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절세병법

제11장. 양도소득세Ⅲ(1) - 최종1주택②

▷김성일 리겔세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법을 진행하고 있는 김성일 회계사입니다. 지난 시간에 이어서 최종1주택 조건과 관련해 심화편으로 살펴보도록 하겠습니다.

2021년 1월 1일 기준으로 3주택이 된 상황에서 하나의 주택을 매도해 남은 주택이 두 개가 일시적 2주택 조건을 만족하는 경우에 해당하는 사례들입니다.

최초 A주택을 2005년 8월에 취득하셨고요. 두 번째 B주택을 2011년 10월에 취득하셨고, 세 번째 C주택을 2020년 11월에 취득해서 2021년 1월 1일 기준으론 3주택자이신데, B주택을 2021년 6월에 매도해서 A주택과 C주택만 가진 일시적 2주택자입니다.

이 상황에서 A주택의 매도를 2021년 10월 말까지 완료하신 거죠. A주택의 비과세 판단을 언제 시점 기준으로 하는지 하면 최초 취득시점을 기준으로 하기 때문에 보유기간의 조건을 만족해서 A와 C에서 일시적 2주택의 조건을 적용할 수 있다, 입니다.

11월 2일 예규가 발표되면서 적용되는 사례이고요. 본 케이스에선 10월 말, 11월 1일 예규가 발표되기 전까지 양도가 완료됐으니까 인정된다, 라고 했는데, 다음 케이스를 한 번 살펴보겠습니다.

A주택, 최초 주택을 2011년 1월에 취득하셨고, 두 번째 주택을 2019년 3월에 취득하셨고, 세 번째 주택도 2019년 3월에 취득하신 케이스에서, 세 번째 주택을 2021년 7월에 매도를 하셔서 A와 B에서 일시적 2주택 조건으로 매도를 하시려고 하는데, 종전주택의 매도잔금일이 2022년 1월이 되는 거죠.

이 경우엔 예규 발표일인 11월 2일 이후 양도가 이뤄지는 것으로 적용이 돼서, 최종1주택 비과세 보유기간의 갱신되는 조건을 적용해야 된다는 이야기이고, 이때는 C주택을 매도한 2021년 7월이 기준이 되기 때문에 비과세 판단 보유기간에 있어서 2년의 조건을 만족 못 하셨기 때문에 A주택에 대해서 비과세 적용이 안 된다는 해석입니다.

매도시점이 예규 발표 전, 발표 후에 따라서 비과세가 되느냐, 비과세가 안 되느냐로 이제 극과 극으로 갈리게 되는데, 2년을 보유 해야되는 케이스에 적용되는 분들은 현실적으로 접근을 하셔야 되겠습니다.

지난 시간에 살펴본 대로 이제 A주택이 일반세율을 적용할 수 있는 예외는 있고, 법적으로 다퉈볼 만한 사안인지에 대해선 별도로 판단을 하는 쪽으로 의사결정을 하시는 것이 어떤가 싶습니다.

이번에 살펴볼 케이스는 3주택자 중에 세법상 장기임대주택이 포함된 케이스입니다. A주택을 2014년 11월에 취득해서 거주요건을 만족했고요. B주택이 2014년 4월에 취득했지만 세법상 장기임대주택으로 등록하고 세법상 의무기간도 다 충족을 하고, 5%의 인상제한 규정도 다 적용이 돼서 조건을 만족하는 상황, 그리고 C주택은 2020년 11월에 취득한 상태에서 A주택을 2021년 10월에 매도하는 경우엔, 일반적인 일시적 2주택의 케이스가 아니고 거주주택 비과세의 케이스를 적용하는 상황입니다.

이때 A주택은 최초 취득일인 2014년 11월부터 보유기간을 계산해서 비과세가 가능하다, 그런데 이 케이스에 해당하는 경우에 A에서 거주를 하지 않으셨다면 과세가 됩니다. 왜냐면 취득 시기와 관계없이 A주택에서 거주를 했기 때문에 예외규정을 적용하는 것이라서 A에서 거주를 하지 않으신 케이스라면 과세가 되고, 조정대상지역이라면 3주택까지, 3주택 중과세까지 적용될 수 있다는 것을 주의하셔야 하겠습니다.

어려운 내용 끝까지 따라와주셔서 감사합니다. 다음 시간에 뵙겠습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
구성·정리 전형진 기자 촬영 정준영 PD 편집 박성길 차장
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩