울의 마수걸이! 분양물량이기도 합니다.

분양가를 보니 더 이상 노도강을 앝잡아볼 수 없겠군요. 분양가상한제가 적용되지 않았습니다. 투기과열지구라도 분양가 상한제는 동별로 적용하는데, 이곳은 빠졌습니다. 그만큼 서울에서 저평가된 곳이라는 얘기겠죠..?

38㎡ 초소형부터 112㎡ 대형까지 6개 형을 분양하는데, 선호도가 가장 높고 일반분양분이 가장 많은 84형이 이지역 최초로 10억원을 돌파했습니다. 84㎡는 9억2700만원부터 9억9900만원입니다. 오픈발코니가 있는 집은 10억3100만원까지 가격을 형성하네요. 84형 발코니 확장비가 1900~1950만원이니 웬만하면 10억이 넘겠군요~ 축하합니다. 112형은 12억4000에서 13억4300까지구요.

통상 9억이 넘으면 중도금 대출이 안되는거 아시죠? 그런데 시공사인 GS건설이 해법을 찾았습니다. 제2금융권 땡땡땡 금고 지점에서 중도금 60% 가운데 40%에 대한 대출알선을 해줍니다. 입주자 모집공고를 보시면 분양가 9억 이하에 대하서만 중도금 대출이 가능하다고 되어있습니다. 그러나!! 이곳 분양소장님께서 모든 주택형에 대해서 중도금 대출을 알선해주기로 했다고 저희 집코노미에 친절히 알려오셨습니다. 감사합니다. GS건설.

여기서 퀴즈~! 시공사는 왜 중도금대출을 도와줄까요? 1번. 무주택자들의 내집마련을 도와주기 위해. 2번. 대규모 미계약이 발생할까봐. 힌트만 드립니다. 얼마전 GS건설이 송도에서 분양한 아파트에서 500가구 안팎의 대규모 미분양이 발했죠? 중도금대출이 안되다보니 많은 당첨자들이 눈물을 머금고 계약을 포기했다고 합니다. 수억 프리미엄을 날렸다죠~

중도금대출이 되어도 자금마련계획을 철저히 세워야겠군요. 계약금으로 20%를 내셔야 합니다. 약 1억9000만원 내외 되겠습니다. 그리고 6개월마다 내야하는 중도금 60% 가운데 40%는 일단 대출로 막고..

잔금 때는 두가지 옵션이 있군요. 1번 전세를 준다. 소유권 이전 등기일까지 전매제한은 있지만,, 실거주 의무가 없으니 전세는 가능하죠~ 주변 아파트 전세가에 견주어보면 못해도 6억원은 가겠죠. 분양가 10억에서 전세가를 빼면 4억~5억원의 목돈이 필요하단 계산이 나오네요.

2번, 중도금 대출을 잔금대출로 전환한후 입주한다. 올해 입주자모집공고를 하는 아파트부터 DSR 규제를 적용하죠. 갚을 수 있는 만큼만 빌려준다는 것. 소득이 적을수록 대출액이 적겠죠. 연봉 5000만원이면 대략 3억정도 빌릴 수 있다고 은행다니는 친구가 알려주네요. 그럼 실입주하려면 7억은 필요하겠군요. 입주는 2024년 8월로 예정돼있습니다. 앞으로 약 2년 반 정도 안에 마련해야겠군요.

입지를 볼까요. 오호~ 우이신설선 삼양역과 딱 붙어있네요. 하지만 이동네 사람들도 불편해서 전철보다 마을버스 이용한다는 사람이 꽤 있더라고요. 4호선 미아역까지 걸어갈 수 있는 역세권입니다. 미아역까지는 걸어서 10~15분 거리네요. 이 아파트는 가파른 언덕에 자리잡고 있죠. 내려갈 땐 더 빨리 갈 수있겠네요.. 그럼 반대로 올라갈 땐. 따로 운동할 필요 없는 건가요.

주변이 온통 빌라촌이네요. 이동네 대장 주택이 되겠죠~

학군을 볼까요. 초품아는 아니지만 삼양초등학교와 수유초등학교에 나눠서 배정됩니다. 어느 동에 배치되느냐에 따라서 북쪽이면 수유초, 남쪽이면 삼양초로 배정이 될 예정입니다. 걸어서 10분 내외니까 걸어갈 수는 있지만 삼양초는 왕복 4차선 도로를 건너야 된다는 단점이 있습니다.

중학교는 성북·강북 1학교군에 해당하는데요 해당 학교가 강북중 수유중 삼각산중 12개 가량 됩니다. 통상 도보나 대중교통으로 30여분 이내에 있는 학교로 배치되는 것을 감안하면 미양중, 수유중, 화계중, 성암여중, 삼각산중 등의 가능성이 높을 것으로 예상됩니다.

생활 인프라로는 단지에서 삼양로를 건너서 롯데마트와 삼양시장을 이용할 수 있구요. 2㎞정도 떨어진 미아사거리역 근처에 현대백화점, 롯데백화점, 이마트 등 생활편의시설이 몰려있죠. 단지이름에 북서울이 들어가있지만 ‘북서울꿈의숲’까지는 차로 15분 정도 걸린답니다.

이제 단지를 요모조모 뜯어볼까요.지하 3층~지상 22층, 총 15개동 1045가구로 조성되는 아파트 단지입니다.

아이쿠.. 1000가구 살짝 넘는 규모의 단지인데 중간에 폭 10m 도로가 두개가 단지를 가로지르면서 1, 2, 3단지로 나뉩니다. 단지 내 커뮤니티 이용하려면 길을 건너야할 수 있다는 얘기죠.. 재개발 사업 전부터 있던 도로를 바로 남쪽에 있는 미아래미안1차 아파트 입주민들이 이용하고 있기 때문에 이를 최대한 살리다보니 불가피했답니다. 게다가 59형 이하 소형 평형은 3단지에 몰려있습니다.

그리고 언덕 위에 짓는 아파트이기 때문에 단지 내 단차가 있을 수 있고 거기엔 옹벽이 세워질 수 있다는 것도 염두에 두셔야할 것 같습니다.

주차장은 총 1273대로 전체 1045가구로 나누면 가구당 1.22대 가량입니다. 뭔가 부족한 느낌인데.. 요즘 강남에선 최소 가구당 1.5대를 넘죠.

평면은 평이합니다. 84㎡를 보시면 84A와 84B가 판상형이긴 한데… 3베이입니다. 요즘 신도시에선 다 4베인데 말이죠. 1단지에 있는 84A와 B는 저층만 있구요 나머지는 2단지 205동에 몰려있는데 아쉽게도 서향이네요. 84C는 위치가 상대적으로 좋지만 탑상형입니다. 맞통풍이 안되죠. 가장 면적이 넓은 112형을 가장 좋은 위치와 동호수에 배치했는데요 다 탑상형이구요. 84형과 112형 일부는 오픈발코니 세대입니다. 추첨으로 결정됩니다. 운이라는 얘기죠~

주택 내부에선 천장 높이가 2.3m인데 최근에 지어지는 아파트들이 2.4~2.5m 수준인 것과 비교하면 낮은 편이죠. 재개발 사업 승인을 오래 전에 받아서 당시 기준이었던 2.3m를 유지할 수 밖에 없었다고 하네요. 또 공고문을 잘 살펴보면 59형 이하의 경우 다용도실이 협소해 세탁기 설치가 불가능할 수도 있다고 합니다. 요새 세탁기 어마무시하게 큰데.. 못 넣으려나..?

주의깊게 보셔야할 부분은 38㎡, 42㎡, 51㎡ 등 소형 타입은 계단식이 아니라 복도식입니다. 요즘도 복도식이 나오는군요..?

조합원 물량 빼고 나면 일반 분양 물량은 327가구입니다. 별로 많지는 않습니다. 전용면적 별로 △38㎡ 7가구 △42㎡ 6가구 △51㎡ 11가구 △59㎡ 38가구 △84㎡ 203가구 △112㎡ 62가구가 공급됩니다. 59㎡ 이하는 공급물량이 한자리 수네요.

84㎡가 가장 많고, 112㎡도 두번째로 많군요. 85㎡ 초과면 뭐다? 50%는 가점제, 50%는 추첨제니까 ‘반반’! 추첨제 물량이 31가구니까 청약가점 낮은 분들, 1주택자들도 도전해보실 수 있다는 건 주목할 만 합니다. 다만 이 31가구 가운데 75%는 무주택자에게 배정되고 나머지 25%만 1주택자 몫이라는 건 기억하세요! 25%도 다 1주택자 몫은 아니죠. 무주택 낙첨자들과 경쟁합니다.

특별공급 물량은 별로 없습니다. 분양가 9억원 미만에만 특별공급 물량이 배정되기 때문에 특별공급은 59㎡ 이하에만 일부 나왔습니다. 총 327가구 청약을 받는데 특공은 32가구에 불과합니다. 84㎡ 이상이 대부분인데 분양가가 9억원을 훌쩍 넘어서 그렇습니다.

나머지 295가구가 일반 공급 물량입니다. 청약자격은 주택청약종합저축이나 청약저축을 2년 이상 넣었어야 합니다. 넣은 금액도 서울시 거주자를 기준으로 85㎡ 이하는 300만원, 112㎡는 1000만원을 청약통장에 예치하고 있어야 한다~

84형 이하는 청약가점으로 당첨자가 결정됩니다. 무주택기간, 부양가족 수, 입주자저축 가입기간 등 3가지 기준으로 총 84점 만점으로 계산하는 거 아시죠?

예상 당첨 커트라인은 얼마? 사실 입지가 비슷한 곳에서 분양이 없었기 때문에 직접 비교가 힘들긴 합니다만 북서울꿈의숲 인근에 공급되는 꿈의숲한신더휴와 비교해볼까 합니다. 2019년 11월에 진행했던 청약에서 전체 경쟁률이 38대1이었는데요 당첨 커트라인이 59형은 최저 52점, 84형은 타입에 따라 56점, 64점이었네요. 이를 감안해서 청약 전략 세우세요~

올 해 첫 서울 분양! 북서울자이 폴라리스, 청약까지 며칠 안 남았습니다. 지난 11일 입주자모집공고가 나와서 오는 21일에 특별공급이 이뤄질 예정입니다. 일반공급 1순위는 서울시 2년 이상 거주자는 24일, 서울 2년 미만 거주자와 수도권 거주자는 25일에 청약이네요. 카운트다운!

주변 시세와 비교해볼까요? 북서울자이 폴라리스 남쪽에 붙어있는 래미안미아1차 아파트를 보시면 가장 최근 거래가격이 84형 기준으로 지난해 10월 8억8000만원입니다. 2006년에 입주한 17년차 아파트인데다 총 300가구 정도 소형 단지라는 걸 감안해도 북서울자이 폴라리스의 분양가가 1억원 가량 비싼 거죠.

사실 강북구에서 최근에 분양한 단지가 거의 없어서 적절한 비교대상을 찾기 어렵다는 한계는 있습니다. 북서울꿈의숲 서편에 있어 좀 떨어져있긴 합니다만 미아동의 대장주라고 할 수 있는 꿈의숲롯데캐슬이 작년 하반기에 11억5000만원 내외에 거래된 것과 비교하면 2억원 정도 싸다고 볼 수 있겠습니다. 다만 거리나 입지가 많이 달라서 직접적인 비교에는 무리가 있다는 거 감안하시구요.

그럼 현지 공인중개사의 의견도 들어보실까요?

▷김왕석 골드공인중개 대표
다른 것보다 주변에 대단지 아파트가 없는 측면도 있어서 북서울자이 폴라리스 같은 경우는 가격적으로도 상당히 메리트가 있는, 경쟁력이 있다고 생각합니다. 북서울자이 폴라리스와 미아11구역 그리고 옆에 있는 미아래미안1차가 커다란 하나의 단지를 형성할 가능성이 있고 그런 상승효과가 있기 때문에 앞으로 시세차익도 충분히 노릴 수 있을거라고 생각합니다.

▶서기열 기자
흥하는 청약단지 골라주고 망하는 청약단지 걸러주는 흥청망청! 여러분의 청약 성공 기원합니다~!

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화·신정아·정준영 PD·이재형 디자인 이지영·문윤정
편집 정준영 PD·이재형 제작 한국경제신문·한국닷컴·한경디지털랩

9억 넘어도 중도금 대출 가능…미아역세권 대장 '찜' [집코노미TV]